解讀貝殼2025年成績單：巨額激勵撞上業績的冰點

■2025年全年營收近千億

■去年Q4表現另市場擔憂

■量價齊跌的背后，是貨幣化率的持續承壓

作者|謝涵

編輯|陳秋

另鏡ID：DMS-012

貝殼的2025年，備受外界關注。

3.18萬億的GTV、946億的營收，乍看是萬億房產服務巨頭手起刀落的慣常操作，但數字剝開之后，這家曾經的行業顛覆者，正被自己親手打開的潘多拉魔盒反噬——

當賣房這門生意日漸稀薄，當高管的巨額激勵撞上業績的冰點，當“一體三翼”的宏偉藍圖變成現實的沉重包袱，貝殼到底該憑什么活下去？

營收原地踏步

利潤跌回五年前

3月16日晚，貝殼正式交出了2025年的成績單。

財報數據顯示，貝殼2025年全年凈收入為946億元，同比微增1.2%；但凈利潤僅為29.91億元，同比下降26.66%，經調整凈利潤50.17億元，同比下降30.43%，兩項核心盈利指標均創下2023年以來的最低水平，全年GTV為3.18萬億，較2024年下滑5%。更令市場擔憂的是第四季度的表現——單季凈利潤僅剩8200萬元，同比暴跌85.79%，單季GTV暴跌36.7%，新房更跌41.7%。

這意味著，貝殼2025年的凈利潤，已經接近2020年赴美上市首年的水平——那一年，公司才剛剛跑通商業模式，還在向資本市場證明自己能賺錢。

從更長的時間維度來看，利潤的下滑趨勢更為觸目驚心：2023年凈利潤58.9億元，2024年40.78億元，2025年29.9億元——三年時間，單向下行，累計腰斬近半。

營收微增而利潤大跌的剪刀差背后，是貝殼核心盈利引擎正在全面承壓。

2025年，貝殼總交易額（GTV）為3.18萬億，同比下降5%。存量房業務全年凈收入250億元，同比下降11.3%；新房業務凈收入306億元，同比下降9.1%。存量房GTV同比下降4.2%至2.15萬億元，新房GTV同比下降8.2%至8909億元，兩大核心業務雙雙失速。

量價齊跌的背后，是貨幣化率的持續承壓。2025年公司全年存量房貨幣化比率同比下降0.09個百分點至1.16%，新房貨幣化比率也略降至3.43%。毛利率同樣承受巨大壓力，由2024年的24.6%下降至2025年的21.4%，主要原因正是過往貢獻利潤率較高的存量房及新房業務凈收入貢獻減少，以及存量房業務的貢獻利潤率因鏈家經紀人固定人工成本增長而下降。

此外，貝殼的金融相關業務板塊也遭遇了明顯收縮。財報顯示，2025年全年該板塊凈收入為16.36億元，2024年同期為25億元，同比下降34.56%；貢獻利潤12.42億元，2024年同期為21.49億元，同比下滑42.41%。

然而，硬幣的另一面是，貝殼正在努力擺脫單一房地產交易平臺的標簽——或者說，不得不擺脫。

被寄予厚望的“一體三翼”，終于在2025年給出了階段性的答卷。房屋租賃服務全年凈收入219億元，同比飆升52.8%，貢獻利潤率同比提升3.6個百分點至8.6%，首次實現了經營層面的全年盈利。截至2025年末，貝殼在管房源量超過70萬套，同比增長62%。

家裝家居業務同樣穩步推進，全年凈收入154億元，同比增長4.4%，營收規模創歷史新高，貢獻利潤率也從2024年的30.7%提升至31.4%，經營層面的虧損大幅收窄。

憑借這兩大業務的拉動，貝殼“非房產交易業務”收入占比首次突破40%大關，達到歷史新高的41%。從業績發布會上的表態來看，這一轉型并非臨時起意。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤明確表示：“我們這一輪從‘規模擴張’向‘效率驅動’的戰略升級，是平臺進化自然且必然的結果。”他還指出，未來平臺的增長和業績彈性一定不取決于誰人更多，而是取決于專業服務和整體效率的提升。

數據顯示，2025年貝殼整體經營費用占營業收入比例同比下降1.4個百分點，“降本增效”的成果已有所顯現。然而，這份轉型答卷能否真正彌補核心業務的收入缺口、支撐起貝殼的萬億估值，仍然充滿問號。

AI豪賭未能對沖下行

最激進的一翼率先折斷

在傳統業務失速之際，管理層將希望押注于兩個方向：AI以及“一體三翼”中最具野心的貝好家。

貝殼首席執行官彭永東在業績會上強調，AI正成為居住服務行業升級的核心生產要素。從數據上看，AI投入確實帶來了一定效果：經紀人人均二手單量從2單提升至3單，家裝項目經理月均承接單量同比提升超100%，資管經理人均在管房源量增長40%以上。

管理層甚至將其定位為從“中介平臺”向“社區居住服務平臺”轉型的關鍵驅動力，彭永東親自掛帥成立“集團變革管理委員會”。

如果說AI至少還帶來了一些邊際改善，那么“貝好家”則是一場徹底的折戟。2023年7月，貝殼高調推出貝好家事業線，定位“數據驅動型住宅開發服務平臺”，試圖用C2M模式改造傳統開發邏輯。2024年，貝好家以10.76億元、42.19%溢價率拿下成都宅地，引發市場轟動。

然而僅僅一年后，貝好家便官宣暫停自主拿地、不再主導新項目開發，從自主開發商退回財務投資者角色。2025年，貝殼已就其于貝好家業務的投資確認公允價值虧損及減值，期內長期投資及相關資產的公允價值變動為-0.92億元，上年同期為0.24億元。近期，市場還開始流傳貝好家核心團隊啟動大規模人員優化的消息，盡管貝好家隨后進行了辟謠。

從高調入局到低調撤退，前后不過兩年時間。這或許說明，當一家中介平臺試圖深入房地產開發這一全然不同的商業邏輯時，即便手握海量數據和渠道資源，也未必能跨越護城河。

高管激勵受爭議

“冬青計劃”已啟動

在全行業勒緊腰帶過苦日子的當下，利益分配的公平性被外界熱格外關注成為壓在貝殼身上最沉重的一塊石頭。

2022年5月，貝殼向彭永東授予7182萬受限制A類股，向單一剛授予5387萬股。這套方案沒有業績對賭，采用直線攤銷法，與當年經營表現完全脫鉤。

2022年至2024年，兩人合計薪酬約29億元，占同期貝殼凈利潤的32%。盡管2025年年報顯示，彭永東薪酬總額降至2.35億元，單一剛降至1.76億元，但這仍讓外界感到不適——尤其在凈利潤連年下滑的背景下。

面對外界質疑，彭永東選擇用捐贈來回應：2025年4月，他宣布將攤銷的限制性股票全額捐贈，對應金額約3.95億元。但正如多家媒體所指出的，這不到他三年股權激勵收入的六分之一。捐贈完成后，他依然持有約1.73億股，投票權22.1%，剩余持股市值超過90億港元。

5月11日，貝殼董事長彭永東于一年前捐贈900萬股股票（按當時股價約值4.4億元）設立的“冬青計劃”啟動，首批幫扶的北京64所合作高校陸續接受受益人申報。

與此同時，貝殼在組織優化方面卻動作頻頻——2025年末員工人數較上年減少1.59萬名，第四季度還因人員優化產生了約7億元的一次性費用。

彭永東投票權22.1%，單一剛10.3%，兩人聯手超過三分之一。彭永東在業績會上說，不來自規模本身,而是來自于持續為消費者創造真實價值的能力。