香港樓市震蕩上行，施永青預料全年樓價漲15%，學生公寓成資本新賽道

中原地產創始人施永青 中房報記者 劉洋/攝

階梯式上漲、階段性調整的走勢，才是健康可持續的樓市周期。

中房報記者 李葉 北京報道

2026年的香港，正站在資產價值重構的關鍵路口。一邊是住宅樓市在急漲后步入“階梯式”整固期，一邊是學生公寓賽道在政策紅利與人口結構的雙重催化下，迎來了一場資本盛宴。

數據顯示，上半年香港樓價漲幅突破10%，遠超投行與業內分析師的普遍預期；進入年中后，交投活躍度明顯回落，市場情緒從激昂轉向審慎。與此同時，香港學生公寓賽道卻逆勢升溫，成為各路資本競逐的焦點——從京東以7.5億港元收購油麻地酒店物業改建學生公寓，到晶苑國際、新加坡偉合控股、招商局集團、華潤隆地等企業紛紛落子布局，市場呈現“群雄逐鹿”之勢。

作為香港地產界的標志性人物，中原地產創始人施永青既是樓市大勢的敏銳觀察者，也是學生公寓賽道的深度參與者。他一方面將全年樓價漲幅預測從20%下調至15%，坦言“下半年升幅不如上半年急速”；另一方面加速推進旗下學生公寓品牌“壹社”的擴張——目前已推出3個項目，提供約1900個床位，目標在未來3年內增至6000個。在兩個市場均處于關鍵轉折節點之際，他的判斷與布局無疑具有重要的參考價值。

7月24日，中國房地產報記者專訪了施永青及中原投資副總裁馬耀揚，圍繞香港樓市走勢、學生公寓賽道競爭格局及中原的戰略布局，展開了一場深度對話。

香港樓市階梯式復蘇

中國房地產報：您在今年1月曾預判今年香港樓市將進入“高漲期”，當時預測全年漲幅超10%；6月又將預測上調至全年約20%。如今半年已過，上半年樓價升幅已超過10%。回顧這半年，樓價的實際走勢是否超出了您的預期？

施永青：今年以來，香港樓市的復蘇速度與上漲幅度均遠超市場預期。上半年樓價漲幅已突破10%，跑贏了絕大多數投行及業內分析師的預測，也讓我在年中階段對后市一度更為樂觀。

不過進入年中后，市場出現了新的變量，核心影響因素主要有兩個：

一是地緣政治與美聯儲貨幣政策變動。中東局勢持續緊張，美國與伊朗之間的沖突反復拉鋸，此前雙方達成的14點共識未能落地，沖突再度升級，直接推高了國際油價，打亂了全球通脹回落的節奏。受此影響，美聯儲的貨幣政策態度發生轉變。年初市場普遍預期美聯儲將在年內開啟降息周期，但當前通脹回落不及預期，降息概率大幅降低，甚至存在重啟加息的可能性。這對香港樓市形成直接利空：一方面，利率上行會增加購房者的按揭供樓成本，壓制剛需及改善型置業需求；另一方面，銀行存款收益提升，也分流了樓市投資資金，使得投資收租型買家入市意愿減弱，市場整體情緒趨于謹慎。

二是跨境資金監管收緊。此前部分內地資金通過不合規渠道進入香港股市、樓市炒作，違反了國家跨境資金管理規范，多家券商因此受到處罰。監管趨嚴后，跨境資金流動更加規范，短期流入香港房地產市場的增量資金有所收緊。在此背景下，市場產生了一定顧慮，流入房地產的資金也相應減少。

受上述兩大因素疊加影響，下半年香港樓市交投活躍度有所回落，尤其在新房市場，開發商推盤后的去化速度明顯放緩，市場上也出現了部分樓價回調的擔憂聲音。

但我始終認為，調整雖會出現，整體趨勢仍以上升為主。回顧香港樓市過往周期，在一輪完整的上行趨勢中，往往會經歷多次“上漲—消化—鞏固—再上漲”的過程，當前僅是本輪上行周期的首次調整。當下，市場部分悲觀言論認為房價將大幅跳水，我認為這實屬危言聳聽，出現這種極端走勢的概率極低。

