55家房企半年虧掉500億。

55家房企半年虧掉500億。樓市正在回暖，為什么賣房的反而虧得更慘？你是不是也覺得樓市回暖了，房企應(yīng)該賺錢才對？但真實的賬本翻開一看，不但沒賺，虧得比去年還狠。萬科一家就虧了150億，華僑城虧了近40億，金地虧了快30億。更離譜的是，A股和H股所有房地產(chǎn)公司的總市值加起來只剩1.6萬億，從最高點(diǎn)蒸發(fā)了66%，整個板塊三分之二的錢沒了。

一邊是售樓處排隊、新樓盤開盤秒光，一邊是房企巨虧500億，這不是自己跟自己打架嗎？還真不是。這兩件事不但不矛盾，反而是一條因果鏈上的前后兩環(huán)。今天咱就把這筆賬一筆一筆說清楚。

先說最核心的一個概念：時間差。房地產(chǎn)這個行業(yè)有個特別坑的特點(diǎn)：你今年虧的錢，大概率不是今年犯的錯，而是三五年前埋的雷。就像吃隔夜飯，今天吃到嘴里的是三年前高價買來的食材，已經(jīng)餿了，你也得咽下去。具體到2026年上半年，這筆賬虧在哪里？拆成四筆。

第一筆，收入沒了。房企的收入靠什么？房子蓋好交付給業(yè)主才能確認(rèn)收入。但2024到2025年，行業(yè)銷售急劇萎縮，新開工項目少了一大半。到了2026年上半年，能交付結(jié)算的項目自然就少了，收入斷崖式下跌。萬科的原話是：房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模顯著下降。

第二筆，毛利率被壓到地板上。房子賣得少是一回事，賣得上價是另一回事。為了讓現(xiàn)金流不斷，大部分房企都在降價甩賣、以價換量。銷量是回來了，利潤沒了。

你想想，2020到2022年高價拍下的地，樓面成本可能就兩萬，現(xiàn)在周邊新房只賣一萬八，每賣一套虧一套。深圳有個地塊，2021年樓面價拍到5.4萬一平，現(xiàn)在新房賣4.8萬，算上利息成本，每套房虧200萬。這就是為什么很多項目賣得熱鬧，全是賠本賺吆喝。

第三筆，資產(chǎn)減值，這個最狠。你囤了幾塊地、蓋了一半的項目，市場價跌了，按會計準(zhǔn)則你必須承認(rèn)這些資產(chǎn)現(xiàn)在不值那個價了，差價直接算成虧損。萬科150億的虧損里，很大一部分就來自這個。這不是真金白銀的現(xiàn)金流出，但賬面上就是實打?qū)嵉靥潯?/p>

第四筆，財務(wù)成本。以前高杠桿擴(kuò)張時借的那堆債，到今天該還的利息一分不少。那些經(jīng)營性業(yè)務(wù)——商場、長租公寓、物流園——聽著光鮮，但每年折舊攤銷是剛性的，租金收入跑不贏固定成本，反而成了利潤拖累。四筆賬加在一起，半年時間，55家房企虧了近500億，而整個盈利的21家房企加起來才賺了不到40億。一句話總結(jié)：樓市賣得動了，但賣的是虧本的買賣。

那有沒有能賺錢的房企？有，但很少。招商蛇口算一個，上半年凈利潤大概5到6.5億，但同比也降了超過一半。招商蛇口為什么還能賺？兩個關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聚焦核心城市的高價值項目，上半年簽約均價提升了19%，賣的不是大路貨，是改善型高溢價的產(chǎn)品。

第二，融資成本遠(yuǎn)低于民營房企，背后有招商局集團(tuán)托底，光利息支出就省了一大截。

另外還有一批扭虧為盈的，像金科，但它的盈利不是靠賣房，是完成破產(chǎn)重整之后，靠債務(wù)重組收益實現(xiàn)了賬面扭虧。金科自己也說了，扣非凈利潤仍然是虧的，這種盈利不可持續(xù)。

賬算完了，現(xiàn)在的問題是：事情會好轉(zhuǎn)嗎？答案可能讓人有點(diǎn)失望：短期內(nèi)很難。中指研究院說得直接，這次利潤收縮的持續(xù)時間、波及面和調(diào)整幅度都遠(yuǎn)超以往任何一輪地產(chǎn)周期。房企利潤表的改善通常滯后于銷售端6到12個月，就算下半年銷售持續(xù)回暖，傳導(dǎo)到結(jié)算端至少要到2027年。而且即使到那時候，減值計提的壓力和后移的費(fèi)用都會把利潤再往后拖。

但有一個信號特別重要。就在這批業(yè)績預(yù)告發(fā)布的同一天，7月13日，國務(wù)院批復(fù)了擴(kuò)大消費(fèi)十五五規(guī)劃，把住房正式劃入了大宗耐用消費(fèi)品，跟汽車、家電放在一起。這意味著定位變了：過去20年房地產(chǎn)在宏觀上歸在固定資產(chǎn)投資里，大家買房看的是升值；從今以后房子是消費(fèi)品了，有折舊、有損耗，你買它不是等它漲，是為了住。

開發(fā)商從高周轉(zhuǎn)搞開發(fā)變成拼產(chǎn)品、拼服務(wù)，政策從管控投機(jī)變成保障住房消費(fèi)權(quán)益。這是一個拐點(diǎn)。過去誰膽子大、誰杠桿高、誰拿地多，誰就是贏家；未來比的是產(chǎn)品力、現(xiàn)金流和風(fēng)控能力。55家房企半年虧500億、市值蒸發(fā)66%，某種意義上，是舊模式的告別儀式。

回到開頭那個問題：樓市回暖了，房企為什么還虧？因為回暖的是銷量，不是利潤。因為今天虧的是三年前埋的雷。下次再聽到樓市回暖的消息，先翻翻開發(fā)商的年報，數(shù)字會告訴你真正的暖意在哪。