唏噓，曾經(jīng)的東部糧倉(cāng)，迎來(lái)供需大反轉(zhuǎn)

真沒(méi)想到，新塘也會(huì)迎來(lái)供需大反轉(zhuǎn)！

前幾年的增城新塘，曾是開(kāi)發(fā)商們?cè)丛床唤^向外輸送新房的“特供糧倉(cāng)”。

但如今，區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有新項(xiàng)目入市，不但沒(méi)跟上廣州樓市升級(jí)換代的速度，還大有走向“斷糧斷貨”的跡象。

說(shuō)起廣州樓市備受關(guān)注的區(qū)域，增城板塊里必然首推新塘。

去年在房票加持的刺激下，增城當(dāng)之無(wú)愧地拿下了全廣州新房網(wǎng)簽第一的席位，而這場(chǎng)“銷(xiāo)售狂歡”的中心就在新塘。

不過(guò)經(jīng)過(guò)房票的刺激消化，新塘的新房供給，快面臨“斷糧”了。

雖然在去年年末，新塘板塊好不容易才迎來(lái)了三年以來(lái)的首次土地出讓補(bǔ)貨——由增城城投拍下的新塘鎮(zhèn)地鐵13號(hào)線沙村站北側(cè)地塊項(xiàng)目。

但這宗地塊預(yù)計(jì)明年才能入市，遠(yuǎn)水解不了近渴。

再加上今年廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，增城更是僅2宗宅地，未來(lái)整個(gè)區(qū)域的新增供應(yīng)非常少。

可以預(yù)見(jiàn)，新塘在很長(zhǎng)一段時(shí)間，都少有新項(xiàng)目，新產(chǎn)品了。

翻看板塊內(nèi)交投火熱時(shí)期項(xiàng)目，碧桂園云頂、招商臻園、合生湖山國(guó)際，公園上城等，大多都處于清貨階段，暫時(shí)都沒(méi)有推新計(jì)劃。

但你要說(shuō)新塘完全沒(méi)有房子賣(mài)，其實(shí)也不是。

克而瑞公布數(shù)據(jù)顯示，截至去年10月末，新塘板塊的一手住宅可售套數(shù)雖然有7629套，整體的去化周期拉長(zhǎng)至21.9個(gè)月。

既然新房庫(kù)存總還有7000多套，說(shuō)明新塘并不是無(wú)貨可賣(mài)，為什么房企開(kāi)發(fā)商都不愿意繼續(xù)賣(mài)新貨了呢？

首先，價(jià)格內(nèi)卷，賣(mài)一套虧一套。

數(shù)據(jù)顯示，增城新塘片區(qū)的新房掛牌均價(jià)已經(jīng)跌至1.59萬(wàn)元/㎡左右，遠(yuǎn)低于之前幾個(gè)年度的水平。

△新塘最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，截圖來(lái)源于貝殼

比均價(jià)還低的價(jià)格，更比比皆是。開(kāi)發(fā)商和那些急于套現(xiàn)的舊盤(pán)二手次新房業(yè)主，繼續(xù)用著一個(gè)接一個(gè)地用驚爆底價(jià)來(lái)互相踩踏。

比如一度作為新塘房?jī)r(jià)天花板，最高峰時(shí)叫價(jià)至4.1萬(wàn)元/㎡的“地王”項(xiàng)目碧桂園云頂。

去年賣(mài)出了1.1萬(wàn)/平的超低價(jià)，跌破拿地價(jià)，屬于賣(mài)一套虧一套的回款模式。

于是那些在大盤(pán)里持有大量?jī)?chǔ)備土地的房企為了止住虧損，直接先不賣(mài)了或者干脆先不建新房了，擺出“躺平”的姿態(tài)。

像公園上城，二期就可能先不建了，與其賣(mài)一套虧一套，不如觀望市場(chǎng)。

還有萬(wàn)科都會(huì)四季，B區(qū)的加推也不確定會(huì)不會(huì)繼續(xù)，目前還沒(méi)動(dòng)工，看樣子也在觀望中。

其次，二手房的沖擊。

從貝殼數(shù)據(jù)來(lái)看，廣州增城區(qū)截至目前可搜到的二手房掛牌房源總量就已經(jīng)達(dá)到了約1.4萬(wàn)套。

其中新塘的次新二手房成交單價(jià)，被壓縮在7千-1.4萬(wàn)/平的高性?xún)r(jià)比空間內(nèi)。

而那些更老舊一點(diǎn)的二手房，卷價(jià)格更狠，最低只需要3000-4000元/平。

當(dāng)次新房源用比新房低得多的準(zhǔn)入總價(jià)水位擺在你面前，新塘的剛需二手房就一下子成為了買(mǎi)房的主流風(fēng)向。

新房市場(chǎng)被搶走了大量剛需客源，在價(jià)格上也被迫跟著內(nèi)卷清貨，可謂是吃盡苦頭。

最后，板塊問(wèn)題。

大約幾年之前，新塘還是廣州炙手可熱的板塊。

有著TOD概念紅利以及吃著黃埔區(qū)域外溢的客群，很多剛需購(gòu)房者都選擇在此安家落戶(hù)。

但隨著凱達(dá)爾TOD爛尾，廣州樓市供應(yīng)也越來(lái)越向內(nèi)收縮，潮水褪去，新塘風(fēng)光不再。

現(xiàn)在很多剛需客群，都已經(jīng)不再把新塘納入購(gòu)房的優(yōu)先清單，反而會(huì)優(yōu)先聚攏到中心區(qū)域或者黃埔、番禺等偏向核心的區(qū)域看房，外溢的概念基本不復(fù)存在。

如果將目光放大到廣州外圍區(qū)域來(lái)看，新塘樓市的窘境同樣是現(xiàn)在整個(gè)遠(yuǎn)郊地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

花都、從化，乃至南沙的部分區(qū)域，都陷入了相似的去化困境。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，越秀、海珠等市中心城區(qū)的消化周期明顯偏短，去化周期在20個(gè)月以上的幾乎全都被外圍區(qū)的增城、南沙、花都等板塊承接過(guò)來(lái)了。

放眼整個(gè)2025年的廣州土地市場(chǎng)，當(dāng)遠(yuǎn)郊住宅地塊掛牌時(shí)，公開(kāi)拍賣(mài)的結(jié)果中大部分都是國(guó)企國(guó)資總兜底。

而且外圍區(qū)域的地塊出讓也越來(lái)越少，成交金額逐年走低。

足以看出外圍區(qū)域的土地招拍掛早就沒(méi)有民營(yíng)資本愿意沖去輸血了。

這一切都直接導(dǎo)致了遠(yuǎn)郊樓市在產(chǎn)品打造、營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)方面缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和成熟操盤(pán)手，聲量自然也就在廣州市場(chǎng)中越來(lái)越被湮沒(méi)。

只能說(shuō)，新塘的 "斷糧"，標(biāo)志著廣州遠(yuǎn)郊樓市一個(gè)時(shí)代的結(jié)束。

那個(gè) "閉著眼睛買(mǎi)都能漲" 的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)的遠(yuǎn)郊樓市，將回歸純粹的居住屬性，投資屬性將被徹底剝離。

對(duì)于新塘來(lái)說(shuō)，想要打破這個(gè)僵局，單靠房地產(chǎn)顯然行不通了。

如何真正兌現(xiàn)當(dāng)年的TOD規(guī)劃，如何引入實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)和人口，才是未來(lái)破局的關(guān)鍵。

畢竟，樓市的下半場(chǎng)，拼的不再是概念，而是真金白銀的兌現(xiàn)力。