中國房地產報：為什么認為是“危言聳聽”？

施永青：首先，我認為上述兩大負面因素持續時間有限。以美國利率為例，當前美國政府債臺高筑，每年利息支出極高，且高度依賴“借新還舊”。舊債多為低息時期發行，息率僅1厘至1.5厘；而新發債券息率已達4厘至5厘，財政壓力巨大。因此，美國客觀上需要一個低息環境。特朗普新任命的美聯儲主席上任前已與其達成默契，需配合政府壓低利率。盡管美聯儲傳統上具有政策獨立性，但如今新主席每周與財政部長開會協調，其獨立性勢必受到影響。我預計美聯儲將配合政府需要，推動降息。再者，加息對抑制因油價上漲帶來的通脹效果有限，若副作用大于正效益，美聯儲即便加息，次數也會極為有限。因此，第四季度利率環境有望改善。

其次，中東局勢最壞時刻或已過去。美國在沖突中并未占據上風，反而需推動簽署協議、承擔伊朗戰后重建責任（盡管名義上由其盟友出資），并解除對伊制裁、解凍資產。這種妥協姿態表明其無意進一步擴大沖突，未來貿然升級的可能性更低。

至于內地資金流向，中央明確支持香港鞏固國際金融中心地位，這離不開資金池的支撐。中國外匯儲備規模龐大，去年外貿順差超過1萬億美元，完全具備對外投資能力。雖然短期監管政策會因合規問題有所收緊，但長期而言，隨著經濟穩健增長，流入香港的資金只會增加而非減少。香港在國家外匯資產配置中仍將扮演關鍵角色。

綜合來看，我對香港住宅樓市并不擔憂，短期調整后，樓價仍有條件再上一級臺階。

中國房地產報：也就是說，您依然維持全年樓價升幅的預測？

施永青：市場始終處于動態變化中，預測也需要結合實時走勢進行調整。今年上半年，樓市漲幅已突破10%，表現超出預期，但下半年受美聯儲貨幣政策不確定性、中美博弈等外部因素影響，上漲節奏將會明顯放緩。

基于當前市場現狀，我適度下調預期，預計今年香港樓價全年整體漲幅約15%，這已是較為穩健的表現。

當下，全球政治、經濟、軍事格局仍存在諸多變數，中美博弈仍在持續。美國始終將中國視為核心競爭對手，即便無法實現產業鏈全面脫鉤，也會持續通過科技制裁、產品禁令等方式遏制中國發展，例如限制美國AI企業產品進入中國及中國香港市場。但與此同時，中國本土科技產業快速崛起，競爭力持續提升，海外機構也已意識到，未來全球市場對中國AI技術及產品的依賴度或將持續提升。

整體來看，外部不確定性會壓制香港樓市短期上漲節奏，但內地經濟穩步復蘇、香港金融中心地位鞏固等核心利好不變，樓市整體向上的大趨勢不會改變。隨著時間推移，中國在多領域的競爭優勢持續凸顯，美國的遏制力度將逐步弱化，后續樓市仍有向上修復空間。

中國房地產報：如果用一句話定調今年下半年的香港樓市，您會如何概括？

施永青：反復向上，階梯式穩步復蘇。

香港樓市當前的市場復蘇，與經濟增長和居民收入增速基本同步。我始終不樂見房價過快暴漲，因為急速拉升的房價容易脫離普通市民的購買力，導致樓市失去剛需支撐，演變為僅靠投機和投資情緒驅動的市場。這種行情極不穩定，一旦市場情緒轉向，便可能引發大幅波動。

階梯式上漲、階段性調整的走勢，才是健康可持續的樓市周期。房價每上漲一段便適當停頓休整，讓居民收入逐步追趕，有助于持續吸納剛需買家入市，避免大量剛需群體被徹底擠出市場。

今年下半年，香港樓市上漲節奏將有所放緩，階段性震蕩調整也會增多，但整體上行的核心趨勢不會逆轉。這種“慢漲、穩調”的走勢，既能保障樓市長期健康發展，也更符合香港社會的整體利益。

學生公寓市場需求巨大

中國房地產報：當前，香港學生公寓賽道正成為各路資本競逐的焦點。從老牌紡織企業、新加坡外資，到招商局、華潤等央企，再到京東等互聯網企業紛紛布局，怎么看待這一“群雄逐鹿”的局面？

