同為深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)，百花17萬元、螺嶺3萬元、深高北8萬元，差在哪？

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)）

深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部。鄭鋼/攝

鄭鋼/發(fā)自深圳

2026年上半年，深圳新房與二手房合計(jì)成交超6.7萬套，市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)基本確立，其中，學(xué)區(qū)房率先走出低谷，成為市場(chǎng)回暖的風(fēng)向標(biāo)。

尤其是近期三大學(xué)區(qū)二手房市場(chǎng)很熱鬧：百花片區(qū)國城花園44平方米小戶型，單價(jià)重新站上17萬元/平方米；深高北片區(qū)二手房成交量激增；螺嶺東門168一個(gè)月成交20多套。

筆者實(shí)地走訪了福田百花、羅湖螺嶺、龍華深高北三大學(xué)區(qū)，從學(xué)區(qū)劃分、主力樓盤、價(jià)格走勢(shì)、成交量等多個(gè)維度進(jìn)行對(duì)比，為不同預(yù)算與需求的家庭提供數(shù)據(jù)參考。

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百花：學(xué)區(qū)溢價(jià)最高，花錢買確定性

長城花園。鄭鋼/攝

走進(jìn)百花片區(qū)，第一印象是老，長城花園、南天一花園、百花公寓這些區(qū)域代表性樓盤，清一色都是上世紀(jì)九十年代的外立面，墻面斑駁，這片不足1平方公里的區(qū)域，聚集了深圳最貴的學(xué)區(qū)房。

據(jù)悉，片區(qū)最出名的是百花小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部的配置，今年中考深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校初中部最高分達(dá)609分，排全福田第一，公辦普高率超9成。

學(xué)區(qū)覆蓋了長城花園、百花公寓、南天一花園、國城花園、百花園二期、金茂禮都、群星廣場(chǎng)等二十多個(gè)老舊小區(qū)，這些小區(qū)的特點(diǎn)是體量小，但學(xué)位確定性高，不受大學(xué)區(qū)制度影響，"百花小學(xué)加深實(shí)驗(yàn)初中"的"組合，是全片區(qū)溢價(jià)最高的配置。

百花小學(xué)。鄭鋼/攝

在國城花園樓下，筆者碰到了帶客戶看房的中介老周，老周在百花做了十二年，對(duì)每個(gè)小區(qū)的門牌號(hào)比對(duì)自己家還熟。"最近成交了一套44平方米的戶型，總價(jià)753萬元，單價(jià)17萬元/平方米。"

看房的張女士表示，兒子明年就要上小學(xué)，已經(jīng)看了三個(gè)月，從長城一花園看到國城花園。"業(yè)主報(bào)價(jià)748萬元，房子肯定不值這個(gè)價(jià)，就因?yàn)閷W(xué)位不受大學(xué)區(qū)政策影響，只能花錢買安心。"

深圳安居客數(shù)據(jù)顯示，2026年7月百花片區(qū)二手房掛牌均價(jià)85153元/平方米，但在售房源之間分化較大。

附近樂有家中介解釋，均價(jià)的參考價(jià)值不大，國城花園44平方米可以報(bào)價(jià)到17萬元/平方米，而長城花園83平方米只能報(bào)價(jià)7.5萬元/平方米，價(jià)差高達(dá)一倍。

業(yè)內(nèi)人士介紹，百花片區(qū)曾經(jīng)歷劇烈的漲跌。2021年高峰期，國城花園85平方米戶型成交價(jià)1295萬元，多個(gè)小區(qū)單價(jià)突破了20萬元/平方米，后來跌了一半，2025年年底觸底回升，如今市場(chǎng)價(jià)與2025年的低位相比，普遍回升20萬元到40萬元。

目前，百花片區(qū)的購房群體以小孩即將入學(xué)的剛需家庭為主。

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螺嶺：105萬元上車小戶型，月租2300元以租養(yǎng)貸

從福田百花到羅湖螺嶺，開車不過二十分鐘，螺嶺片區(qū)在羅湖區(qū)東門到黃貝嶺一帶，圍繞螺嶺外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校形成學(xué)區(qū)。

該校在深圳小學(xué)中穩(wěn)居前五，英語教學(xué)水平全市領(lǐng)先，羅湖區(qū)不少公務(wù)員子女就讀于此。學(xué)校分三個(gè)校區(qū)：一部（3到6年級(jí)）、二部（1到2年級(jí)）及湖貝校區(qū)，初中目前對(duì)口文錦中學(xué)。值得注意的是，螺嶺教育集團(tuán)正在籌建自己的初中，未來學(xué)區(qū)格局可能有變。

螺嶺城市更新片區(qū)

整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍較濃，步行街上人流不斷。但拐進(jìn)住宅巷子，就是另一番景象：老舊的樓梯房密集排列，電線在頭頂交錯(cuò)，有些樓棟的外墻瓷磚已經(jīng)脫落，部分區(qū)域?qū)儆诼輲X城市更新范圍。

在東門168（一品東門雅園）樓下，中介小陳介紹，東門168是片區(qū)二手房的成交代表，成交均價(jià)約4.5萬元/平方米，23平方米小戶型總價(jià)在105萬元到150萬元之間，即使在市場(chǎng)遇冷時(shí)，每月也有20套到30套的成交量。"我們門店成交的客戶，基本都是沖著學(xué)位來的，買完就直接租出去，自住的很少，23平方米的戶型月租2300元。"

