租賃住房REITs二季報全景：擴募撐起大半增速，內生增長仍待破局

二季度本是高校畢業季帶動的住房租賃傳統旺季，但需求釋放集中在季末，這股暖意并未均勻傳導至租賃住房REITs板塊。重點城市人才安居政策落地、產業園區用工需求釋放構成了基本面支撐，但板塊整體增長平緩，收入增量高度依賴?擴募資產并表?，成熟項目的同店內生增長依舊偏弱，業績分化持續拉大。

截至二季度末，全市場已上市租賃住房REITs共9只，其中8只為2026年之前上市的成熟標的，1只為2026年4月新掛牌的中航北京昌保租賃住房REIT，無完整上年同期經營基數，同比增長分析以剩余8只成熟標的為樣本。

板塊整體：6成標的營收正增長，沒擴募的基本漲不動

8只有完整同比數據的成熟標的中，5只實現營業收入同比正增長，占比超六成；3只營收同比窄幅波動或微降，跌幅集中在窄幅區間，未出現大幅回撤。若剔除2025年6月完成擴募的華夏北京保障房、2025年底完成擴募的華夏華潤有巢兩只資產規模發生重大變化的標的，剩余6只成熟標的中僅半數實現正增長，?同店租金自然上漲的動能整體偏弱?，增長更多來自出租率修復與運營效率提升。

營收出現波動的項目，核心拖累多來自區域新增保障房集中入市帶來的客源分流，以及存量租戶集中換租帶來的短期空置，并非資產基本面走弱。全板塊?租金收繳率普遍維持在96%以上?，過半標的收繳率接近或達到100%，剛需屬性與政策托底下，底層現金流整體保持平穩。

出租率層面的分化更為明顯，頭部項目長期維持99%左右的高位運營，部分處于換租周期、周邊供給增量較大的項目出租率回落至94%一線，但波動均在預期范圍內，對全年業績的沖擊有限。租金端的分層同樣顯著，深圳核心區市場化人才公寓與廈門普惠型保租房分屬完全不同的定價體系，前者單位租金約是后者的2-3倍，資產屬性、區位地段與產品定位帶來的差異，明顯大于單一城市能級的影響。

單項目拆解：高增長全靠擴募，沒擴募的拼運營

增速第一梯隊的兩只標的，增長幾乎全部來自擴募資產的完整并表。華夏北京保障房REIT2025年6月完成擴募并入4個項目，本期六大項目全周期納入合并范圍，?營收同比增長超65%?，可供分配金額同步增長66.57%。旗下項目全部執行政府統一租金指導價，單價區間35-65元/㎡/月，無自主調價空間，公租房屬性帶來較強的收入確定性；期末整體出租率94.07%，同比小幅回落主要受遠郊項目換租周期影響，租金收繳率96.30%，回款穩定性突出。

華夏華潤有巢REIT同期營收同比增長76.16%，2025年底擴募的馬橋項目完整貢獻本期收入，?單季EBITDA同比增長83.04%?，盈利釋放效率高于收入端。上海泗涇、東部經開區兩大成熟項目出租率長期維持95%以上，產業客群占比高、租戶粘性強；馬橋新項目爬坡進度符合預期，三大項目協同運營下，期末整體出租率94.95%，租金收繳率接近100%，成本管控能力持續優化。

內生增長梯隊里，中金廈門安居REIT表現最為穩健。期末整體出租率99.45%，?租金收繳率保持100%?，全口徑平均租金36.43元/㎡/月。首發的園博公寓、珩琦公寓運營成熟，租金單價同比分別上漲2.23%、2.03%，出租率均穩定在99.5%上下；5月新購入的擴募資產正處于出租率爬坡階段，已開始貢獻增量收入。單季可供分配金額1861萬元，較招募書同期預測達成率約108%，盈利兌現能力超出預期。

華泰蘇州恒泰租賃住房REIT剔除上市初期不可比因素、還原完整經營周期后，營收同比增長3.15%，單季EBITDA1702.61萬元，期末出租率97.95%，同比提升2.71個百分點，是成熟標的中出租率改善最明顯的項目。依托蘇州工業園區的產業集群優勢，菁英公寓在畢業季迎來新增需求高峰，住宅出租率創近年新高，配套商業出租率同步升至96.19%，產業集群對租賃需求的支撐作用持續體現。

其余成熟標的整體表現平穩，未出現大幅波動。國泰海通城投寬庭保租房REIT二季度營收同比增長1.83%，單季EBITDA3629.54萬元，同比增長2.72%，盈利增速快于營收。上海江灣社區租賃收入同比增長2.84%，光華社區表現基本持平，期末整體出租率94.16%，同比提升0.9個百分點；項目通過精細化運營壓縮成本，營業成本同比下降1.16%，運營效率持續優化。紅土創新深圳安居REIT與匯添富上海地產租賃住房REIT營收基本與去年同期持平，前者四大項目分化明顯，羅湖、福田核心區位項目接近滿租，坪山、大鵬項目受區域供給增加影響出租率略有回落，配套商業短期承壓拉低了整體數據，但住宅板塊收繳率接近100%，基本盤穩固；后者以上海核心城區保租房為主，江月路項目出租率穩定在97%以上，虹橋項目受商務區高流動性影響出租率略低，整體綜合出租率96.43%，現金流表現平穩。