施永青：我們堅定深耕香港學生公寓賽道，核心依托于香港特區政府的人才戰略及市場剛需。為補充本地人才流失、強化香港國際化教育優勢，香港持續大幅放寬非本地生招生比例：此前香港高校非本地生學額上限為20%，2024年上調至40%，2025年進一步提升至50%，非本地生源規模迎來爆發式增長。

然而，香港高校校內宿舍資源長期緊缺，即便僅覆蓋本地學生也存在供應缺口。非本地生大幅擴容后，校外住宿剛需被徹底放大，市場缺口十分突出。為解決學子住宿難題、避免學生分流至普通住宅市場加劇本地居住供需矛盾，香港特區政府出臺多項利好政策，大幅放寬物業改建學生公寓的審批要求，允許酒店、寫字樓、商業物業改建為學生宿舍，快速拓寬供應渠道，為行業發展掃清了政策障礙。

從投資時機來看，當前布局學生公寓恰逢其時。一方面，香港住宅樓市穩步復蘇，租金水平持續上行，學生公寓的租金收益具備長期增長空間；另一方面，當前香港房產價格較歷史高峰期仍有15%~20%的折價，資產估值處于合理低位，是優質的布局窗口期。

中原投資副總裁馬耀揚 中房報記者 劉洋/攝

馬耀揚：我補充幾組關鍵數據，以便更直觀地理解市場格局。

香港學生公寓市場自2023至2024年才真正進入發展快車道，核心驅動力是非本地學生規模的持續擴大。如前所述，非本地生比例已從2024年的20%提升至2025年的50%。今年，香港特區政府更提出不排除進一步上調非本地生比例。

2024至2025學年，香港非本地生人數已達9.2萬人。然而，目前全港大學為非本地生提供的校內宿舍床位僅約2萬余張，意味著近7萬名學生需在校外租房。截至2025年底，全港專業化運營的學生公寓床位僅約3700個；即便算上今年京東、招商局、華潤等新項目入市，總量也僅約6000個。

學生公寓屬于重資產投資，單個項目往往需投入數億港元，僅能提供100至200個床位，相比于龐大的缺口可謂杯水車薪。根據過去7年非本地生年均13.85%的復合增長率測算，預計到2030年，香港非本地生人數將突破17.6萬人。與當前數千個專業床位相比，市場空間極為廣闊。

眾多國企、央企、外資及互聯網企業扎堆入局，本質上是認可這一賽道的長期確定性——這是未來香港非常熱門的投資領域。更重要的是，香港教育產業正從“城市福利”轉向“產業支柱”，配合北部都會區規劃及內地高校來港辦學，香港有望成為亞洲教育高地。除內地生源外，東南亞及國際生源也將持續增長，需求端潛力巨大。

中國房地產報：學生公寓投入重、周期長，中原如何吸引更多資金合作？

馬耀揚：中原投資作為中原集團旗下的資產管理平臺，早在2016年便聯合投資人布局英美學生公寓。在香港市場，我們同樣采用開放合作模式，而非僅依賴自有資金。

中原的核心競爭力在于全產業鏈優勢：第一，資產獲取能力。依托中原集團在香港近6000名員工、400余家地鋪的全網覆蓋，能夠第一時間鎖定優質標的；第二，估值定價能力。深耕本地市場數十年，確保收購價格具備競爭力；第三，專業運營能力。自有品牌“壹社”提供標準化、精細化的運營服務；第四，渠道引流能力。除香港本地網絡外，內地各分公司（例如深圳、上海、廣州等）每年輸送大量客源，入住率有保障。目前，中原投資運營中的尖沙咀一步居117學生公寓項目入住率已達100%。

中國房地產報：如何預判未來三年學生公寓賽道的整體發展趨勢？

施永青：短期內，由于供應嚴重短缺，租金具備上漲動力——唯有價格信號才能吸引新資金入場。現階段，政府不宜強行干預租金，否則會扭曲市場信號，削弱投資意愿，反而不利于增加供應。隨著“城中學舍計劃”等政策落地，更多市場主體將參與競爭，從而倒逼服務品質提升，并促使租金回歸合理水平。

此外，學生公寓作為實物資產，既能提供接近美債的收益率，又無匯率貶值與主權違約風險，正成為國際資本優化資產配置的重要選擇。隨著更多保險基金、退休基金乃至主權基金入場，市場將逐漸接受更低的資本化率（Cap Rate），這意味著資產凈值具備可觀的上升空間。