以城市更新擘畫美好生活！蘇州這個(gè)板塊的未來，比想象中更繁盛！

這里，是擁有千年文明史的蘇州古城城郭。

這里，是西枕大運(yùn)河、南傍吳淞江的生態(tài)綠城。

這里，是文化產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)匯聚的未來之城。

這里，是吳中郭巷！

郭巷，地處吳中區(qū)東部，素有姑蘇（蘇州老城）南大門之稱。

回望近20年郭巷的區(qū)域發(fā)展歷程，就是一部欣欣向榮的城市更新和產(chǎn)城融合發(fā)展史。

從2003年被納入?yún)侵薪?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以來，郭巷緊抓區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，長期聚焦城市更新，為區(qū)域面貌和發(fā)展格局帶來了翻天覆地的變化。

如今的郭巷，不僅保留著江南水鄉(xiāng)的文化肌理，也開啟了產(chǎn)城融合、民生幸福的現(xiàn)代化篇章。

東臨獨(dú)墅湖、南濱吳淞江、西銜京杭大運(yùn)河、北連蘇州工業(yè)園區(qū)。

天然的生態(tài)優(yōu)勢和地理優(yōu)勢，使得現(xiàn)如今的郭巷已經(jīng)完成了第一輪價(jià)值重估，成為吳中經(jīng)開區(qū)產(chǎn)城人融合發(fā)展的“先鋒區(qū)域”。

▎區(qū)域價(jià)值

2021年，《獨(dú)墅湖西開放創(chuàng)新協(xié)同發(fā)展示范區(qū)》文件正式確認(rèn)郭巷為園區(qū)共同體。自此，郭巷的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能建設(shè)進(jìn)一步提速，區(qū)域價(jià)值也跳脫板塊本身，成為吳中深度融入蘇州一體化建設(shè)的重要戰(zhàn)略區(qū)域。

▎交通價(jià)值

2022年，獨(dú)墅湖南隧道通車，郭巷到園區(qū)的通行時(shí)間“大提速”；2023年，蘇州中環(huán)南線、尹山湖立交、尹山湖隧道相繼投用；2024年，軌道交通7號(hào)線開通，為郭巷帶來了2、3、7號(hào)線三軌穿境的地鐵格局……近幾年，隨著蘇州市域一體化發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，郭巷在蘇州城市交通格局中的樞紐地位進(jìn)一步被提升。

▎生態(tài)價(jià)值

作為蘇州山水四角的東南角所在，郭巷的生態(tài)優(yōu)勢是與生俱來的。京杭運(yùn)河、獨(dú)墅湖、吳淞江、尹山湖為郭巷帶來了豐富的水資源。

而為了給區(qū)域居民帶來更好的安居環(huán)境，郭巷街道通過高效治理，從2008年開始的退田還湖到各個(gè)社區(qū)的“復(fù)綠”工作，再到近兩年實(shí)施的“大運(yùn)河最靚麗三公里”，讓郭巷的生態(tài)環(huán)境在一系列“精雕細(xì)琢”中得到了全面優(yōu)化。

◎大運(yùn)河“最靚麗三公里”項(xiàng)目

▎人居價(jià)值

區(qū)域快速發(fā)展，帶來的一定是人口密度的增加，而這就需要有更多的人居配套來提升人居價(jià)值。

這幾年，郭巷獨(dú)墅湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)、獨(dú)墅湖中學(xué)、尹山湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)、吳淞江實(shí)驗(yàn)小學(xué)、尹山湖醫(yī)院、長申購物中心、歌林公園等一批教育、醫(yī)療、生活配套投用，為區(qū)域人居提供了全方位保障。

再加上本色美術(shù)館、尹山湖美術(shù)館、尹山湖大劇院等藝術(shù)休閑配套，也進(jìn)一步提升了郭巷的區(qū)域形象和文化品位。

◎本色美術(shù)館

▎產(chǎn)業(yè)價(jià)值

一個(gè)區(qū)域想要有長足的發(fā)展，就必須要有興旺的產(chǎn)業(yè)。

在郭巷南部，已經(jīng)形成了一座由吳淞江科技產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、上市產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)聚合而成的科技新城。在這里，超百家世界500強(qiáng)、科技上市公司和行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)齊聚，為郭巷的區(qū)域發(fā)展增添了生動(dòng)的注腳，并帶來了無限生機(jī)。

