被低估的福州古厝集團，商品住宅毛利率89%，利潤空間堪比茅臺？

王圖霸業(yè)談笑中，不勝人間一場醉。因為區(qū)區(qū)2161萬元，一代閩系房企大佬三盛集團董事長林榮濱被執(zhí)行懸賞，法院的一紙執(zhí)行懸賞公告稱，“充分利用社會力量查找被執(zhí)行人下落及其財產(chǎn)。”

不承想，就連舊閩系踩踏式退場前最后的落日余暉竟也漸行漸遠(yuǎn)了。

這句話的存在卻勾勒出了正在到來的新時代的輪廓。

福州，閩系房企大本營進入“保建國”時代，同臺競技一爭長短的還有市屬國企。

數(shù)據(jù)顯示，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)品牌“新榕”“福厝”的福州古厝集團，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的毛利率一度沖到了77.37%，而商品住宅的毛利率更是一度高達(dá)89.37%。

▲單位：%。福州古厝集團旗下啥板塊利潤空間大，一目了然

89%的毛利率簡單點理解就是：銷售100元的商品，就能賺回89元的毛利潤。這個利潤空間，簡直堪比茅臺。

你敢想？

這讓踩踏式退場的舊閩系，情何以堪？

NO.1|毛利率也曾無限逼近貴州茅臺

福州古厝集團，優(yōu)秀！

流火7月，2024年上半年度福州房企商品房銷售榜放榜了。

若把時間軸拉長，結(jié)合2023年度榜，不難發(fā)現(xiàn)，閩系房企北派大本營已正式進入“保建國”時代。

市屬國企亦是活躍分子。以2024年上半年度榜為例，TOP10中市屬國企占三席，建總地產(chǎn)、榕發(fā)地產(chǎn)、左海集團分列五區(qū)+閩侯房企商品房銷售榜第3、第4、第10。

頗有意思的還有，南二環(huán)、三遠(yuǎn)等市屬國企盤集中的片區(qū)硬是被玩出了“四大金剛”“五大護法”。

但鮮有人知，這些市屬國企盤的真正斤兩。

不妨由福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”帶列位看官走近市屬國企，本期先行“領(lǐng)略”福州古厝集團有限公司，及其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能力。

根據(jù)福州古厝集團有限公司2024年度融資券募集說明書，2023年1-3月，福州古厝集團商品住宅開發(fā)毛利率達(dá)到了驚人的89.37%。眾所周知，貴州茅臺的毛利率也就堪堪維持在90%以上。

當(dāng)然，毛利率并非恒定不變的。近三年及一期（即2021年、2022年、2023年及2024年一季度，下同），發(fā)行人（即指福州古厝集團）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率處于較高水平。

若扣除毛利率相對較低的保障性住房，福州古厝集團商品住宅業(yè)務(wù)板塊毛利率近三年及一期分別為56.74%、46.21%、35.24%、42.33%。

2014年，王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節(jié)目《楊瀾訪談錄》。節(jié)目中王健林說，“房地產(chǎn)公司的平均毛利率大概就是在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。那時的房地產(chǎn)充斥著“暴利行業(yè)”的說法。根據(jù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)，當(dāng)年96家上市房企的主營收入平均毛利率也不過為36.5%。

然而，到了2022年、2023年，一眾房企盈利狀況堪憂，有數(shù)據(jù)顯示，近八成房企虧損，平均毛利率低于20%。這一點，身處閩系房企大本營的福州，許多人或許更有感觸。

也就是說，單論商品住宅開發(fā)毛利率，福州古厝集團已經(jīng)跑贏現(xiàn)下的絕大多數(shù)房企，可謂一騎絕塵般的存在。

NO.2|從新榕到福厝

福州古厝集團，究竟多倚重房地產(chǎn)？

單看毛利率結(jié)構(gòu)這一項，福州古厝集團就已成功激起了“說商道市”的興趣。

根據(jù)市管國資國企改革重組方案，2022年1月，福州文化旅游投資集團有限公司更名為福州古厝集團有限公司。

盡管是在福州文化旅游投資集團基礎(chǔ)上重新組建并更名而來，且重大資產(chǎn)重組后，古厝集團將古厝文旅、會展賽事、商貿(mào)酒店、城建交通作為四大核心業(yè)務(wù)板塊，長期耕耘于三坊七巷為代表的歷史文化街區(qū)保護修復(fù)與活化利用，致力傳播閩都文化，但查閱福州古厝集團融資券募集說明書，你會發(fā)現(xiàn)“房地產(chǎn)”無與倫比的重要性。

是的，無與倫比，至少，在“說商道市”看來就是如此。

福州古厝集團2023年度營業(yè)利潤為2.87億元，凈利潤1.51億，與上年同期相比分別減幅43.63%以及57.5%，主要是由于房地產(chǎn)板塊開發(fā)周期原因，房地產(chǎn)確認(rèn)收入減少且高毛利的商品房占比較低，導(dǎo)致利潤減少；投資性房地產(chǎn)公允價格因市場環(huán)境原因，增值幅度減少。

