地方政府小打小鬧的政策，難以改變市場走勢

11月20日，杭州市余杭區出臺了購房優惠政策。給予購買相應項目新建商品住宅的購房家庭補助每套3萬元。在余杭區范圍內購買非住宅新建商品房契稅給予50%補助。

同一天，央行公布了最新LPR，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，11月降息再次落空。

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在過去的幾個月中，從一二線城市，到三四線城市，部分城市的地方政府出臺了各種各樣的穩定房地產市場政策。

其中包括北京、上海、深圳限購政策的松動以及限價政策的解除，全部二線城市限購和限價政策的解除。

部分城市或部分城區，推出了各種各樣的鼓勵住房消費和購房補貼政策。

10月27/28日，蕭山區、余杭區、臨平區、錢塘區、富陽區、臨安區等發布開展“購房+消費券”限時補貼活動，每套新房補貼10萬元消費券。一張5萬元的大通用券可在杭州全市指定商戶使用，另一張5萬元的小通用券僅限所在區縣使用。

其中，力度較大的是義烏的政策。購買建筑面積小于150㎡且預（現）售備案總價不超過 350萬元的一手新建商品住房，給予1000元/㎡補貼。兩孩家庭每套補貼10萬元，三孩家庭每套補貼20萬元。

這些地方政府的政策或多或少起到了一些作用，特別是像義烏這樣的特殊城市市場，效果比較明顯。

但是，從總體上看，都沒有改變今年4月以來，整個房地產市場的下行趨勢。

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在去年926中央政府明確提出，“促進房地產市場止跌回穩”。過去7年的房地產政策大幅轉向之后，市場出現了近半年復蘇。

盡管這種復蘇是分化的，不同城市和城市不同區域，不同的物業類型和不同的房企，復蘇程度迥異，但總體上，是一次非常明確的復蘇。

最明確的市場數據，就是二手房的成交量和土地市場的熱度。

2025年3月，上海二手住宅累計成交2.69萬套，環比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量是2022年以來同期新高。（數據來源：上海中原地產）

3月，北京二手住房網簽成交量19234套，環比上漲61.96%，同比上漲34.7%。（來源：北京市住建委官網）

3月，深圳全市二手房錄得7703套，環比增長58.6%，同比增長48.2%。這一交易量遠超深圳5000套的“榮枯線”，接近8000套的“繁榮線”水平。（來源：深圳市房地產中介協會）

3月，南京全市二手房成交量為9344套（含高淳、溧水），環比大漲73%，同比漲幅為9.1%。今年一季度，二手房累計成交22586套，同比去年上漲6.8%。（數據來源：我愛我家南京研究院）

3月，成都二手房成交25358套，環比上升約44.5%，同比上升約35.1%。（數據來源：成都住建局）

2025年3月，杭州市區二手房成交超12000套，創近8年月度新高。

一線和熱點二線城市市場復蘇明確，多個城市地王頻出。

2月25日，上海靜投置新城市更新建設有限公司，以超16萬元/平方米的樓面價，拿下了靜安區的高品質袖珍地塊，打破當時全國單價地王紀錄。

3月18日，北京海淀區樹村地塊以10.23萬元/平方米的樓面價刷新紀錄，成為北京新晉單價地王。

成都土地市場樓面價在一個月內兩次刷新紀錄。3月11日，高新區桂溪街道地塊以31700元/平方米的樓面價成為新“地王”；僅隔16天，建發集團以41200元/平方米的價格競得金融城三期H10地塊，溢價率高達106%，該地塊也成為成都首宗樓面價突破4萬元/平方米的住宅用地。

2025年上半年，杭州地王頻現，樓面價紀錄在三個月內被三次改寫。最高樓面價從年初的6.48萬元/㎡，一路飆升至3月底的8.8萬元/㎡，漲幅超35%。

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但這次復蘇在今年4月出現了明顯的轉折，政策的邊際效應遞減，市場數據呈現出下滑趨勢。直至今年8月中旬，這種下行趨勢已經被明確確定。

在去年的926政策轉向，包括央行的降息、降首付等政策之后，中央政府層面沒有再出臺實質性的救市政策，房地產市場也在被某種程度淡化。

730政治局會議甚至沒有提房地產市場。只提了一句話：“高質量開展城市更新。”

但僅19天后，8月18日，國務院第九次全體會議提出，“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。”

到10月房地產市場加速下行，并嚴重拖累經濟。

1—10月份，全國房地產開發投資73563億元，同比下降14.7%，跌幅較1-9月擴大0.8個百分點。

1—10月份，房屋新開工面積49061萬平方米，下降19.8%，降幅比1-9月擴大0.9個百分點。其中，住宅新開工面積35952萬平方米，下降19.3%，降幅比1-9月擴大1個百分點。

1—10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%，降幅比1-9月擴大1.3個百分點；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%，降幅比1-9月擴大1.7個百分點；其中住宅銷售額下降9.4%。

1—10月份，房地產開發企業到位資金78853億元，同比下降9.7%，跌幅較1-9月擴大1.3個百分點。

10月70個大中城市中，64個城市新房價格環比下跌，61個城市同比下跌；70個城市二手房價格全部下跌。

10月份，社會消費品零售總額46291億元，同比增長2.9%，增速較9月回落0.1個百分點，創2024年9月以來14個月新低。

2025年1—10月份，全國固定資產投資（不含農戶）408914億元，同比下降1.7%，跌幅較1-9月擴大1.2個百分點。36年來全年連續2個月跌入負值。

據海關總署公布數據顯示，以美元計價，中國10月出口同比下降1.1%，外貿出口增速由正轉負，結束了此前連續18個月的正增長。

特別是最近，出現的銀行直供房等市場現象，迅速波及市場，市場預期和信心快速跌落。

據媒體報道，2024年上半年以來，四川農信系統出售的房產標的數量超過2.5萬個，遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的約1.1萬個。

銀行下場賣房，一定是不得已。銀行手里的一大批房子，一定是抵押者資不抵債。任何被銀行拍賣的房子，只要凈資產大于銀行貸款，銀行都不會要房子，房東也不會把房子給銀行。

銀行下場賣直供房，是市場的一個重要信號。

一般的貸款人，即使已經變成負資產，只要還能撐得下去，一般是不會斷供的。斷供后果很嚴重，既成為失信人，債務也并不能免除。所以一般只有極少一部分人，不得已才選擇斷供。

換句話說，已經成為負資產的業主群體，應該是遠遠大于斷供的群體。

近幾天，市場上流傳著各種關于房地產救市的傳聞，盡管內容基本被官方刪除，但A股房產股大漲。

無論這些傳聞是否真實，市場又到了嚴峻時刻，這一點是不爭的事實。而靠地方政府各種小打小鬧的政策，均無法改變市場的走勢和趨勢。這一點也是被市場證明了的。

其實在過去4年中，2024年926之前，各地方政府就有各種各樣的擠牙膏式的救市動作，但均未果。

只有去年926中央政府的房地產政策明確轉向之后，才迎來了一次明確的市場復蘇。

因此，也可以斷定，如果沒有中央政府再次明確的足夠力度的政策，哪怕僅僅降息，房地產市場的止跌回穩，都很難實現。