◎吳淞江科技產(chǎn)業(yè)園

區(qū)域+交通+生態(tài)+人居+產(chǎn)業(yè)價(jià)值高度疊加，也全面彰顯出了郭巷這片區(qū)域的巨大吸引力。

凡是過往，皆為序章。

不止步于過往的發(fā)展成績，當(dāng)下的郭巷，正在開啟全新一輪的城市更新。

為了進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域發(fā)展功能格局和提升區(qū)域品質(zhì)能級(jí)，在逐漸發(fā)展成熟的郭巷北部生活區(qū)，一個(gè)全新的重點(diǎn)居住片區(qū)——“郭巷之心”正在拉開建設(shè)序幕。

每一份全新的城市規(guī)劃背后，都流露著城市管理者的用心與智慧。

為了打造更具可持續(xù)性發(fā)展的居住生活片區(qū)，郭巷之心在規(guī)劃過程中，引入了國內(nèi)和國際先進(jìn)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，為郭巷擘畫了一份傳承歷史、面向現(xiàn)在、對(duì)接未來的規(guī)劃。

郭巷之心重點(diǎn)居住區(qū)，聚集了郭巷老街文創(chuàng)核心和郭巷站TOD中央活力核心兩大重要功能片區(qū)。

具體來看下這兩個(gè)核心功能區(qū)的規(guī)劃：

▎郭巷老街文創(chuàng)核心

郭巷老街原為郭巷集鎮(zhèn)主街，在上世紀(jì)20年代到80年代，一直是郭巷的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。為了傳承和發(fā)揚(yáng)郭巷老街的歷史文化價(jià)值，提升區(qū)域品質(zhì)能級(jí)，郭巷街道正全力推進(jìn)郭巷老街更新改造。

◎郭巷老街項(xiàng)目鳥瞰效果圖

根據(jù)規(guī)劃，郭巷老街將引入藝術(shù)空間Studio、江南書院、產(chǎn)業(yè)辦公配套、民宿集群、戶外綠地活動(dòng)空間等多元業(yè)態(tài)，并配備網(wǎng)球中心等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。整體改造運(yùn)營成為半城半鎮(zhèn)、江南煙火感、松弛感的蘇州文旅街區(qū)的城市更新典范，引入創(chuàng)新型企業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)升級(jí)與高質(zhì)量發(fā)展。

◎郭巷老街文創(chuàng)核心規(guī)劃設(shè)計(jì)意向圖

而郭巷老街西側(cè)，是蘇州第一家私人美術(shù)館本色美術(shù)館以及數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園江南大集設(shè)計(jì)港。這兩個(gè)文創(chuàng)項(xiàng)目，也是郭巷匯集文化創(chuàng)意、新消費(fèi)服務(wù)的重要文創(chuàng)組團(tuán)，未來郭巷也將以該組團(tuán)為核心，拓展城市更新范圍，結(jié)合郭巷老街，打造屬于郭巷乃至整個(gè)蘇州的新文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

試想一下，在不久的將來，當(dāng)你漫步郭巷街頭，從東走到西，既能感受老街悠長的歷史生命力，又能體驗(yàn)到極具魅力的文創(chuàng)前沿氣息，是多么美好的一幅圖景！

▎郭巷站TOD中央活力核心

在郭巷之心重點(diǎn)居住片區(qū)，地鐵2號(hào)線和地鐵7號(hào)線在郭巷站交匯，為郭巷之心帶來了立體打造TOD中央活力核心的天然優(yōu)勢。

◎郭巷之心重點(diǎn)生活區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)意向圖

依托軌道站點(diǎn)的引流能力，未來郭巷之心將匯集商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育、辦公各類業(yè)態(tài)，形成多元文化與生活的全時(shí)交融場。同時(shí)，為進(jìn)一步提升區(qū)域形象，未來這里的建設(shè)將以自然要素與建筑設(shè)計(jì)語言融合，形成更具辨識(shí)度和功能性的空間形態(tài)，進(jìn)一步彰顯TOD門戶的魅力風(fēng)采

活力與創(chuàng)新能力是衡量城市發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獦?biāo)尺。在郭巷之心的藍(lán)圖中，我們看到了一個(gè)集合了文化創(chuàng)意、TOD樞紐以及江南人文肌理的人居前沿陣地。

得益于以交通為支撐的高能級(jí)樞紐、以生態(tài)為底色的高顏值環(huán)境，以及古今輝映的人文底蘊(yùn)，郭巷之心擘畫的全新未來，是以創(chuàng)新為內(nèi)核的高質(zhì)量發(fā)展，以人民為中心的高品質(zhì)生活。

一次又一次的城市更新，讓我們看到了郭巷澎湃的生長力和進(jìn)化力。

這里的未來，遠(yuǎn)比我們想象中的，更為繁盛！

區(qū)域面貌的煥新和區(qū)域價(jià)值的不斷提升，一定會(huì)帶來區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值的不斷更迭。

