北京四環內最大商業更新體，如何從存量難題變身為城市新地標？

在中國“硅谷”中關村的核心地帶，一座總商業體量12萬平方米的大型城市更新項目——中關村ART PARK大融城，于2025年5月、12月分階段開業。項目前身是開業近20年的中關村廣場，如今以“獨棟盒子+主題街區+城市公園”的全新形態全面亮相，成為北京首座大型POD項目、四環內規模最大的城市更新商業體。

西區2025年5月開業以來人氣爆棚，大眾點評持續霸榜海淀區購物中心熱門榜首位。12月東區正式開業后三日客流突破50萬人次，登頂大眾點評商場熱門榜海淀TOP1、北京TOP2，以及抖音直播北京團購榜第一、全國百貨商超榜第三，場內更誕生了alexanderwang、3.1 Phillip Lim、NBA ATELIER等21家全國銷售冠軍、29家北京銷冠及8家華北銷冠品牌。項目匯聚300+全新品牌，引入百余家首店和特色門店，整體出租率高達99%，讓這個承載城市記憶的老商圈重新煥發新生。

中關村ART PARK大融城鳥瞰圖 ?網絡

在競爭激烈、增長放緩的北京商業市場，這樣的成績已經足以被稱為現象級。項目也因此獲得第四屆“北京城市更新最佳實踐”獎項，成為近年來北京最受關注的城市更新案例之一。

但如果把時間撥回兩年前，幾乎沒有人會把這些成績與這里聯系在一起。在許多業內人士眼中，這是一塊典型的存量資產難題，甚至被認為是“很難再被激活”的項目。

科技高地，為何困在商業低谷？

中關村西區——方圓3公里內集聚清華、北大等頂尖學府，駐扎著字節跳動、微軟等頭部科技企業，擁有超過30萬高知辦公人群。這里每平方米GDP產出在全國數一數二，但商業配套卻長期滯后。更嚴重的是，碎片化的公共空間、斷裂的城市慢行系統，讓這個區域陷入了“人才來了，消費走了”的困境——下班后，科技精英們涌向三里屯、國貿甚至西單，中關村的夜晚安靜而空曠。

中關村ART PARK大融城區位圖 ?網絡

RET睿意德作為該項目的名品招商代理，深度見證了中關村大融城從前期定位到品牌引入的全過程。并協助業主方光大安石成功扭轉了區域長期存在的多重矛盾：

• 產業高度與商業密度的不匹配——科技產業的能級遠超過商業配套的承載力，30萬高知人群的消費力長期外溢至其他商圈。

• 創新速度與更新速度的斷層——當周邊的科技企業在以月為單位迭代產品時，商業空間的面貌卻停留在二十年前。

• 客群躍遷與空間老化的錯位——從電子城商戶到創業者再到高精尖科技人才，消費需求已從“買得到”升級為“買得好”，但空間仍停留在傳統零售時代。

三重矛盾疊加，構成一個核心命題：在“產強商弱”的區域，如何讓存量商業重新生長？

中關村大融城的回答，是一場關于空間邏輯、品牌邏輯和運營邏輯的全面重構。

當商業把土地讓給公園，價值反而開始增長

傳統商業地產有一個根深蒂固的信仰：土地利用率最大化。地上建高樓、地下做商業、綠地被視為“浪費面積”。但中關村大融城跳出了這一邏輯——它將地面還給綠地，把商業空間向地下和屋頂延伸，讓公園成為商業的載體而非附屬。

這一策略的學理基礎是POD（Park-Oriented Development，公園導向型開發）。對于一個人才密度極高但公共空間極度匱乏的區域，POD不是“錦上添花”的設計選擇，而是“雪中送炭”的功能必需。

項目最引人注目的決策，是在寸土寸金的中關村核心區劃出2萬平方米做城市屋頂公園。這2萬平方米不是簡單的綠化——而是通過綠地系統串聯周邊辦公樓、商場和地鐵站，讓綠色生態之路成為行人日常通勤的必經之路；中關村大融城設計了四季成景的植被體系和生態環境節點，讓“逛公園”成為“逛商場”的自然延伸；更重要的是，它將綠樹成蔭的生態景觀與購物場景深度融合，消費者可以在室外就餐、在公園里社交——這是傳統盒子商業永遠無法提供的體驗。

中關村ART PARK西區下沉廣場，將屋頂公園、商業街區與地下空間自然串聯，成為項目最具人氣的公共活動場所之一 ?網絡

其中的點睛之筆是“三首層”空間創新。項目通過五大下沉廣場將地下空間地面化，陽光透過下沉庭院和玻璃天窗照入地下，讓地下商業面積獲得了與地面商業幾乎無差別的自然采光。地面層通過退臺商業與連廊連通，屋面公園九個獨棟餐飲與其他商業形成獨立空間——三個層級、三個首層、三種體驗。

法國社會學家列斐伏爾在《空間的生產》中提出，空間不是中性的容器，而是社會關系的產物。中關村大融城的三首層設計，正是對這一理論的實踐回應：它不是被動地“提供空間”，而是主動“生產空間”——讓同一物理空間在不同高度生長出不同的社交場景。當商業體學會把地面還給綠地，它得到的不是面積的損失，而是價值的重構。

超越“推倒重來”，深耕“在地記憶”

在城市更新的浪潮中，“推倒重來”是最常見的操作方式：舊建筑拆除，新建筑拔地而起，用嶄新的面貌迎接市場。但中關村大融城選擇了一條更艱難也更具價值的路——保留、轉譯、再生。

