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贛州遠某天某案：未售車位不計入表決面積，業主自治再勝訴
真實判例｜江西贛州中院終審｜2026年
近日，江西省贛州市中級人民法院對“贛州凱某置業有限公司訴南康區遠某天某小區業主委員會”業主撤銷權糾紛案作出終審判決：駁回開發商全部上訴，維持一審原判。這意味著，小區《議事規則》中“車位不計入表決面積”的約定合法有效，業主大會表決程序完全合規。
本案核心爭議，集中在地下未售產權車位是否計入業主大會表決面積。開發商認為，地下車位具備構造獨立、可排他使用等專有部分特征，理應全部計入表決面積；一旦計入，作為“大業主”的開發商幾乎能對小區重大事項形成“一票否決”。
但業主委員會堅持：車位是否計入投票權，屬于業主自治范疇，可由《議事規則》自行約定；未售車位本質是開發商待售資產，目的是獲利而非長期持有，若賦予其完整投票權，將嚴重損害全體業主共同權益。
法院核心觀點（2026贛07民終2949號）
1.依據《業主大會和業主委員會指導規則》第25條，業主大會有權在《議事規則》中自行約定車位是否計入投票權數。
2.建設單位（開發商）是特殊業主，未售車位以銷售獲利為目的，計入表決面積將使其獲得“一票否決權”，明顯損害業主權益。
3.已售車位符合專有部分條件的可計入；未售車位一律不計入表決面積。
最終，贛州中院明確認定：《遠某·天某小區業主大會議事規則》第七條“車位不計入表決面積”合法有效；本次業主大會表決滿足“雙三分之二參與、雙過半數同意”法定門檻；開發商要求撤銷業主大會決議的全部請求，均予駁回。
這個判決對贛州乃至全國小區都極具參考價值。它清晰劃清了開發商與業主的權利邊界：開發商不能憑借未售車位“壟斷”小區話語權，業主自治的核心規則（如表決面積認定），只要不違反法律強制性規定，就應得到尊重與保護。
對廣大業主而言，此案是一次實實在在的維權勝利：業主大會有權自主制定游戲規則，防止開發商利用資本優勢架空業主自治；對物業公司、開發商而言，也是一次明確警示：必須尊重業主自治權，正視小區公共利益，不能再用“大業主”身份凌駕于業主共同決定之上。
一句話總結：未售車位不算投票權，業主自治說了算。這起判例，為小區治理法治化寫下了扎實一筆。
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