得益于靠近園區(qū)的地理優(yōu)勢和天然的生態(tài)優(yōu)勢，以及大力度的城市更新帶來的區(qū)域界面提升，郭巷成為了吳中房地產(chǎn)市場發(fā)展的領(lǐng)跑板塊。

2020年之前，郭巷板塊出讓的宅地，每宗都是溢價(jià)成交，且大部分都是高溢價(jià)成交。

在這期間，郭巷板塊吸引了一大批品牌房企參與板塊開發(fā)，包括中茵、中海、保利置業(yè)、旭輝、萬科、龍湖、首開、濱江、仁恒、華潤等，其中不乏央國企和全國龍頭民企。

正是在這樣一批品牌房企的加持下，郭巷板塊吸引了眾多購房者的關(guān)注，包括地域改善以及園區(qū)外溢居住需求。

到2020年，郭巷新房成交均價(jià)達(dá)到3萬元/㎡，也是整個(gè)吳中第一個(gè)新房均價(jià)破“3”的板塊。而這一年，郭巷板塊的新房成交量也創(chuàng)下了2016年房地產(chǎn)去庫存以來的新高。

這種量價(jià)同步上行的趨勢，也充分印證了郭巷的板塊價(jià)值在這個(gè)階段已然被市場認(rèn)可。

這一年的量價(jià)高峰之后，郭巷板塊新房市場容量開始逐漸走低。一方面，房地產(chǎn)市場大行情轉(zhuǎn)向成為有目共睹的事情；另一方面，新一輪城市更新的開啟讓郭巷土地供應(yīng)變得更為節(jié)制，縮量提質(zhì)成為大方向。

2021年開始，郭巷新房市場開始進(jìn)入新一輪供求調(diào)整期。整個(gè)板塊內(nèi)僅有龍湖九里璟園一個(gè)改善項(xiàng)目在2022年首開，新房供應(yīng)量大幅度下降。而2022年10月至今，郭巷已經(jīng)有近一年半的時(shí)間未有新房供應(yīng)，板塊內(nèi)新房已經(jīng)進(jìn)入去庫存狀態(tài)。

進(jìn)入2025年，“好房子”時(shí)代在全國拉開帷幕。而在城市更新步伐加速下，郭巷也在積極推動(dòng)新房市場向“好房子”時(shí)代邁進(jìn)。

據(jù)了解，近期郭巷林家潭南地塊（愛的地塊）即將出讓，地塊位于“郭巷之心”核心區(qū)位，南側(cè)即為郭巷老街文創(chuàng)核心區(qū)+郭巷站TOD中央活力核心區(qū)。西側(cè)緊靠地鐵7號(hào)線林家潭站，是一宗綜合配套要素非常齊全的宅地。

◎林家潭南地塊（愛的地塊）區(qū)位示意圖

而最值得關(guān)注的是，該地塊容積率為1.1-1.6，產(chǎn)品做得極致一點(diǎn)的話，可以打造墅類+洋房類產(chǎn)品。

2017年以來，郭巷板塊新房供應(yīng)主要以高層、小高層為主，最低密的產(chǎn)品形態(tài)就是洋房，且有洋房供應(yīng)的樓盤也多為洋房+高層的高低配布局。

像林家潭南地塊（愛的地塊）這樣一宗具備區(qū)位優(yōu)勢的低密地塊，對(duì)于房企和購房者而言，都是非常值得關(guān)注的。從供需關(guān)系來看，郭巷板塊這幾年的改善需求尤其是深度改善需求還未得到釋放，未來這塊地開發(fā)的產(chǎn)品，就是面向深度改善類購房者的，大概率能走出獨(dú)立行情。

供求結(jié)構(gòu)調(diào)整，是房地產(chǎn)市場走向“新模式”的必經(jīng)之路。而屬于郭巷的房地產(chǎn)發(fā)展“新模式”，已然開啟。

站在城市發(fā)展的角度去觀察，像郭巷這樣擁有生態(tài)底色和人文底蘊(yùn)，又兼具產(chǎn)業(yè)活力的地方，一定是一座城市最具價(jià)值成長性的區(qū)域！

而在郭巷的中心，能騰挪出一宗優(yōu)質(zhì)低密宅地用于人居考量，非常難能可貴。林家潭南地塊（愛的地塊）的自身素質(zhì)、配套資源皆較為優(yōu)質(zhì)，且地塊預(yù)計(jì)很快會(huì)掛牌。

在新房產(chǎn)品力不斷升級(jí)的今天，郭巷林家潭南地塊（愛的地塊）未來所建樓盤，也終將成為郭巷人居新封面，引領(lǐng)區(qū)域人居新潮流。

未來摘得該地塊的房企肯定能站穩(wěn)郭巷下一個(gè)價(jià)值爆發(fā)的風(fēng)口！