調(diào)研札記?| 江山印：一環(huán)內(nèi)核心區(qū)資產(chǎn)的沉淀與煥新

2025年7月起，"2025年高品質住宅示范案例征集暨產(chǎn)品力測評活動"進入實地調(diào)研階段，由克而瑞湖南區(qū)域與湖南省房協(xié)聯(lián)合組建專項調(diào)研小組，赴多個高品質項目進行調(diào)研，并形成了調(diào)研札記。

由省房協(xié)指導的本次調(diào)研活動將重點圍繞項目規(guī)劃設計理念、工程質量管控體系、智慧社區(qū)建設、綠色低碳技術應用及客戶服務創(chuàng)新等維度開展專業(yè)評估，旨在挖掘行業(yè)標桿案例，樹立品質住宅典范。

本期項目——長沙湘江新區(qū)?江山印

調(diào)研時間：2025年9月28日

調(diào)研團隊：克而瑞+省房協(xié)調(diào)研小組

9月28日-29日，位于長沙湘江西岸的【江山印】迎來盛大交付。克而瑞與湖南省房協(xié)調(diào)研小組走進江山印，實地探訪這個坐擁湘江頭排資源的高品質住宅項目。

交付現(xiàn)場

該項目因地塊、企業(yè)等歷史因素，在2021年首開時即呈現(xiàn)出特殊之處——售樓部現(xiàn)場公示《購房風險告知書》，明確提示購房者可能面臨延期交付或爛尾的風險，由此形成“知情購買”的獨特案例。

購房者在充分知悉潛在風險的前提下，仍基于對項目區(qū)位價值與產(chǎn)品設計的認可作出購買決策。這種特殊性也構成了當前項目交付后各項整改工作的基本前提。

區(qū)位資源

核心區(qū)資源的集中體現(xiàn)

江山印項目位于長沙瀟湘大道與咸嘉湖路交匯處，坐擁湘江西岸一線江景資源且無遮擋直面岳麓山景，具備不可復制的自然稟賦。

項目處于長沙一環(huán)核心區(qū)，與城市主干道無縫銜接，交通便利性突出：距離地鐵4號線望月湖站約500米，步行約8分鐘；此外2號線溁灣鎮(zhèn)站、6號線六溝垅站也在輻射范圍內(nèi)，形成“軌交+隧道”的雙重交通優(yōu)勢。

江山印區(qū)位圖

項目周邊公共服務設施密集：商業(yè)方面，覆蓋萬象城、王府井、漁人碼頭等多元消費場景；醫(yī)療資源涵蓋湘雅附三醫(yī)院、湖南省腫瘤醫(yī)院等三甲機構；

教育配套包括自建幼兒園及博才小學、麓山國際實驗學校等多所優(yōu)質學校。參照2025年4月政策，項目直接入讀博才小學，派位麓山國際實驗學校、湖南師大附中博才實驗中學（天頂校區(qū)）、麓山外國語實驗中學、湖南師大附中桐梓實驗中學，教學質量非常優(yōu)秀。

項目總占地面積約4.56萬㎡，總建筑面積約17.80萬㎡，容積率3.50，綠化率30%。項目6棟住宅包含超高層與洋房，采用"高低搭配、錯落有致"的布局方式，形成層次分明的天際線。

這種布局既保證了最大化江景視野滲透，也通過控制建筑密度保障社區(qū)空間舒適度。項目采用"單排設計"，東南朝向，不僅減少了西曬困擾，更確保戶戶最大限度東南向閱江、觀山、瞰洲、擁湖、享公園。

產(chǎn)品現(xiàn)狀

交付后的整改與優(yōu)化

1

戶型設計：大戶型為主的產(chǎn)品定位

江山印的產(chǎn)品定位清晰——全系大戶型，從190-340㎡大平層到670-955㎡超級頂復、240-280㎡精奢疊墅，無一不在挑戰(zhàn)長沙高端住宅的尺度上限。尤其值得一提的是，項目最高人均居住面積達約72㎡，這一數(shù)據(jù)甚至可與深圳灣1號等一線頂豪對標。