項目最大限度保留了中關村的在地文化符號：標志性的DNA雙螺旋雕塑得以留存，百年古樹與古廟成為下沉廣場命名的源頭，御道和關帝廟的歷史元素被轉化為文化IP。這些不可復制的在地元素，構成了項目獨特的底色——也正是場所精神得以生長的土壤。

中關村ART PARK東區關帝廟下沉廣場 ?網絡

場所精神不是憑空產生的。它不源于對歷史形式的簡單復制，而是來自特定地點的歷史積淀、集體記憶與使用者之間持續互動所形成的情感聯結。中關村大融城的做法，正是以真實的在地線索“喚醒”記憶。城市更新的本質，不是讓城市變得嶄新，而是讓它在延續記憶的同時，生長出新的可能性。

在消費高度同質化的今天，“在地性”正成為商業項目最核心的競爭力——因為只有它是無法復制的。一個購物中心可以復制另一個購物中心的業態和品牌，卻無法復制另一地的歷史、記憶與情感。中關村大融城正是憑借對在地性的深度踐行，贏得了眾多品牌的認同與青睞，為項目的成功招商奠定了堅實基礎。

招商的終點，是培育生態

空間革命解決了“容器”的問題，但“內容”——也就是品牌與業態——才是決定項目成敗的關鍵。中關村大融城在品牌策略上面臨的核心挑戰是：如何為一個以科技人才和高校師生為主力客群的區域，匹配既國際化又有文化認同感的商業內容？

RET睿意德提出的思路是“生態化招商”——傳統招商邏輯是“引進來”，把知名品牌搬進來，用首店數量做指標。但對于經歷城市更新的項目，真正需要的是“造出來”——為這片獨特的土壤量身定制商業內容，讓品牌與空間、與客群、與在地文化產生化學反應。這一理念指導下的招商實踐，呈現出三個鮮明特征。

從國際設計師品牌到生活方式品牌，多元業態在同一街區形成聚集效應 ?網絡

• 特征一：戰略性首店矩陣

  項目引入百余家首店，涵蓋北京首店、海淀首店、京西首店等多個層級。Olé精品超市攜超千款進口商品入駐，補足區域高端生活配套短板；Shake Shack海淀首店精準匹配年輕科技人群的社交餐飲需求。但首店的選擇不是追求“名氣最大”，而是追求“匹配度最高”——每個首店都是為這個空間的獨特土壤而定制。

• 特征二：圈層化業態組合

  項目將300+品牌歸納為五大優勢業態：國際潮流、社交餐飲、生活方式、融食薈、精品超市。這不是簡單的品類劃分，而是基于客群圈層的需求洞察。業態既各自獨立、又相互引流，構成完整的消費生態閉環。

• 特征三：商戶共創的運營機制

  中關村大融城沒有采用傳統的“房東-租客”模式，而是通過定向補貼、直播引流、聯名營銷等方式與品牌共創共建。項目還依托公園式空間優勢，為商戶提供綠植外擺區、就餐等差異化賦能。這種“生態化協同經營”，正是RET睿意德在招商顧問工作中重點推動的方向——商業體與品牌的關系，正在從“租賃交易”進化為“價值共生”。

比商業爆火更重要的，是區域活力的回歸

早在擔任海淀區商務局商業發展顧問期間，RET睿意德就在《海淀區商業活力提升白皮書》中提出過一個核心判斷：海淀商業的問題并不在消費能力不足，而在于缺少能夠承接高品質消費需求的集中商業平臺。要提升區域商業活力，關鍵不只是增加商業面積，而是通過具有規模效應和品牌聚合能力的商業載體，推動消費層級與品牌豐富度的整體躍升。

從研究建議到項目落地，中關村大融城Park成為這一判斷的重要實踐樣本。更有意思的是，這個項目的前身——中關村廣場，其早期顧問及招商工作同樣由RET睿意德團隊參與。某種意義上，這是一次跨越周期的接力，也是一次關于區域商業進化的長期觀察。

中關村ART PARK大融城以通透的玻璃穹頂與立體動線重構空間體驗，讓地下商業擺脫傳統封閉感，成為連接人流與生活場景的公共空間 ?網絡

大融城Park開業亮眼數據的價值，并不止于一次成功的開業事件，更重要的是它折射出區域商業發展邏輯的變化，并在三個層面釋放出更深遠的意義：

• 消費回流的開啟。項目覆蓋范圍內40萬高校群體與30萬辦公人群長期存在消費外溢現象。大融城的入市正在改變這一格局——“科技精英下班去三里屯”的趨勢開始出現逆轉。

• 區域激活的示范。作為海淀區體量最大的城市更新項目，大融城的開業帶動了周邊商業的整體升級，形成輻射海淀北部的活力時尚新地標效應。

• 模式的可復制性。中關村大融城所探索的“POD公園式商業+城市更新”模式，被納入《北京市商業消費空間布局專項規劃》四級商業體系，正在為北京乃至全國的“產強商弱”區域提供可參照的系統方法論。

結語

從更長的文明尺度來看，偉大的城市從來不是那些不斷建設新地標的城市，而是那些能夠讓不同時代的人持續產生歸屬感的城市。古羅馬如此，京都如此，巴黎如此。它們真正延續下來的，并不是某棟建筑，而是一種不斷更新卻從未中斷的生活秩序。

所以，真正的城市更新并不是讓城市變得更“新”，而是讓城市重新獲得生長能力。因為一座城市最珍貴的財富，從來不是鋼筋、水泥和土地，而是那些在漫長時間中被積累下來的記憶、關系與生活方式。當這些東西被重新激活時，舊空間便不再只是被更新，而是在時間之中完成了一次新的誕生。

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