北京
題記：關注下，接下來一個月的成交量。
哪怕只要一套房成交價下跌，再加上市場整體量成交增加，這時候有人跳出來說：
“以價換量”。
這就非常符合常識，更符合大眾情緒。
但是我們聊的，是細節。
細節的目的，并不是唱多樓市。
而是想通過某些細節，提前分析市場的下一步走勢，這無論對買房還是賣房，都是有益處的。
給大家看一組數據：
有人能看出什么細節嗎？
說實話，現在下什么結論，肯定是為時過早，但是通過對市場長期研究，有些經驗的朋友，馬上會脫口而出：
很明顯“一居二居室的成交占比，8月以后，在升高，相反地三四五居的成交占比，在降低。”
好，請你放下情緒，理智思考一下，在6-7月市場下行期，什么樣的家庭買房欲望更強烈些？
我認為是改善家庭。
甚至這些改善家庭，是在此前先賣掉了房子，賣房款到賬已經有段時間了。
改善家庭有個特點，對位置、小區和具體樓層、戶型要求特別高，有的家庭甚至就等某一個小區的某個戶型，而且還要求中高樓層，還有更極致的，要求樓王位置。
大家不是經常聽過那樣一句話么：
好房子，還是不愁賣的。
在市場下行期，如果這種房子出現，還低于市場價，改善家庭已經把房子賣了，而且盯了很久的心水戶型，突然價格低了很多，他會不會動心？
我想，至少有一部分家庭，是動心的。
這也能解釋，7月的時候，為啥市場很差，有的房子一降價，就出現很多約看甚至約簽，這種房子，是彼時市場的主力。
所以您能從表格看出，市場越差，以三四五居室為主的改善房，占比越高。
其實經驗和結論也是這樣的：
市場差的時候，改善盤和上車盤的成交量是——前高后低。
逆向思維分析，如果當剛需盤成交變多，改善盤成交較之前占比降低，這個時候，就需要對市場作出“預警”了。
這種情況可就不是放量下跌了，我在周六沙龍里用的一個詞叫“筑基”（但“筑基”肯定不同于“全面筑底”）。
我們再來看下近一段時期的綠家成交量變化，為了能更精確地刻畫市場的“紋理”，我以周成交量為時間節點：
可以非常清楚地看到，今年最差的市場，就是我直播間說過無數次的——7月份前后。
這和我們在給會員做咨詢、調研、砍價等服務中，真實的一線體感完全吻合。
咱們再看細節，從9月第一周開始，單周成交量已經開始破掉1700套大關，上周甚至干到了單周1900套。
回看本文第一張表格，很明顯這多出來的200套，主要是以一居二居室這種上車盤為主，三四五居室為輔。
北京市場成交由冷轉溫，歷來都是剛需房成交變多開始的，而且這里不乏一些占坑學區房（學區房的主力成交月份一般是上一年的10月下旬到下一年的3月下旬）。
粗略按照綠家一半的市占率看，綠家單周1900套，全市就是3800套，如果這個量持續，單月實時成交就是1.5萬套。
而且最大的問題的，市場會不會維持在1900套這個量不動呢？
我的預測是，最多勉強維持一個月。
（這里還有個比較容易被唱空自媒體忽悠的地方，國慶上半月從來都是成交淡季，包括去年930新政出臺，都沒有帶來國慶上半月的單周成交量過2000套，10月下旬才開始發力。）
即便在不繼續出政策的情況下，最晚在今年11月上旬，北京綠家單周成交量就能到2000套。
此文只是提示，各位繼續觀察吧，沒有發生的事，說多少都顯蒼白，我從來不刪文，到時候過來夸我或罵我，我遭得住。
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