戶型設計方面，項目在空間布局上雖與當前新規(guī)下的戶型相比存在一定差異，但整體強調(diào)功能性與美學表現(xiàn)的結合。

產(chǎn)品以雙主臥套房為起步配置，部分頂層復式戶型實現(xiàn)六套房設計，增強家庭成員生活的獨立性與舒適度。在280㎡以上戶型中設置雙玄關，部分樓棟配備三梯兩戶，在提升居住私密性與動線效率的同時，也兼顧了入戶儀式感的營造。

江山印6棟陽臺實拍事視野圖

最令人印象深刻的，是那8.2-10.3米、270°環(huán)幕式景觀陽臺。站在這里，橘子洲、岳麓山、咸嘉湖的景致盡收眼底，模糊了家與自然的邊界。這種“客廳即景框”的體驗，在長沙市場堪稱獨一份。

目前，項目還剩194㎡少量低樓層大平層在售，為高端客群提供了入駐湘江頭排的最后機遇。

2

立面與景觀

極簡主義，細節(jié)品質優(yōu)化

建筑外立面以高級灰為主調(diào)，極簡風格不僅耐看，更最大化保障了戶內(nèi)外的視野通透。這種“不搶戲”的設計，反而讓自然成為主角。

項目實景圖

園林設計則以“歸家動線”為線索，打造層層遞進的視覺與體驗節(jié)奏。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，項目在近期持續(xù)優(yōu)化植物配置與休憩節(jié)點，硬質鋪裝也經(jīng)過細致調(diào)整，行走其間，既能感受四季植物的變化，也能體會空間轉換的節(jié)奏感。整改中增加的休閑座椅、遮陽設施、花箱組合等，進一步提升了園區(qū)的實用性與親和力。

調(diào)研實景圖

3

工程細節(jié)

持續(xù)進行的工藝改進

在工程細節(jié)上，江山印展現(xiàn)出扎實的“內(nèi)功”。從公共區(qū)域的瓷磚美縫、墻面巖板鋪貼，到地下室消火栓飾面貼膜、車庫出入口截水溝蓋板升級為不銹鋼材質，每一處都透露出對品質的堅持。

調(diào)研實景圖

值得一提的是，項目在設備平臺布局、護欄加高、空調(diào)外機位置優(yōu)化等“隱形細節(jié)”上，也做了大量針對性改進。

調(diào)研實景

例如，6號樓空調(diào)外機位置經(jīng)調(diào)整后，有效減少了對廚房采光的影響；部分護欄統(tǒng)一加高至1.5米，既安全又美觀。這些看似微小的改動，恰恰反映出項目對居住體驗的深度洞察。

4

服務運維

世茂物業(yè)的"四有"標準

物業(yè)服務由世茂擔綱，曾先后獲得中國物業(yè)服務綜合實力百強企業(yè)TOP12、中國物業(yè)服務企業(yè)品牌價值TOP7、中國物業(yè)企業(yè)服務住宅業(yè)態(tài)TOP3、華東品牌物業(yè)服務企業(yè)TOP1等多項榮譽。

物業(yè)服務采用"四有"服務體系框架，以打造“安全、舒適、和諧、有活力”的高品質社區(qū)生活環(huán)境。

? 安全有保障：秩序類服務包含搭把手服務、夜間武裝巡查、消防演練、外來人員管理

? 工程有響應：提供上門服務、設備房日常巡查

? 環(huán)境有維護：定期消殺、日常衛(wèi)生打掃

? 服務有溫度：組織社區(qū)文化活動、裝修巡查

實際調(diào)研過程中，由于項目仍處于逐步交付階段，雖有提質改造，但小區(qū)內(nèi)環(huán)境細節(jié)并未做到時刻的整潔如新，物業(yè)服務頻次與執(zhí)行效果仍有進一步提升空間。

市場表現(xiàn)與調(diào)研總結

對標板塊周邊項目來看， 濱江板塊臨江豪宅基本在2w/㎡左右，而項目當前二手價格為2.8-3.1萬元/㎡，這一價格差異反映了市場對項目資源稟賦與產(chǎn)品特點的認可度。

（來源：貝殼找房）

從本次調(diào)研來看，江山印項目在已知歷史背景的前提下，正在通過系統(tǒng)化的整改提升來應對前期明確的交付挑戰(zhàn)。在當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，這種基于"知情購買"背景下的產(chǎn)品持續(xù)優(yōu)化，為行業(yè)提供了特殊的觀察案例。項目的長期表現(xiàn)仍有待市場進一步檢驗。