招商蛇口租賃住房REIT租金單價穩居全市場首位，?全口徑平均租金達103.90元/㎡/月?（包含家私服務費），單季EBITDA1581.82萬元，租金收繳率99.45%。深圳南山區兩大項目中，林下項目企業租戶占比提升至17.19%，客源結構持續優化，出租率96.29%；太子灣項目住宅出租率95.17%，配套商業受個別租戶退租影響短期承壓，正加快去化調整。人才公寓的高端定位賦予其租金溢價能力，但也更易受周邊新增供給與區域產業景氣度影響。

中航北京昌保租賃住房REIT作為4月新上市標的，暫無完整同期可比數據。報告期（2026年4月16日-6月30日）實現營業收入1011.69萬元，底層三處公租房項目執行政府統一定價37元/㎡/月，期末整體出租率約96%，?租金收繳率100%?。當期可供分配金額包含過渡期收益，剔除后實際運營產生的可供分配金額756.26萬元，人才定向配租機制下客源穩定，后續隨完整運營周期推進，盈利表現將逐步常態化。

出租率真相：頭部接近滿租，尾部波動全是短期因素

先做一點口徑說明：出租率數據以各基金二季度報告披露口徑為準，部分項目包含配套商業與停車場資產，不同項目的統計范圍存在差異，不宜簡單直接對比。整體來看，剛需屬性突出、政策托底明確的項目，出租率普遍更穩定；區位越偏、周邊新增供給越多、配套商業占比越高的項目，短期波動越大。

頭部梯隊接近滿租的運營狀態，對應著近零的空置損耗，直接拉高了租金收繳的確定性，也是板塊現金流安全墊的重要支撐之一。尾部項目的出租率回落多為短期因素擾動，并非資產基本面惡化，隨著換租周期結束、配套商業招商推進，后續仍有修復空間。

底層邏輯：債性遠強于股性，內生增長卡在哪

租賃住房REITs的季度業績波動，本質上是外延擴張節奏與內生運營能力的共同結果。當前階段，同店租金受政策指導價、區域供給格局約束，自然上漲空間有限，居民收入增長帶來的租金內生提升尚未成為板塊主要增長動力，?擴募并購仍是多數標的做大規模、提升盈利的主流路徑?。項目間的業績差異，更多由資產屬性、區域產業景氣度、擴募落地進度決定，單純的城市能級差異并不顯著。

極強的現金流確定性是板塊最主要的配置價值，?債性特征遠強于股性?。與消費REITs“固定租金+聯營分成”的波動結構不同，租賃住房REITs以純固定租金收入為主，多數保租房項目執行政府定價或指導價，租金調整周期長、幅度可控，因此營收與EBITDA的波動幅度高度同步且整體收窄，現金流穩定性在基礎設施REITs中處于較高水平。即便出租率出現短期波動，已入駐租戶的履約能力也始終穩定，租金收繳率長期維持高位。

不同資產類型的分化邏輯清晰。市場化人才公寓憑借核心區位與產業配套優勢，租金天花板高，企業租戶拓展、產品升級可帶來一定增長彈性，但也面臨周邊新增公寓、保障性住房分流客源的風險；公租房與普惠型保租房依托政策托底與剛需屬性，出租率與收繳率的穩定性較強，受經濟周期波動的影響明顯小于市場化公寓，但租金定價受政策嚴格約束，內生增長空間十分有限。中長期來看，外延式擴募仍是行業主流的規模擴張路徑，擴募資產的區位、質量與整合效率，將成為拉開項目間長期差距的關鍵變量。

和消費REITs相比，新上市租賃住房REIT的階段性特征差異明顯：并非“運營穩、利潤弱”，而是“運營穩、分派高”。底層資產出租率與收繳率均處于合理區間，掛牌前的過渡期收益會墊高當期可供分配金額，該效應將隨完整運營周期推進逐步消退，屬于正常的階段性現象，不影響底層資產的長期投資價值。

接下來要盯的三個核心變量

單看二季度數據，擴募是租賃住房REITs收入增長的主要來源，內生運營整體平穩，政策托底下的現金流穩定性是板塊最主要的護城河，而同店增長乏力則是當前行業普遍面臨的課題。

后續行業有三大方向值得持續跟蹤：一是三季度租賃淡季到來后，成熟項目的出租率韌性與租金穩定性，尤其是新增供給集中區域的客流分流壓力；二是已完成擴募的標的，新增資產的出租率爬坡進度與盈利釋放節奏，以及后續新一輪擴募的儲備與落地情況；三是重點城市保障性租賃住房政策調整、租金定價機制變化對板塊估值與長期收益的影響。

配置層面，當前板塊優先級清晰：追求絕對穩定的底倉資金，優先關注核心城市政策屬性強的保租房標的，現金流確定性最高；兼顧收益與彈性的資金，可重點跟蹤擴募資產爬坡進度明確、產業支撐扎實的項目；高租金溢價的市場化人才公寓彈性更強，但需同步警惕新城區域集中新增供給的持續分流壓力。

數據說明及免責聲明：以上數據均取自各租賃住房REITs 2026年第二季度報告及官方公開披露文件，底層資產基礎信息同步參照基金招募說明書核對。本文僅為行業客觀深度分析，不構成任何投資建議或收益承諾，不對任何投資決策承擔責任。