400萬二手房一夜漲30萬，中介簽到半夜！北京樓市新政落地，觀望客開始入場

記者丨張敏 編輯丨張星

“政策出臺的當天晚上，我們就收到中介發的微信，計算了一下公積金能貸多少額度。但第二天去看房的時候發現，業主把價格上調了30萬元。”北京白領小鄭今年有置業打算，但由于各種原因并未出手。上周五北京出臺樓市新政后，小鄭隱約覺得購房時機不錯，卻意外發現業主的預期也已提升。

小鄭曾在朝陽區的花家地、東壩、潘家園等區域看房，他較中意的一套房源位于花家地，是一套總價400萬元左右的二手房。臨時提價的，正是這套房屋的業主。小鄭告訴21世紀經濟報道，“中介那邊說，業主一直覺得（價格）掛低了，政策出來后預期比較好，看房的人又多，才提了價。”

8月7日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京住房公積金管理中心聯合發文，將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限由“2年”調減為“1年”，新政同時也大幅提升公積金貸款最高額度。

21世紀經濟報道調研發現，新政后的首個周末，北京樓市出現積極變化。多位房產經紀人員表示，業主和買家的預期都有提升，周末帶看明顯多于平日，一些優質房源已快速成交，部分房源的成交價格較此前有所提升。

新房市場方面，昌平、大興等區域的部分新房銷售人員透露，周末來看房的人數有明顯增加，線上和電話咨詢量也大幅增長。

房產中介：幾乎全部出動簽到晚上快12點

公積金成咨詢重點

2025年8月和12月，北京曾先后兩次下調住房限購門檻，此次調整為近12個月來的第三次下調。中指研究院指出，北京限購政策進入2011年以來最為寬松的階段。

值得注意的是，北京于2010年推出全國首個住房限購政策。此次調整后，北京的限購門檻已相當于政策出臺初期的水平。不少分析人士指出，對于北京來說，這一門檻已“構不成障礙”。

相比之下，公積金政策迎來最大幅度的松綁，因此也成為咨詢的重點。

我愛我家定福莊門店經紀人李華表示，政策出臺當晚，就有客戶打電話來詢問公積金政策的內容，重點在于公積金的最高貸款額度、首套房認定標準等，也有客戶詢問裝修提取的條件。周末兩天，不斷有客戶詢問類似的問題。

李華向21世紀經濟報道表示，“我們手上的客戶，購房資格基本沒有問題。客戶最關心的，除了房價，就是貸款。因為公積金貸款利率有優勢，如果貸款額度增加，那就能省不少錢。”

李華表示，周末兩天，其所在門店的經紀人幾乎“全部出動”，全天都在接待客戶。“有個看了幾個月的老客戶終于簽約了，簽到晚上快12點。”

鏈家地產望京區域某門店的經紀人張挺也表示，有客戶符合公積金政策優惠條件，但不清楚具體能貸多少，因此發信息來詢問。他只能在帶客戶看房的間隙，根據對方的繳存狀況等進行計算。

張挺表示，政策出臺次日，他一共接待了7組客戶，明顯高于平時周末的水平，其中有4組帶看。當日下午，有客戶希望約見業主談價格，他卻發現，會議室已被訂滿。

來自業主的咨詢也不少。多位經紀人反映，政策出臺后，業主預期改善，部分業主小幅上調了掛牌價格。還有一些有置換需求的業主，除關心掛牌價格外，也關注自己是否符合首套房公積金貸款的認定標準。

盡管以價換量仍是北京二手房市場的主流，但張挺透露，新政出臺后，其服務的片區有房源以更高的價格賣出。他同時表示，“這套房子本身裝修也不錯，之前一直被壓價，這次新政后，賣了同戶型最高價。”

“出城看房”

政策出臺后的首個周末，部分新房項目也享受到了紅利。

大興區某新房項目銷售負責人聶勇向21世紀經濟報道表示，周末兩天，項目到訪量和成交量都比此前的周末有明顯增加，售樓處處于“滿負荷接待”的狀態。

“政策發布的時間對我們不是很友好。”聶勇表示，如果政策在下班前發布，會給開發商、代理商一些爭取客戶的時間，并對周末有充分的準備。此次新政出臺的時間為晚上9點多，經過消化和研判，已經接近10點，“這個時間就不太方便打擾客戶了。”

他表示，盡管如此，從周末的客流量來看，客戶對政策的敏感性還是很高。事實上，政策出臺當晚，就有不少客戶打電話咨詢。

昌平區南部某新房項目，周末同樣迎來客流高峰。銷售人員介紹，由于項目位于五環外，此次限購政策的調整對客戶的影響并不大。相比之下，一項公積金政策為其帶來了不少客流。

按照政策，城六區戶籍居民家庭，在城六區外購買首套住房的，公積金貸款額度最高可上浮20萬元；北京市戶籍二孩及以上多子女家庭購買住房的，可上浮40萬元。

該人士表示，僅此兩項，公積金貸款額度最高能提高60萬元。如果名下僅有一套房并結清公積金貸款，還可認定為首套，最高貸款額度可再上浮20萬元。

他透露，周末接待的客戶中，除了老客戶，也有部分來自城六區的客戶選擇“出城看房”。他還表示，一部分觀望的客戶已在周末簽約。

“金九銀十”可期

根據北京市住建委的數據，新政后首個周末（8月8日和8月9日），北京共網簽新房828套，與7月以來周末的成交水平大致相當。

考慮到網簽數據有一定的滯后性，該情況并不出人意料。但有分析人士提醒，本輪樓市政策的效果，應放在更長的周期下來檢驗。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道表示，本輪政策中，優化公積金貸款額度與繳存年限掛鉤機制、大幅提高公積金貸款額度、支持帶押過戶、完善贈與政策等措施，有利于剛需及剛改人群入市。這部分需求對于整個置業鏈條的激活至關重要。

郭毅指出，當前北京“老舊小”房源價值筑底，使得置換鏈條處于斷檔的狀態。因此，將剛需盤的價值拉起來，才是推升整個置業鏈條的關鍵。這也是本輪政策的重要思路之一。

從這個意義上看，政策的作用機制需要更長的周期才能體現，因為要徹底打通置換鏈條，通常需要數月甚至更長的時間。

與此同時，購房者變得更加理性、謹慎。多位銷售人員向記者指出，觀望客群開始回到市場，但他們會重新審視房子的質量、歷史成交情況、近期動態等，即使政策利好明確，也不急于入市。

但對于銷售人員來說，好消息在于“金九銀十”值得期待。前述銷售人員認為，作為傳統營銷旺季，北京樓市“金九銀十”的熱度有望借助該政策得以提升，甚至提前釋放。

根據中指數據，今年7月，北京新房、二手房分別成交37.3萬平方米、1.4萬套，環比均有所下降，同比分別增長2.1%、9.8%。

（李華、張挺、聶勇均為化名）

SFC

出品丨21財經客戶端21世紀經濟報道

編輯丨王瀅 江佩霞