你瞅瞅，明確言及“高毛利的商品房”。

在收入構(gòu)成中，建筑工程+房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比2023年度為41.61%，而在2022年度，這一占比更是達(dá)到了驚人的72%，是福州古厝集團最重要的收入來源。

▲單位：萬元，%

利潤構(gòu)成，更是不得了，僅房地產(chǎn)開發(fā)單項，近三年及一期分別占比達(dá)106.52%、244.6%、172.9%、134.9%。通俗點理解，就是這幾年福州古厝集團有限公司所有業(yè)務(wù)板塊的合計利潤，不敵其房地產(chǎn)開發(fā)。

懂？

翻閱資料，福州古厝集團建筑工程業(yè)務(wù)主要由下屬子公司福州建工集團負(fù)責(zé)實施，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要由福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司、福州市江南智慧城市建設(shè)運營有限公司、福建新榕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)運營。

▲新榕金字系列

而在現(xiàn)下，就連此前只專注于建筑工程的福州建工集團也硬生生直接擠入房地產(chǎn)開發(fā)賽道。

后來的后來，福州人就見到除了“新榕”，發(fā)行人在當(dāng)下又有了新的地產(chǎn)品牌“福厝”，為福州建工集團新品牌。在2023年12月舉行的2023年福州第二屆住房展銷會上，福厝品牌在市場首次亮相。福厝品牌的開篇之作即為三遠(yuǎn)片區(qū)的福厝·遠(yuǎn)山拾里。

▲建工福厝系列，開篇之作，福厝·遠(yuǎn)山拾里

當(dāng)時，福州古厝集團總經(jīng)理助理，福州新榕城市建設(shè)發(fā)展有限公司黨委委員、副總經(jīng)理王輝說：福州古厝集團是福州市屬大型綜合性國有企業(yè)。在地產(chǎn)板塊，福州古厝集團致力于打造福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅產(chǎn)品，堅持可持續(xù)發(fā)展思路，圍繞綠色低碳、建造品質(zhì)、長期維護等方面進行研究，堅持以人為本，推進全齡化社區(qū)的品質(zhì)提升，以閩都文化為靈感，提倡古建筑和現(xiàn)代建筑相互借鑒、融合共生，從有沒有到好不好，全面推進住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，為福州建設(shè)現(xiàn)代化國際城市貢獻(xiàn)國企力量，展現(xiàn)國企擔(dān)當(dāng)。

NO.3|新時代與舊時代

自此，一去不回頭

查閱福州古厝集團融資券募集說明書，你會發(fā)現(xiàn)動輒提及“房地產(chǎn)”。

畢竟，房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、投資大的特征。開發(fā)流程涉及市場研究、土地獲得、投資決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷、銷售服務(wù)和物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，若房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策或市場環(huán)境發(fā)生變化，可能對項目周期、項目成本、銷售收入產(chǎn)生影響，從而影響到公司的盈利能力。若未來政策持續(xù)變化或趨緊，發(fā)行人房地產(chǎn)項目的銷售進度將面臨趨于緩慢甚至停滯的風(fēng)險。

且房地產(chǎn)行業(yè)受稅收政策的影響較大，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、契稅等稅種的征管，對房地產(chǎn)行業(yè)有特殊要求，其變動情況將直接影響公司銷售、盈利及現(xiàn)金流情況。

言及“風(fēng)險”，投資性房地產(chǎn)金額較大，占比較高，影響公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。發(fā)行人投資性房地產(chǎn)余額較高，若該部分資產(chǎn)的公允價值出現(xiàn)較大波動，將對發(fā)行人的盈利能力和償債能力產(chǎn)生一定的影響。

發(fā)行人經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額呈下降趨勢，主要系發(fā)行人主營業(yè)務(wù)涉及建筑施工、房地產(chǎn)項目，項目建設(shè)周期較長，前期投入與后期回款存在一定的時間錯配。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在福州文化旅游投資集團基礎(chǔ)上重新組建并更名而來的福州古厝集團，究竟居于什么位置？

如上！可見一斑！不再贅述！

遙想2021年9月底，也不過三年光陰，時值中秋國慶雙節(jié)之際，“在滬閩商地產(chǎn)聯(lián)盟”第七次閉門會議在上海召開，位置選在了上海虹橋三盛集團。

“聯(lián)盟”成立于2020年，由房地產(chǎn)行業(yè)總部位于上海的福建籍企業(yè)家共同發(fā)起，研判形勢、抱團取暖、風(fēng)險與共，成為了這場會議的主旨。

會后，流傳出一張大佬合照圖，旭輝的林中、寶龍的許華芳、港龍的呂鳴、還有陽光城、融信、中駿、弘陽、大唐地產(chǎn)等高層齊聚，作為東道主，林榮濱與程璇更是熱情洋溢，面泛微笑。

這，是舊閩系踩踏式退場前最后的落日余暉。

此后，再無聽聞有“在滬閩商地產(chǎn)聯(lián)盟”第八次閉門會議。

閩系大本營的福州，終究還是進入到了“保建國”與市屬國企們長袖善舞的新時代。

自此，一去不回頭。

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