238米婁底“城市封面”還有沒有盤活的可能？

在婁底主城區(qū)吉星南路旁，一棟53層、238米的超高層建筑，靜默矗立數(shù)年，成為城市里一道刺眼的“傷疤”。

2017年開工的婁底寧邦中心超高層，曾是全市重點招商引資項目。53層的建筑規(guī)制、甲級寫字樓搭配國際酒店的高端定位，讓它從破土之初就打出了“婁底城市封面”的名號，承載著婁底刷新城市天際線、升級商務(wù)能級的發(fā)展雄心。

時隔九年，項目的配套住宅樓早已交付入住、人氣鼎盛，而這座主體已經(jīng)封頂?shù)某邔樱瑓s陷入長期停工的僵局。昔日萬眾期待的城市地標，淪為吉星路旁閑置多年的“爛尾”建筑。

項目爛尾的直接誘因，是開發(fā)商資金鏈的斷裂，但深究根源，項目從規(guī)劃之初，就存在定位與城市能級錯位的隱患。

作為一座四線城市，婁底缺乏頭部企業(yè)總部入駐需求，也難以承載超高層物業(yè)的高昂運營成本。超高層寫字樓、酒店動輒每平米十幾元的物業(yè)費、高額的設(shè)備維保開支，對本地以中小微企業(yè)為主的市場格局而言，門檻極高、適配性極差。

此前，開發(fā)商采取的是典型的“超高層+住宅+商業(yè)”捆綁開發(fā)模式：以超高層地標拉高地塊價值、助推住宅熱銷，再以住宅銷售收益反哺重資產(chǎn)的酒店和寫字樓。在樓市上行周期，這套模式是亮眼的“產(chǎn)城融合”；而到了樓市下行階段，便淪為“資金黑洞”。疊加長期停工積累的施工欠款、錯綜復雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，讓市場主體接盤風險劇增，項目最終陷入“想建無資金、想轉(zhuǎn)無接盤”的死循環(huán)。

（開發(fā)商宣傳效果圖）

然而，相較于徹底重建或者長期閑置，盤活已完成主體封頂?shù)某邔樱坪跏切詢r比最高、最貼合城市發(fā)展的選擇。該建筑主體已經(jīng)完工，意味著項目最大的基建投入已經(jīng)落地，后續(xù)外立面施工、內(nèi)部裝修、配套完善的邊際成本，遠低于從零新建地標建筑。只要厘清債務(wù)糾紛、重塑適配本地市場的業(yè)態(tài)定位，項目就具備重啟盤活的堅實基礎(chǔ)。

更為關(guān)鍵的是，隨著城市9年的發(fā)展，這片區(qū)域的基本面也發(fā)生了較大變化。項目落地初期，片區(qū)開發(fā)滯后、商業(yè)匱乏、人氣稀疏，高端超高層定位難免曲高和寡。如今，寧邦住宅片區(qū)全面交付，數(shù)千戶常住居民形成穩(wěn)定消費底盤；周邊成熟社區(qū)連片成型，吉星路沿線已然成為婁底城東活力最強的居住、商業(yè)走廊，區(qū)域商業(yè)生態(tài)日趨完善。

從產(chǎn)業(yè)維度來看，隨著婁底中部“材料谷”建設(shè)的縱深推進，新材料、先進制造等主導產(chǎn)業(yè)持續(xù)壯大，外來投資、商務(wù)交流、區(qū)域總部落地需求不斷攀升，市場對高品質(zhì)高端酒店、標準化甲級寫字樓、現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的需求正在得到釋放。而當前的婁底城區(qū)，高端商務(wù)酒店和甲級寫字樓依然稀缺，這正是寧邦超高層可以精準填補的市場空白。

針對這類體量大、債務(wù)復雜、續(xù)建成本高的爛尾地標，單純依靠市場自發(fā)接盤不現(xiàn)實，依賴財政兜底也不符合政策導向。因此，“政府引導、市場化推進”，是破解項目困局的最可能路徑，也是國內(nèi)多地盤活同類地標項目的成熟經(jīng)驗。

政府引導，核心是破壁壘、搭平臺、優(yōu)環(huán)境。通過司法途徑梳理厘清復雜債權(quán)債務(wù)，掃清盤活法律障礙；依托專項政策與產(chǎn)業(yè)扶持，降低項目續(xù)建、后期運營成本；借助市屬國企平臺適度引導，發(fā)揮信用背書與資金撬動作用，打消市場“不敢接、接不起”的顧慮。

市場化推進，核心是尊重規(guī)律、貼合需求、精準定位。摒棄脫離實際的高端執(zhí)念與行政式“拉郎配”，引入專業(yè)實力商業(yè)運營團隊，立足婁底本地市場需求，科學調(diào)整酒店、寫字樓、商業(yè)的業(yè)態(tài)配比與空間布局，同時創(chuàng)新多元業(yè)態(tài)模式，最大化釋放項目商業(yè)與城市價值。

在業(yè)態(tài)重塑上，可依托238米地標優(yōu)勢，打造垂直產(chǎn)業(yè)綜合體：頂層打造城市展廳、餐廳與觀光打卡；中高層布局直播電商、跨境電商產(chǎn)業(yè)基地，以地標身份為本地新業(yè)態(tài)創(chuàng)業(yè)者賦能，打造城市新興商務(wù)產(chǎn)業(yè)載體。同時盤活閑置商務(wù)空間，打造城市人才蓄水池：將部分樓層改造為高品質(zhì)人才公寓，依托片區(qū)成熟的商業(yè)、生態(tài)配套與一線高空景觀，精準匹配青年人才居住需求，以優(yōu)質(zhì)居住空間留住城市發(fā)展人才，將滯銷的商務(wù)存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為緊缺的民生人才配套。

九年變遷，荒地已成熱土，城市能級已然迭代。如今的寧邦超高層，或許已經(jīng)不再是超前脫節(jié)的“面子工程”，而是一塊貼合婁底發(fā)展節(jié)奏、承載城市升級的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。

期待這座承載婁底人期待的“城市封面”，能依托“政府引導、市場化推進”的路徑，早日重啟煥新，以多元全新的業(yè)態(tài)形態(tài)，涅槃重生為彰顯婁底城市風貌、賦能區(qū)域發(fā)展的活力新地標。