青島郊區樓市的另一面

這兩年，總有聲音說膠州、膠南、即墨等郊區板塊不行了……

青島郊區樓市，膠州、即墨、膠南，被吐槽較多的板塊，到底情況如何呢？

今天，先聊膠州樓市。

1、

膠州，青島膠州灣北岸的一個城鄉結合區域。東鄰城陽區、即墨區，西靠濰坊高密市、諸城市，南接黃島，北連平度市。

在膠州，既有發展成熟的新城區，也有培育新興產業的上合示范區，還有景色秀麗、生態資源優越的少海別墅區；膠東新機場空港板塊、膠州老城區也是重要組成部分。

不得不說，膠州這些板塊屬性的確差異太大，這也是膠州樓市撲朔迷離，又十分魔幻的原因之一。

先看一下，膠州樓市2026年前四個月的表現。據卓易數據，2026年前四個月，膠州新房成交了2852套，比原黃島1183套、老膠南1994套、即墨1370套，都要高不少。

也就是說，樓市小陽春，膠州感受到了。

前四個月，成交額過億的樓盤有5家，分別是花樣年碧云灣、中仁瀾山悅府、龍湖昱城、寶佳雲湖甲第、綠城鳳棲海棠。

但是，膠州樓市有一個數據挺尷尬。去化周期45個月，膠州比城陽、即墨要長很多。

成交量挺高、去化周期較長，不得不承認，這是一個明顯的割裂。

上合板塊、少海板塊，因為前幾年的大量供地，導致項目巨多，而且都是大盤為主，去化速度不快，新房供應量仍舊居高不下。

上合板塊，花樣年碧云灣、榮盛城，建面百萬平規模的超級大盤，就是典型代表。少海片區，中洲、中海也都是大盤。

另外，融創、恒大曾規劃的也都是百萬平大盤，還有好多地塊待開發中。

恒大在膠州風騷過，什么水世界，根本就是純噱頭。融創、世茂、榮盛等等房企，也在膠州折騰過。有些是黯然離場，個別是不負責任的“跑路”。

不過，膠州并非所有板塊都不行。新城區核心板塊、還有老城區要好一些。

2、

膠州樓市，同一批殺進來的外來房企，大多數基本上消失匿跡了。比如，奧園、花樣年、恒大、碧桂園、世茂等等，大多是名不副實，承諾兌現不了。

龍湖比較特殊，給膠州留下了一個天街，這對海爾大道兩側是一個提升，商業配套。

當然，龍湖的房子賣的也不錯，遇上了好時候，算是互相成就吧。

龍湖在膠州的多個地塊，教育資源、商業資源等都是可以的。估計，很多膠州人去看過龍湖的盤。比如，龍湖天鉅。

在二手房市場，龍湖次新房依然很搶眼。比如，龍湖天鉅，精裝166平，247萬……

橫向對比一下。花樣年碧云天，膠州不錯位置的次新房，套三雙衛雙廳125.89平一梯一戶，92萬可議。

差距一目了然。

綠城鳳棲海棠，還能有持續成交，和周邊配套齊全、老小區多、生活氛圍重有關系。地緣改善，貢獻很大。

寶佳雲湖甲第，青年水庫旁，主打生態優勢，還有產品，清一色十層電梯洋房，121-243㎡純改善戶型。缺點是周邊配套有待完善，生態和配套往往難以兼具。

不過，這個盤的價格回落之后，一萬出頭，吸引了不少客戶。前四個月，賣了100多套，成交額約1.5億元，套均總價150萬。買家多數是妥妥的膠州改善群體。

花樣年碧云灣，很有意思，前四個月成交了403套，是膠州成交最多的樓盤。成交額2.9億元，平均一套大約70萬元。

數據分析一下，能看出這個大盤熱銷的原因：價格、價格、還是價格。

單價5000、6000元，現房。非常適合在上合板塊工作的剛需群體。而且，如今的上合板塊，就是超級剛需在支撐著，純粹自住需求。

這個景象，和七八年前有本質區別，沒有投資客來摻和了。

3、

少海板塊，很有意思。地鐵八號線支線，在少海有多個站點，這是少海樓市的一個亮點吧。

可是，次新房價格確實回落不少。

中海御湖多層電梯洋房，精裝修帶地下車位 ，128.6平89萬；中洲半島城147平套四雙衛，毛坯帶車位93萬；中海御湖觀湖好房，套三雙衛精裝修，120平帶地下車位，69.9萬可議……

新城的兩個地塊，價格更低一些，尤其是北地塊受飛機航線影響。中洲的個別地塊，靠近站前大道的，價格很低。

膠州當地改善，不太往少海方向買房，和教育方面考慮也有關系。膠州六中、瑞華學校是他們優先考慮的。

而少海這邊，確實沒有亮眼學校，太普通了。

當投資客從少海撤退之后，需求支撐確實弱了。

總起來說，2026年的膠州樓市，一邊是城區樓盤產品迭代+價格促銷，吸引力更大一些；另一邊部分板塊供應量太大，雖有促銷力度，但去化較慢。

早幾年，膠州利好落地還不錯。膠東新機場、上合示范區，亮點真不少。海爾大道、香港路等主干道也進行了大規模升級整修，公共配套持續更新中。

但是不能吃老本呀！還得奮發向上。