淮安一開發(fā)商逾期交房、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主申請(qǐng)解約卻被駁回

一夫婦于2021年向淮安某碩房產(chǎn)購置改善型住房并辦理按揭貸款，卻遭遇開發(fā)商逾期交房、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題。二人提出解約后，一審訴求被法院駁回。

購房背景：業(yè)主合規(guī)購房，樓盤存多重隱患

2021年11月，一夫婦為購置改善型住房，與淮安某碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買水沐云頂花園28幢1203號(hào)房屋，總價(jià)款1410070元，合同約定2024年10月20日前交房。為支付房款，二人與銀行簽訂30年的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，貸款98萬元，且一直按約償還貸款本息。

該樓盤后續(xù)存在預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，監(jiān)管資金被開發(fā)商挪用，導(dǎo)致小區(qū)12棟房屋爛尾；開發(fā)商將小區(qū)分三期開發(fā)，公共設(shè)施多規(guī)劃在三期，因資金問題三期開發(fā)停滯，無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初宣傳的改善型居住品質(zhì)，且項(xiàng)目交房相關(guān)證件不齊全，開發(fā)商還存在用5號(hào)樓驗(yàn)收表格冒充28號(hào)樓、精裝修偷工減料等問題。

矛盾爆發(fā)：開發(fā)商違約，房屋交付不達(dá)標(biāo)

開發(fā)商未按合同約定期限交房：2024年10月20日為合同約定交房截止日，淮安某碩房產(chǎn)未在此時(shí)間完成交房，直至2024年12月20日才取得樓棟工程竣工驗(yàn)收備案證書，12月22日才通知業(yè)主收樓。

（商品房買賣合同，高先生提供）

（商品房買賣合同，高先生提供）

（高先生提供）

房屋交付標(biāo)準(zhǔn)與宣傳、合同約定嚴(yán)重不符：實(shí)際交付的房屋存在精裝修工藝不合格（廚柜底部及背面未貼磚、衛(wèi)生間下水管和地漏錯(cuò)位等）、施工質(zhì)量差（電梯井滲水、車庫地坪漆以次充好、坡道設(shè)計(jì)不合理刮壞業(yè)主車輛等）、小區(qū)配套設(shè)施不完善（樹苗枯死、草坪不整、路牙石用塑料板代替等）問題，且開發(fā)商使用工程版材料裝修，與宣傳的高端產(chǎn)品定位差距巨大。

（電梯漏水，高先生提供）

（電梯漏水，高先生提供）

（草坪不整，高先生提供）

（草坪不整，高先生提供）

補(bǔ)充協(xié)議條款存爭(zhēng)議：開發(fā)商通過單方擬定的《補(bǔ)充協(xié)議》將原合同約定的交房條件“取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件+裝修工程驗(yàn)收合格”變更為“遞交全部備案文件”，業(yè)主認(rèn)為該補(bǔ)充協(xié)議屬格式條款，開發(fā)商未履行充分提示說明義務(wù)，加重購房者責(zé)任應(yīng)屬無效。

上訪之路：業(yè)主依法解約，遭遇多重阻礙

2025年1月，業(yè)主向淮安市住房和城鄉(xiāng)住建單位申請(qǐng)信息公開，得知項(xiàng)目部分樓棟無竣工驗(yàn)收備案文件，進(jìn)一步佐證項(xiàng)目建設(shè)合規(guī)性存疑；1月24日業(yè)主向開發(fā)商發(fā)出解約通知函，1月26日開發(fā)商簽收但拒絕解約。

2025年4月23日，該案在淮安市清江浦區(qū)人民法院一審開庭審理，庭審中開發(fā)商稱合同應(yīng)繼續(xù)履行，銀行作為第三人主張“合同繼續(xù)履行優(yōu)先”，若解除則要求原被告共同償還剩余貸款。

上訪過程中，當(dāng)?shù)亟值擂k公職人員四人到業(yè)主單位施加壓力、威脅恐嚇，禁止其信訪，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活和工作。

一審判決：業(yè)主訴求被駁回，爭(zhēng)議引發(fā)關(guān)注

2025年5月30日，淮安市清江浦區(qū)人民法院作出一審判決，駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)定《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議均合法有效，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)認(rèn)定交房條件，認(rèn)為開發(fā)商逾期交房63天未超90天，合同目的已能實(shí)現(xiàn)，從“鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定”角度判定合同應(yīng)繼續(xù)履行，業(yè)主的解約訴求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

（逾期責(zé)任，高先生提供）

（一審判決書，高先生提供）

該判決引發(fā)核心爭(zhēng)議：法院未充分審查補(bǔ)充協(xié)議作為格式條款的合法性，未要求開發(fā)商舉證履行提示說明義務(wù)，忽視了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中“驗(yàn)收合格方可交付”的規(guī)定，也未考量房屋實(shí)際質(zhì)量與交付標(biāo)準(zhǔn)不符的事實(shí)，被認(rèn)為“重交易穩(wěn)定、輕消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)”。

判決影響：業(yè)主陷入困境，多方權(quán)責(zé)失衡

司法層面：業(yè)主面臨“房款已全額支付、房貸持續(xù)償還、房屋未正常使用且存在諸多質(zhì)量問題”的三重困境，無法解除購房合同和貸款合同，也無法要求開發(fā)商返還房款、支付違約金。

開發(fā)商層面：雖存在逾期交房、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、挪用監(jiān)管資金、格式條款規(guī)避責(zé)任等行為，但未承擔(dān)任何違約責(zé)任，案涉合同被判定繼續(xù)履行。

銀行層面：貸款合同繼續(xù)有效，業(yè)主需持續(xù)償還30年按揭貸款，銀行對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)。

業(yè)主層面：維權(quán)訴求未得到法院支持，且遭遇信訪被阻、工作生活受干擾的情況，合法權(quán)益未得到保障。

后續(xù)走向：業(yè)主訴求待解

業(yè)主希望確認(rèn)與某碩房產(chǎn)簽訂的《商品房買賣合同》、與銀行簽訂的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》均于2025年1月26日解除；并希望開發(fā)商返還購房定金10萬元、首付款430070元、銀行貸款98萬元，并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）支付資金占用利息（以1410070元為基數(shù)，自2024年10月21日起至實(shí)際付清之日止）；并要求開發(fā)商承擔(dān)房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、虛假宣傳、挪用監(jiān)管資金等相關(guān)違約責(zé)任，同時(shí)追究相關(guān)方干擾信訪、侵犯自身合法權(quán)益的責(zé)任。

當(dāng)事人希望推動(dòng)相關(guān)部門核查開發(fā)商違規(guī)行為，維護(hù)業(yè)主自身及同類購房者的合法權(quán)益。