南山業主大割肉？100萬/套，這些房子可以抄底了嗎？

南山的住宅，100萬一套。

你沒有看錯，我也沒有說錯，而且還不是一套兩套的“孤品”。

前段時間在復盤深圳二手房成交數據時，驚奇發現南山部分房子已經到了總價100萬上下就能成交的地步。

而且還不是“三無”房子，地段、交通、配套都很成熟，若說缺點，也有，樓齡老、小區破、面積小——我說的是南油生活B區（下稱南油B區），你猜對了嗎？

約100萬就能買南山一套房

南油B區身在“最強街道辦”粵海街道，地段優越，北臨南山中心、南靠蛇口，東是后海，距離后海頂豪深圳灣澐璽直線距離800多米，只隔了兩個路口。

公開資料顯示，這個小區建成年代最早至上世紀80年代， 算下來這批建筑最老的已有40多年 。

但這么老的房子，成交熱度卻不低， 行舟深房監測的成交數據顯示，南油B區今年成交了12套，價格是最重要的因素之一。

這批成交房源建面約30-38㎡，最新一套成交于4月19日，約30㎡總價100萬?？們r最便宜的一套95萬（約30㎡），最貴的一套142萬（約37㎡）。

回顧這個小區的成交價格曲線，約30㎡的成交價巔峰在 2020年底， 319萬；約36㎡價格巔峰在2021年初，366萬。

5-6年時間 從巔峰到谷底 ，這批“老破小”價格跌了60-70%。這當中，不知道有多少業主大割肉？

目前在貝殼平臺上，南油生活B區有147套二套房掛牌，單價3.78-8.71萬/㎡，建面約30-41㎡的單房和一房一廳總價在200萬以內。

除了正常二手房渠道的掛牌外，拍賣平臺上架了12套南油B區的住宅房源，建面約30㎡，起拍價在103.89-104.62萬之間，查看房源查檔單，2012年末買入價54萬。

▲ 法拍房源查檔單 | 圖源：阿里拍賣

截至發稿前，每套房源都有1-2名買家報名，預計5月20日結束競拍。

▲ 南油生活B區南油鉅建公司單身樓法拍房源 | 圖源：阿里拍賣

▲ 南油生活B區南油鉅建公司單身樓法拍房源 | 圖源：阿里拍賣

從成交價10萬/㎡到3.2萬/㎡，除了大行情的變化外，也有小區自身的原因。此前的成交價隨著舊改、棚改的消息水漲船高，漢京、華僑城、華潤置地都曾想分南油生活區的舊改蛋糕，但截至今日，舊改沒影兒、棚改暫停，這個老小區歸于沉寂。

近兩年，南油B區的業主通過多種渠道希望官方出手支持小區進行舊改，但在深圳城市更新進入深水區、且新建項目要符合住宅新規的前提下，即便小區地段非常好，但想通過開發商主導進行拆除重建的改造，難度在加大。

市區“老破小”，可以閉眼買嗎？

實際上，不止南油B區，今年深圳多個“老破小”小區成交熱度都很高，例如福田八卦嶺宿舍、羅湖愉天小區等 。 深圳貝殼研究院院長肖小平指出，購買低總價房的群體主要分為兩類：自住剛需客和穩健型小額投資者。

對于投資者而言，主要關注的是租金回報率。

以南油B區約30㎡房源為例，今年的成交套均總價約105萬，貝殼平臺上的租金報價是3000元/月，算下來租金回報率約3.4%。

可供對比的是，據貝殼研究院數據，2025年深圳住宅租金回報率約1.7%。

但投資者也需要警惕，老破小未來轉手可能越來越難，銀行評估價可能跟不上成交價。

而對于自住的買家而言，買“老破小”要考慮的東西要更多。

低總價買了一套城市中心的房子固然值得開心，有的人甚至慶幸自己能在“石屎森林”中擁有了低密度、高綠化的家。但“老破小”自身的硬傷也不容忽視，并不是單純的室內裝修就可以解決。

那些樓齡30多年甚至超過40年的老房子 ，管線、屋頂、門窗、地板都已老化，改造起來費時費力也費錢。隔音不佳、水壓不穩定、天花板漏水……也是“老破小”常見的問題。

“水壓低、水里有鐵銹，這都是老小區的問題?！痹阍谀仙接幸惶住袄掀菩　痹诔鲎?，租客經常跟她反饋這些問題，但有的問題不是一個業主說了算，例如水里有鐵銹，涉及到整個小區要換水管。

如果你有100萬的買房預算，你會愿意抄底買進市中心30多年的老破小，還是在遠郊買一套住得更舒服但通勤更久的房子？