房子被拆、舊改失效，但深圳這批“錢房兩空”的業主，等到了轉機

房子拆了，舊改黃了，然后呢？“錢房兩空”的原業主們該怎么辦？

龍崗坳一片區舊改項目的業主有了一個新解法：房票。

7月23日， 龍崗區首宗房票安置試點項目——園山街道坳一片區城市更新項目正式核發房票。值得注意的是，此舉不在于盤活整個舊改項目，而是通過房票安置政策，保障被拆遷業主的安居權益，縮短安置周期。

拆了約3.4萬㎡后

這個舊改宣告失效

龍崗區坳一片區城市更新項目最早于2019年正式納入舊改計劃，擬拆除范圍用地面積96573㎡，擬更新方向為居住、新型產業等功能，申報主體為深圳市園山保安股份合作公司。

受房地產市場下行影響，該項目近年推進受阻，前期已經拆除約3.4萬㎡建筑物，相關居民面臨無法妥善安置的困境。

今年4月，坳一、坳二片區城市更新單元正式宣告失效，成為深圳舊改市場“清倉”的一環。

房子被拆了，舊改也無法推進，對已經搬離家園、且在外也有租房壓力的原業主來說，“錢房兩空”是最真實的恐懼。

龍崗區做了一個新嘗試：城市更新走不動了，就換成“市政征收”的方式來處置提前拆除的房屋，通過核發房票的方式，對原業主進行妥善安置。

據介紹，龍崗區城市更新和土地整備局會同園山街道采取“分步走”策略，溝通私人業主同意按市政標準先行補償有證部分，并成功協調意向合作單位與業主就原拆遷補償協議解除、過渡費拖欠支付、搬遷費及無證建筑補償等核心訴求達成一致。

“此前城市更新項目停滯許久，我們苦苦等候回遷多年始終沒有著落。如今有了房票，地段、戶型、房企都能自主挑選，安置選擇權完完全全掌握在我們自己手上。”在龍崗官方推送的文章里，剛領到房票的被征收人如是說。

合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，這種方式可以推動解決城市更新歷史遺留問題。“目前深圳部分城市更新項目推進停滯，其中有些項目涉及提前拆除移交公共利益用地，為盡快解決被拆遷人回遷安置問題，政府就相關項目已拆除物業部分采取‘城市更新轉市政征收’，并探索房票安置試點。”

而從城市更新轉為市政征收后，政府會繼續推動坳一片區這個舊改項目嗎？

按照深圳相關規定，城市更新單元計劃失效后，三年內不得再次申報，除非納入附近的重點城市更新單元，但這個項目附近沒有重點城市更新單元，因此也不成立。

從官方表述來看，這次房票核發著重解決的是被提前拆掉房子的業主的安置問題，并不涉及整個項目的盤活。

“錢房兩空”不是個例

業內人士：房票安置模式有可能復制

龍崗落地的首宗已拆除物業的“城市更新轉市政征收”項目，給那些房子同樣被提前拆除、項目卻陷入停滯的業主，提供了一條新的出路。

“具體在坳一這個項目，雖然計劃失效，但前面已經有拆除并移交的公共用地，涉及的相關安置問題就必須要解決。”在羅宇看來，這種模式有可能復制到其他存在類似問題的項目上。

據合一城市更新統計，截至2026年7月26日，已列入城市更新計劃項目1062個，當中就有部分項目存在提前拆除后進展緩慢的現象。

例如寶安的東塘舊村項目，2015年正式立項，2017年華僑城中標成項目合作方，2020年項目專規獲批復，2022年開始對項目建筑物進行集中拆除工作，截至2024年，項目范圍內基本拆平，只剩臨近沙井大街部分建筑尚未拆除。

▲2024年中衛星圖顯示東塘舊村范圍內基本拆平 | 圖源城市更新網

東塘舊村的最新進展在2025年11月，發布房屋征收補償方案，而截至目前，項目仍未進入實質性動工階段。對于被拆除房屋的原業主而言，過去這是漫長的4年，不知道還要等多久才會拿到房子/房票或現金。

好的一面是，今年明顯能感受到深圳在加快多線盤活舊改、安置業主。

啟動行政征收+房票，為僵持多年的項目破冰，例如大族的南山北頭村舊改、福田華強南西片區舊改項目。

“清調供”機制盤活存量項目，例如原恒大的大新舊改，目前已清退原實施方，后續將對項目規劃進行調整，第三期商業用地調整為居住用地，調規后再公開選擇新市場主體。

部分國央企也在加速接盤的動作。據統計，2024年以來，招商蛇口、安居建業、中海、中交城投都在深圳有所布局，中交城投近期中標羅湖布心花園一、二、四區城市更新單元紓困盤活前期服務項目。

▲布心花園

但硬幣的另一面是：業主可能需要適當降低預期。

深圳舊改的“算賬邏輯”已經變了。多年前簽下的搬遷補償協議，放在今天的市場環境里，很可能已經算不過賬了。

東部某停滯多年的村改項目，就是一個典型案例。據知情人士透露，目前意向接盤方提出的方案是回遷面積打折。對于這個方案，業主的態度兩極分化：有人認為“這不行，憑什么打折”；也有人覺得“只要能改，愿意馬上拿房票走人”。

這兩種聲音，折射出深圳舊改進入“下半場”后的真實處境：開發商算不過賬，政府資源有限，業主的等待是有成本的。在“繼續等”和“接受現實”之間，越來越多的人正在選擇后者。

目前，南山、坪山、羅湖多區已探索房票落地實踐，龍崗的嘗試，是這條路上的最新一步。坳一片區的業主等到了，但深圳還有多少項目存在“房被拆、安置費不發、項目停了”的情況？那些業主什么時候會等到自己的轉機？