海淀上地0702地塊，97平終究會爆搶？

海淀上地 0702 街區(qū)東地塊的規(guī)劃方案，終于公示了。

加上之前已經(jīng)敲定了101學(xué)校為辦學(xué)主體的12年制學(xué)校，整個板塊的配套已經(jīng)全部落地。

說到學(xué)區(qū)，有個最新變動：

去年柳浪家園東里和裕和嘉園的房子，通過小升初同行政區(qū)內(nèi)遷移初中的方式，可以派位到上地學(xué)區(qū)。

但今年，這條路，已經(jīng)走不通了。

26年教委以樹村路劃界，柳浪南北里劃入青龍橋?qū)W區(qū)，僅路東的房源保留上地初中學(xué)區(qū)。

0702地塊地處樹村路一線的東側(cè)，又緊挨著101新校，上地學(xué)區(qū)的確定性很高。

準(zhǔn)確消息要等海淀教委6月24日系統(tǒng)開的時候再看。

先給大家說幾個，從報規(guī)圖里能看到的信息：

整個項目規(guī)劃了30棟樓，全是4-10層的純洋房。

住宅分南北兩個地塊，北地塊17棟，南地塊13棟，總共 715 套房。

南北兩個住宅地塊，都做了三段式歸家禮序（主大門+風(fēng)雨連廊+歸家大堂）、下沉庭院和首層架空空間。

戶型上，配置97/115/139/164㎡的三居至四居，和兩棟181㎡的四居樓王。

今天，咱們就先聊聊小面積入門款--97㎡三居。

97㎡產(chǎn)品位于0702-24地塊，最北側(cè)的1#、2#樓。

邊戶共20套，預(yù)測帶側(cè)飄窗，主臥可實現(xiàn)270°觀景；

其余為中間戶，南側(cè)三面寬能到9.5-10m，飄窗標(biāo)配；

北側(cè)可以安置設(shè)備平臺，作為增加使用面積的手段。

今天上午的直播和粉絲們也聊了，大家擔(dān)心最多的，基本有兩點：

1、9.4m進深，空間感好不好？

2、24號地塊，北側(cè)臨操場，噪音問題怎么看？

拆哥認為：

/ 9.4m進深，是一把雙刃劍 /

我們通常認為好樓盤的進深在11～13米，但97㎡戶型的進深只有9.4米。

不可否認，明顯偏窄。

進深偏窄的代價是：

孩子活動空間受限制，放不下一架鋼琴；

沙發(fā)的擺放、電視墻的距離，都需要精心設(shè)計；

而且一進門會和臥室門正對，需要在裝修上花心思優(yōu)化玄關(guān)動線。

但是，進深越小、面寬越大，采光通風(fēng)條件越好。

• 9.4米的窄進深，意味著冬天南向陽光，能直接從南窗一路照進廚房；

• 配合 3 米的層高，南北通透效果極佳，通風(fēng)量會非常好；

• 整個房子沒有暗角，每個房間都亮堂堂的。

我們再按國家的標(biāo)準(zhǔn)算一筆賬：

97㎡所在樓棟與前一排的樓間距大約是45米和38米，前一排建筑高度為30米。

這里有兩條國家標(biāo)準(zhǔn)可以進行交叉驗證：

其一，建設(shè)部制定標(biāo)準(zhǔn)明確要求：

各樓棟之間的距離，不小于樓房高度×0.70。

小于這個距離就會影響室內(nèi)采光、通風(fēng)。

按0.7系數(shù)計算：30米 × 0.7 = 21米。

也就是說，只要樓間距大于21米，采光就達標(biāo)。

97㎡所在樓棟的樓間距為38—45米，接近標(biāo)準(zhǔn)要求的兩倍，遠超最低門檻。

其二，樓高與樓間距的1:1.2比值，是國家規(guī)范常用標(biāo)準(zhǔn)。

按此計算，30米樓高對應(yīng)36米間距即為達標(biāo)，

而實際45米/38米的樓間距，同樣大幅領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)值。

所以，這套97戶型的進深與樓間距，已經(jīng)形成了一套正相關(guān)：

正是因為設(shè)計團隊拉大了樓間距，才能讓每一戶的采光面被充分釋放；

而9.4米窄進深的存在，正是要借助超大樓間距的先天優(yōu)勢，把陽光"一拉到底"！

在北方，采光永遠是第一位的。

一個全年采光好的房子，住起來的舒適度，比多那一點擺放空間重要得多。

/ 臨操場的噪音問題，需要辯證看 /

客觀事實是：97㎡戶型位于24號地塊的北側(cè)，臨操場。

但從實際使用場景來看，操場的噪聲主要是來源于課間活動，屬于間歇性、可控型噪聲。

白天偶爾有動靜，但完全不影響夜間睡眠，周末也沒有噪聲。

而且，窗外是學(xué)校操場，不是另一排樓，不存在樓下看著別人家窗戶的情況，獲得的是永久性無遮擋的開闊視野。

更重要的是，挨著學(xué)校，這是重大利好。

一個已經(jīng)敲定的101學(xué)校承辦的12年制學(xué)校，這種資源，本身就是頂層價值。

所以，97㎡戶型，值得搶！再簡單說一下其他戶型。

115㎡的格局更方正，進深就做到了 11 米左右，正好達到了我們說的理想?yún)^(qū)間。如果預(yù)算夠，115㎡肯定是更均衡的選擇。

需要指出的是，97㎡和115㎡戶型均無花池配置。

其他大戶型139㎡、159㎡、179㎡，均配置一步陽臺花池，寬度達到50—70cm。

放眼上地周邊新房市場，能將花池做到這個尺度的項目屈指可數(shù)，

對追求生活品質(zhì)和空間延展性的改善客群來說，這是一個強加分項。

拆哥已經(jīng)拿到了最新的內(nèi)部消息。想要的朋友可以加我微信menglin_2019，1V1給您發(fā)資料、幫您選房。