恒基破例發(fā)綠債，香港中環(huán)地王又有錢了！

四叔走了兩年多，恒基終于做了一件他生前沒碰過的事。

5月27日，恒基地產(chǎn)宣布要發(fā)7年期的綠色票據(jù)，公司史上頭一次。

這件事說大不大，香港地產(chǎn)商發(fā)綠債不稀奇，新鴻基、新世界、太古都發(fā)過。說小也不小，因?yàn)檫@筆錢有一部分要用到一個(gè)地方去：

Central Yards。

香港中環(huán)最后一塊濱海拼圖。

四叔一生信奉“貨如輪轉(zhuǎn)”，講究的是買地、建房、賣樓、回款、再買地的循環(huán)。如今恒基主動(dòng)走進(jìn)ESG融資的牌局，某種意味上，這是一個(gè)舊時(shí)代地產(chǎn)家族向新時(shí)代遞出的投名狀。

這場(chǎng)投名狀的賭注，要從四年多前那場(chǎng)轟動(dòng)全港的世紀(jì)招標(biāo)說起。

2021年11月3日，香港發(fā)展局宣布中環(huán)新海濱三號(hào)用地，批予恒基兆業(yè)旗下的國(guó)基發(fā)展，批租期五十年，標(biāo)價(jià)508億港元。

全港嘩然。這個(gè)數(shù)字刷新了香港開埠以來的賣地紀(jì)錄，把新鴻基2019年西九龍高鐵站上蓋的422億舊紀(jì)錄一腳踹飛。

恒基對(duì)中環(huán)的執(zhí)念不是一天兩天了。

2017年砸232.8億奪下美利道2號(hào)地塊，彼時(shí)已是香港首幅破200億的地皮，蓋起了現(xiàn)在外形非常炫酷的The Henderson。加上早年參與的國(guó)際金融中心IFC，恒基在中環(huán)的商業(yè)版圖，足以逼視中環(huán)老地主香港置地。

這除了買地，還是改朝換代。

Central Yards所在的位置是一部香港史：

中環(huán)是香港的心臟，資本的主動(dòng)脈。半個(gè)世紀(jì)以來，這里的天空由怡和、置地、匯豐輪流執(zhí)筆。

中環(huán)新海濱是填海填出來的。從維多利亞城時(shí)代到今天，香港中環(huán)向海要了一百多年地。三號(hào)用地，恰好是這場(chǎng)世紀(jì)填海運(yùn)動(dòng)的收尾之作。此后，中環(huán)沿海地段再無大型綜合發(fā)展項(xiàng)目。

所以，恒基用508億買的不是一塊地，是一個(gè)時(shí)代的句號(hào)，和一個(gè)未知時(shí)代的冒號(hào)。

恒基要在這里拿出的，是一套關(guān)于"未來中環(huán)"的敘事：

按照規(guī)劃，項(xiàng)目可建總樓面約161萬平方呎，能塞下逾70萬呎甲級(jí)寫字樓，約90萬呎零售面積，外加一個(gè)全港首創(chuàng)的百老匯規(guī)格私人劇院，甚至還有超過30萬平方呎的綠化空間，要在天臺(tái)復(fù)刻“香港森林演替”。

怎么看都像在商業(yè)荒漠里修了一座藝術(shù)綠洲。

（Central Yards鳥瞰圖，來源于恒基官網(wǎng)）

港府愿景是要建"世界級(jí)海濱地標(biāo)"。恒基答應(yīng)得更干脆：打造香港最具標(biāo)志性的世界級(jí)地標(biāo)。

所以恒基這次發(fā)綠債，表面上是融資，骨子里是在給香港中環(huán)的“最后一舞”買單。

去年，著名量化交易公司Jane Street Asia，江湖人稱“華爾街最賺錢的秘密”，已經(jīng)簽了租賃協(xié)議，一口氣拿下6層樓面，鎖定了第一期寫字樓逾70%的面積。一個(gè)靠算法吃飯的華爾街巨頭，選中了恒基的綠色旗艦項(xiàng)目做亞洲據(jù)點(diǎn)，這組合戲劇張力拉滿。

這次綠債的條款里藏著小心思：

票據(jù)由恒基地產(chǎn)無條件及不可撤銷擔(dān)保，但本息償付不與Central Yards或任何綠色項(xiàng)目的業(yè)績(jī)掛鉤。換句話說，投資人買的是恒基的信用，不是項(xiàng)目的未來。

這很恒基，四叔風(fēng)格的回響，保守、穩(wěn)妥，絕不給外人插手核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

畢竟，恒基的家底確實(shí)厚實(shí)。截至2025年底，手里握著222億現(xiàn)金，凈負(fù)債降到了602億，資產(chǎn)負(fù)債率只有不到19%，全年平均融資成本3.41%。

雖然內(nèi)地業(yè)務(wù)在2025年遭遇了滑鐵盧，物業(yè)銷售收入跌58%，虧了2.31億人民幣，租賃收入也跌了13%。但這反而讓恒基更堅(jiān)定把彈藥集中到香港的決心。

當(dāng)內(nèi)地不再是增長(zhǎng)引擎，中環(huán)這個(gè)不可復(fù)制的位置，就成了恒基收縮戰(zhàn)線后的核心賭注。

Central Yards的第一期預(yù)計(jì)2027年開業(yè)，第二期要到2032年才全面落成。

這場(chǎng)關(guān)于城市、自然與資本的博弈，結(jié)果如何還得交給時(shí)間。

但至少現(xiàn)在，恒基的新篇章，已經(jīng)從這次的這筆綠色票據(jù)開始了。

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