在深圳鏈家平臺(tái)上，螺嶺片區(qū)的二手房參考均價(jià)是4萬元到7.5萬元/平方米，樓盤間差異很大。新世界大廈是總價(jià)最低的上車盤，22平方米到28平方米小戶型總價(jià)60萬元到66萬元，單價(jià)不到3萬元/平方米。京基東方華都40平方米的一房總價(jià)在210萬元到275萬元，單價(jià)4.7萬元到5.7萬元/平方米。金城華庭38平方米的一房總價(jià)約176萬元。

中介算了一筆賬，115萬元買東門168的23平方米小戶型，首付三十多萬，剩下的貸款，租金能覆蓋大部分月供。"初中對(duì)口文錦中學(xué)，實(shí)力偏弱，但這個(gè)總價(jià)只能優(yōu)先解決小學(xué)6年的需求。"

業(yè)內(nèi)人士介紹，螺嶺相比百花，價(jià)格波動(dòng)幅度小得多，作為老城區(qū)，羅湖的投資炒作熱度不如福田，學(xué)區(qū)溢價(jià)相對(duì)理性；整個(gè)片區(qū)小戶型供應(yīng)量大，市場(chǎng)以剛需家庭的學(xué)位需求為主，投機(jī)成分較少。2025年深圳學(xué)區(qū)房整體上漲18%的行情中，螺嶺只是跟隨大盤溫和回暖，沒有出現(xiàn)百花那樣的大起大落，適合求穩(wěn)的人。

03

深高北：居住環(huán)境好，但大學(xué)區(qū)需比拼積分

龍華深高北片區(qū)和百花、螺嶺是截然不同的城市面貌，這里屬于龍華核心居住區(qū)，道路寬廣，公共配套齊全，樓盤多為2005年以后修建，品質(zhì)較高，與百花片區(qū)上世紀(jì)九十年代的老房子形成鮮明對(duì)比。

深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)。鄭鋼/攝

深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）北校區(qū)是龍華區(qū)公認(rèn)的第一梯隊(duì)名校，隸屬深圳"四大"名校集團(tuán)，是九年一貫制學(xué)校。與螺嶺、百花相比，深高北最大的特殊性不在房子，而在入學(xué)積分政策。

據(jù)悉，小學(xué)部與民順小學(xué)、民治中學(xué)教育集團(tuán)北校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校共5所學(xué)校組成大學(xué)區(qū)；初中部與民治中學(xué)、龍華區(qū)教科院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校共4所學(xué)校組成大學(xué)區(qū)，因此，買入學(xué)區(qū)房不等于保證入學(xué)，還需要積分競(jìng)爭(zhēng)。

金亨利二期（上）萊蒙水榭春天五期（下）。鄭鋼/攝

金亨利二期是片區(qū)二手房成交大戶，單是在鏈家平臺(tái)一年的成交量就超過200套。目前成交的主力戶型為89平方米四房，成交價(jià)約1000萬元，均價(jià)約12萬元/平方米。匯龍灣業(yè)主掛牌價(jià)普遍在9萬元/平方米以上。

新房方面，紅山華府（63平方米到78平方米，470萬元起）是深高北學(xué)區(qū)最后一個(gè)住宅新盤，2025年開盤。

在萊蒙水榭春天五期的樓下，中介阿玲介紹，"89平方米的三房戶型，現(xiàn)在總價(jià)是730萬元到800萬元。去年11月最低點(diǎn)698萬元，今年已經(jīng)漲回來了，價(jià)格上浮了近10%。"

不過中介也提醒，大學(xué)區(qū)制度是該片區(qū)最大不確定性因素。"買了房還要積分排隊(duì)。深戶、有房產(chǎn)、社保年限長的家庭入學(xué)基本沒問題，戶口剛遷入深圳的就比較懸。"

04

從115萬元到1300萬元，最優(yōu)解在哪里？

綜合三個(gè)片區(qū)，總預(yù)算決定了購房家庭的最終選擇。

預(yù)算100萬元到200萬元，只有螺嶺可選。東門168、華隆園、新世界大廈小戶型，純學(xué)位上車，不自住、出租養(yǎng)貸是主流。

預(yù)算200萬元到400萬元，螺嶺仍是主力。京基東方華都一房、金城華庭或環(huán)島麗園兩房，兼顧學(xué)區(qū)與自住。

預(yù)算400萬元到600萬元，選項(xiàng)較多。螺嶺可選金盾花園、海瓏華苑、華麗花園三房（348萬元到498萬元），自住空間充裕；深高北可考慮紅山華府新房（470萬元起）；百花勉強(qiáng)只能買入群星廣場(chǎng)52平方米一房（450萬）。

預(yù)算600萬元到900萬元，三大片區(qū)都有選擇。百花長城三花園兩至三房（630萬元）或長城一花園三房（750萬元）；深高北萊蒙水榭春天89平方米三房（730萬元到800萬元）；螺嶺華潤未來城四至五房（945萬元以上）和鳳凰印象三房（560萬元）。深高北的性價(jià)比最高，同總價(jià)買到的房子樓齡更新、自住更舒適。

預(yù)算900萬元以上就要關(guān)注居住品質(zhì)了。百花園二期（1300萬元）和深高北金亨利（990萬元）、萊蒙水榭春天大戶型（1120萬元）進(jìn)入比拼，追求學(xué)區(qū)最優(yōu)配置選百花，追求學(xué)住平衡就選深高北。

三個(gè)片區(qū)的在售房源和價(jià)格仍在變化，有購房計(jì)劃的家庭，可以結(jié)合孩子入學(xué)時(shí)間提前實(shí)地看房，深高北片區(qū)尤其要先確認(rèn)積分情況。

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