老黃埔熱銷之下，珠江春，為何去化僅3成？

廣州哪個(gè)板塊熱度最高？

老黃埔，是繞不過(guò)的存在。

近兩年，廣州主城6區(qū)成交了約7.8萬(wàn)套新房，其中老黃埔就貢獻(xiàn)了8,326套，占比超1/10，堪稱廣州賣得最好的板塊之一。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，老黃埔的新盤幾乎就沒(méi)有冷門的。

根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，未來(lái)方洲首期網(wǎng)簽1,122套，去化超8成；海絲城累計(jì)成交1110套，去化超63%；瓏岄上城網(wǎng)簽488套，去化超58%；黃埔新城更是一度創(chuàng)下單月網(wǎng)簽100+套的記錄……每一個(gè)拿出來(lái)，都是創(chuàng)下過(guò)熱銷記錄的項(xiàng)目。

然而，卻有一個(gè)例外——珠江春。

從陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)來(lái)看，珠江春從去年亮相至今，網(wǎng)簽僅141套，去化率剛剛過(guò)3成。

數(shù)據(jù)擺在面前，差距一目了然。

論地理位置，珠江春是整個(gè)老黃埔最靠近金融城、最靠近天河的項(xiàng)目，沒(méi)有之一。南向望江，一線江景，離珠江新城CBD不過(guò)30分鐘車程。

按理說(shuō)，它應(yīng)該是領(lǐng)跑者。

問(wèn)題出在哪？

四個(gè)字：定位錯(cuò)配。

珠江春主推130-180平大平層，定位偏改善甚至豪宅，總價(jià)區(qū)間普遍在520萬(wàn)-1300萬(wàn)，直奔高端客群而來(lái)。

但它好像忘了，這是老黃埔，不是珠江新城。

老黃埔的購(gòu)買力結(jié)構(gòu)是什么？剛需+剛改。

根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年5月-2026年5月兩年期間，老黃埔新房成交中，120平以內(nèi)的戶型成交占比高達(dá)近8成，120平-140平的戶型占比約15%，而140平以上的戶型占比成交僅不到5%。

換句話說(shuō)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)品幾乎全部集中在120平以內(nèi)區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)，這些瞄準(zhǔn)剛需客戶的項(xiàng)目，去化速度自然更快。

而大戶型、高總價(jià)的去化周期天然更長(zhǎng)，這是市場(chǎng)規(guī)律。

關(guān)鍵是，除了產(chǎn)品錯(cuò)位之外，珠江春的“豪宅”定位與自身素質(zhì)也存在一定落差。

從規(guī)劃來(lái)看，珠江春小區(qū)住宅分散在多塊地開發(fā)，每期規(guī)模較小，難以打造整體成規(guī)模的高品質(zhì)園林和社區(qū)配套。

加上4.49的容積率、43層及以上的超高層住宅，居住舒適度甚至不如部分區(qū)域內(nèi)的剛改項(xiàng)目。

江景資源雖有，但景觀面一般，周邊存在碼頭、倉(cāng)儲(chǔ)、村莊回遷房等不利因素，城市界面有待提升。這些條件與“豪宅”定位的預(yù)期品質(zhì)存在一定落差，難以滿足真正的高端改善需求。

真正的高端客戶要的是什么？是圈層、是舒適度、是稀缺性。而珠江春的產(chǎn)品力，顯然還不足以撐起高端豪宅的定位。

珠江春的失敗，本質(zhì)上在于忽略了一個(gè)基本事實(shí)：

老黃埔的客戶，絕大多數(shù)是“天河外溢”。在珠江新城、金融城、智慧城上班的年輕白領(lǐng)。他們需要的，是通勤便利、門檻可控、配套完善的剛改產(chǎn)品，而不是動(dòng)輒千萬(wàn)的“豪宅”。

好的產(chǎn)品不是“我覺(jué)得好”，而是“客戶用腳投票”。

珠江春去年入市，恰好趕上市場(chǎng)低迷期。購(gòu)房者普遍觀望情緒濃厚，信心不足。這種環(huán)境下，購(gòu)房者更傾向于為真實(shí)需求買單，更看重確定性和性價(jià)比。

高端改善型產(chǎn)品需要更強(qiáng)的購(gòu)買力支撐，在市場(chǎng)信心不足時(shí)，去化難度天然加大。這不僅是產(chǎn)品問(wèn)題，也是時(shí)機(jī)問(wèn)題。珠江春選擇在這樣一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出，注定面臨更大的挑戰(zhàn)。

此外，項(xiàng)目配套學(xué)校的信息釋放較晚，與華南師范大學(xué)附屬中學(xué)簽約的消息今年2月才公布，錯(cuò)過(guò)了最佳宣傳窗口。目前老黃埔新盤大多“配套名校”已成標(biāo)配，差異化吸引力減弱。

珠江春此前開盤價(jià)約4.5-7.1萬(wàn)/平，目前部分特價(jià)房以4萬(wàn)/平起吸引客戶。但與區(qū)域內(nèi)競(jìng)品相比，優(yōu)勢(shì)并不明顯。

購(gòu)房者選擇時(shí)，會(huì)綜合比較區(qū)位、產(chǎn)品、配套和價(jià)格。老黃埔目前是廣州樓市的“最卷”板塊，新盤扎堆，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

這些項(xiàng)目各有賣點(diǎn)，要么價(jià)格實(shí)惠、要么配套優(yōu)勢(shì)明顯、要么產(chǎn)品超新規(guī)使用率高達(dá)150%。

在這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局下，珠江春定位尷尬，價(jià)格不上不下，向上夠不到真正的高端客戶，他們會(huì)去天河、海珠，向下難以吸引剛需客戶，總價(jià)太高。高不成、低不就，成了當(dāng)前最大的困局。

珠江春銷量不如意，并非單一因素造成，而是定位、時(shí)機(jī)、價(jià)格、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)等多重因素疊加的結(jié)果。

再好的地塊，也需要匹配對(duì)的產(chǎn)品、對(duì)的價(jià)格、對(duì)的時(shí)機(jī)，才能贏得市場(chǎng)。

讀懂市場(chǎng)、讀懂客戶，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的必修課。

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