浙江
蔣村地塊實景圖
圖源：浙報傳媒地產研究院
僅僅過去三天，杭州地王又被刷新了！
從3月25日濱江水電新村項目的77409元/㎡，一下子躍升到3月28日建發蔣村項目的88029元/㎡。
杭州地價超8.8萬元/㎡，名義地價超越深圳，僅次于上海、北京。
全國房產界和媒體界人士都在關注和熱議杭州地王誕生事件，自媒體和社交媒體瘋傳消息。
我們作為房地產市場的研究者，必須從專業的視角，以專業的分析傳遞給公眾真實的信號。
如何看待杭州新地王的誕生？
杭州連續出地王，是不是意味著杭州向一線城市進階了？
一線城市房價會永遠上漲嗎？
01
地王需要專業維度分析
分析一塊地的樓面價，首先要看容積率。
建發拿下的蔣村項目成交樓面價88029元/㎡，實際上這塊地容積率僅1.1；而三天前，濱江競得的水電新村項目，容積率為2.9，這兩者是完全不能對等來比較的。
蔣村地塊區位圖
圖源：浙報傳媒地產研究院
2.9容積率的地塊一般只能做高層（做高低配非常勉強，江邊高層景觀更震撼），1.1容積率的地塊則可以做疊排，也可能做部分4層三聯排。
且蔣村是杭州高端房地產的發祥地之一，建發蔣村項目南面直線距離西溪濕地僅300多米。
如果打造疊排產品，200㎡的戶型，定價約2500-2600萬元左右，對于這一片區等著改善的部分人群來說，是可以接受的總價。
換算成單價，約12萬-13萬元/㎡，也是一個市場基本認可的正常價格。
因此，我們不能拋開容積率，僅僅談論樓面價。
以杭州最典型的低密別墅區九溪玫瑰園為例，地塊出讓年代久遠，容積率僅0.3，如果現在重新進行一次土拍，恐怕地價可以達到20萬元/㎡以上。
杭州九溪玫瑰園
圖源：綠城官方微信號
另一個層面，純宅地和商住地的名義地價表現也不一樣。
中海拿下的杭州海潮TOD地塊，成交樓面價43353元/㎡。
名義地價看似不算特別高，但這塊地可售住宅建面占總建面約56%，這意味著商業商辦等部分占比高達約44%，一般商業商辦部分的價值都遠低于住宅，因此住宅實際地價要高得多。
又如，2024年12月，華潤+中海聯合體競得的深圳后海地王，成交總價185.12億元，折合樓面價約70388元/㎡。地塊包含約17.69萬㎡住宅、7萬㎡商務公寓、1萬㎡商業等，如果將不可分割部分分攤到住宅，住宅地價將達到10萬元/㎡。
02
杭州是一線城市了？
近期，全國宅地樓面價排行榜不斷更新，杭州的宅地最高地價在2025年前三個月多次刷新。
有人認為，從地價來看，杭州已經是一線城市了，真的如此嗎？
一線城市、二線城市，不能簡單用房價和地價來衡量。
還要考量經濟規模、人口規模、產業門類、高等教育、國際化水平等諸多指標。
如果僅以房價來衡量，廈門的房價高于廣州、高于杭州，早應該是一線城市了。
去年926政策大幅轉向后，杭州是整個市場中復蘇明顯的城市之一。杭州樓市高度市場化、高度敏感，春節以來市場突然爆發，同時借著“杭州六小龍”的東風，匯聚了來自全國的目光，也使得開發商對杭州這座城市的價值判斷發生了變化。
杭州，一直是二線城市的領頭羊，有人說是1.5線城市，現在也有可能成為1.2線或者1.3線城市了。
03
城市能級不是房價的保險箱
房地產市場與一座城市的能級，或者說行政能級沒有必然的關聯。
反過來，也不能完全以房價來衡量一座城市是一線，還是二線。
千萬不要神話一線城市，也不要認為一線城市就是房價的保險箱。
過去幾年中，北上廣深的市場調整，絲毫不比杭州等二線城市小。
1990年代的東京和1998年的香港，跌幅都超過50%。
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