2035年房價(jià)會漲到現(xiàn)在的2-3倍？4個(gè)現(xiàn)實(shí)原因告訴你，不太可能

最近不少關(guān)注樓市的人都看到了回暖信號，最新數(shù)據(jù)顯示，今年3月一線城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，四個(gè)一線城市全部結(jié)束連跌、由跌轉(zhuǎn)漲；二線城市二手房環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比下跌0.4%，跌幅也收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

有不少看多樓市的人開始放言，新一輪房價(jià)上漲趨勢已經(jīng)形成，到2035年全國房價(jià)普遍會漲到現(xiàn)在的2-3倍。

這個(gè)說法流傳開之后，也出現(xiàn)了不少附和的聲音：有人說一線城市和強(qiáng)二線核心區(qū)有大量潛在購房需求，未來房價(jià)翻2-3倍是大概率事件，只有產(chǎn)業(yè)薄弱、人口流出的三四線城市房價(jià)會繼續(xù)下跌，最終全國樓市會出現(xiàn)極端分化的走勢。

但仔細(xì)算一筆賬就會發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)在到2035年還有整整10年，要讓房價(jià)漲到現(xiàn)在的2-3倍，意味著每年房價(jià)平均要漲20%-30%，這種情況根本不可能發(fā)生。未來不管是一線還是二三線城市，房價(jià)都會逐步去泡沫、去投資化，回歸到居住屬性，和當(dāng)?shù)鼐用竦恼鎸?shí)收入水平掛鉤。

首先，現(xiàn)在國內(nèi)絕大多數(shù)城市的房價(jià)依然存在不小的泡沫，根本沒有繼續(xù)吹大的空間。如果放在2005年說未來10年房價(jià)翻2-3倍，很多人都會信，那時(shí)候全國房價(jià)整體泡沫很小，房地產(chǎn)市場正處在快速上升通道。

但現(xiàn)在的情況完全不同，一線城市的房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到40，二三線城市的房價(jià)收入比也在20-25區(qū)間，普通家庭不吃不喝幾十年才能全款買下一套房。如果未來10年房價(jià)還要再漲2-3倍，相當(dāng)于把現(xiàn)有的泡沫再翻好幾倍，這和當(dāng)前樓市“去泡沫化”的大趨勢完全背道而馳，根本不符合政策導(dǎo)向。

其次，房價(jià)持續(xù)大漲必須要有居民收入的支撐，現(xiàn)在的收入增長情況完全撐不起這么高的漲幅。想要讓10年后的房價(jià)漲到現(xiàn)在的2-3倍，意味著每年房價(jià)的平均漲幅要達(dá)到20%-30%，這就要求居民的年收入漲幅必須超過30%才能接盤，這種情況在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境里根本不可能出現(xiàn)。

恰恰相反，近些年國內(nèi)居民的收入增長已經(jīng)明顯放緩，不少行業(yè)的從業(yè)者收入甚至出現(xiàn)了下降，現(xiàn)在的高房價(jià)已經(jīng)讓普通剛需不堪重負(fù)，根本沒有多余的購買力支撐房價(jià)再翻幾番，未來房價(jià)必然會逐步回歸到和當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗥ヅ涞暮侠韰^(qū)間。

再者，當(dāng)前樓市的供需關(guān)系已經(jīng)徹底反轉(zhuǎn)，完全沒有房價(jià)大漲的基礎(chǔ)。房價(jià)持續(xù)上漲的核心前提是“供不應(yīng)求”，但現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全反過來了：相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，全國各類房屋總量超過6億棟，哪怕每棟房子只住5個(gè)人，也足夠容納30億人居住，這還不算每年新入市的上千萬套商品房。

另一邊，我國已經(jīng)快速進(jìn)入老齡化社會，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也接近尾聲，絕大多數(shù)家庭都已經(jīng)擁有了至少一套住房，未來的剛需購房群體只會越來越少。在房子嚴(yán)重供大于求的大背景下，指望未來10年房價(jià)普遍大漲，完全是不切實(shí)際的幻想。

最后，樓市長效機(jī)制正在逐步建立健全，會進(jìn)一步分流商品房的購房需求。從2026年開始，國內(nèi)已經(jīng)在加快保障房的入市步伐，未來十幾年里，完整的樓市長效機(jī)制會全面落地。

整個(gè)市場會形成“商品房+保障房”的二元結(jié)構(gòu)：城市低收入群體的居住需求可以通過保障房來滿足，只有中高收入群體會進(jìn)入商品房市場。到那時(shí)，原本集中在商品房市場的購房需求會被大幅分流，普通商品房不僅沒有大漲的動(dòng)力，反而會面臨不小的下行壓力。

說到底，“2035年房價(jià)漲到現(xiàn)在2-3倍”的說法，完全是過去樓市黃金時(shí)代的慣性思維。未來10年全國樓市不會出現(xiàn)普漲行情，之前房價(jià)跌幅較大的城市會逐步止跌企穩(wěn)，之前抗跌性較強(qiáng)的一線城市，大概率還會迎來一輪補(bǔ)跌行情，整個(gè)市場最終會徹底告別投資屬性，回歸“房住不炒”的本質(zhì)。