史上罕見！我國樓市走出50天的超長“小陽春”，現在妥妥鉆石底？

前段時間陪朋友看房，明顯感受到樓市氛圍的變化。中介門店客流大增，成交喜訊接連出現，這樣的市場熱度已經持續整整50天。往年樓市“小陽春”大多曇花一現，今年卻走出超長行情，也讓市場議論紛紛：有人認為樓市已經觸底，也有人覺得只是短期反彈。

這輪特殊行情究竟是市場真正反轉，還是階段性熱度？今天結合官方數據、行業政策與專業觀點，客觀梳理當下樓市的真實狀態。

50天超長"小陽春"，和往年完全不一樣

拋開各類主觀猜測，先從核心數據看清行情本質。

傳統樓市“小陽春”大多短期爆發、快速降溫，而今年熱度從3月中旬延續至5月初，時長突破50天。上海5月二手房網簽28023套，創下近六年新高，連續三月成交量穩定在2.8萬套以上；北京4月二手住宅成交1.6萬套，中介帶看量恢復至2021年水平；蘇州、南京、杭州等強二線城市，二手房成交同比普遍上漲超20%。

58安居客研究院院長張波表示，本輪行情是市場長期調整后的自然修復，疊加政策助力形成的結果。

從價格來看，市場整體呈現量升價穩、以價換量的特征。全國新房、二手房價格相較歷史高點仍有回落，國家統計局數據顯示，4月一線城市新房、二手房環比漲幅均不足0.5%。天津、石家莊等城市房價仍在回調，部分房源價格回落至2016年區間。即便是南京、杭州這類熱點城市，多數房源也需要降價讓利，才能順利成交。

需求端的分化也十分突出。目前90㎡以下小戶型成交占比達65%，140㎡以上大戶型不足15%，剛需成為市場主力。央行城鎮儲戶問卷顯示，當下有購房意向的人群里，基本以結婚、落戶、就學等基礎居住需求為主，改善與投資需求占比極低。大眾對收入預期偏謹慎，更傾向優先滿足基礎居住需要。

三大驅動邏輯：政策、供需、心態的三重共振

本輪超長行情并非偶然，是政策、供需、市場心態三重因素共同作用的結果。

政策層面，今年以來多部委接連出臺扶持舉措，樓市政策底已徹底夯實。信貸方面，首套房商貸首付低至15%、二套房20%，5年期以上LPR維持3.5%，公積金利率同步下調，大幅降低交易門檻。稅費規則同步優化，住房增值稅由5%下調至3%，滿兩年房源免征增值稅，換房個稅退稅政策延續至2027年底。

全國超150座城市放寬限購、限貸、限售，北京、上海、深圳也分區優化購房規則。與此同時，26個省市落地總規模超7700億元的存量房收購計劃，保交樓白名單常態化。時隔十年，政府工作報告再度提及“去庫存”，一系列組合拳直接帶動市場氛圍回暖。

供需格局也在悄然轉變。歷經數年調整，市場上優質剛需房源流通速度加快，積壓已久的基礎居住需求集中釋放。另外，核心城市房產租售比持續提升，收益超越銀行存款利率，大眾看待房產的視角，也從博弈房價漲跌，轉向關注長期持有收益。

市場心態同樣發生明顯變化。前兩年樓市持續調整，觀望情緒濃厚；隨著成交量連續走高，單純觀望的人群逐步減少。貝殼研究院數據顯示，4月重點城市二手房漲價房源占比升至42%，降價房源占比回落至51%，業主心態從恐慌拋售，轉為平穩看待市場波動。

市場現存隱患：四大信號不容忽視

表面熱度之下，樓市仍存在諸多現實問題，也制約著行情的長期延續。

首先是庫存壓力居高不下。國家統計局數據顯示，截至4月末，全國商品房待售面積7.78億平方米，雖為四年多來首次回落，但體量依舊龐大。全國百城新房平均去化周期達29個月，遠超14個月的合理區間；三四線城市去化周期更是達到40.3個月，疊加人口持續凈流出，這類城市樓市大概率長期低位橫盤，城市分化進一步加劇。

其次，居民收入預期并未改善。央行調查顯示，僅32%居民認為未來收入會增加，近七成人群保持謹慎態度。受此影響，六大國有銀行個人住房貸款余額合計減少約7000億元，提前還貸現象持續發生。政策可以調整交易成本，卻難以快速扭轉大眾的收入預期與借貸意愿。

再者，置換鏈條運轉不暢。當前剛需房源流通順暢，但不少有置換想法的人群，受制于原有房產成交緩慢，無法順利完成“賣舊買新”，改善型需求難以全面釋放。

最后，本輪行情對政策依賴度較高。華泰證券研報指出，目前市場修復仍以政策驅動為主，內生動力尚未完全形成。一旦后續政策力度調整，市場熱度很可能出現波動。

多空博弈：機構觀點大碰撞

針對這輪超長“小陽春”，業內機構觀點分為兩大陣營。

以中金公司、中信證券為代表的看多機構認為，一線與強二線城市政策底、情緒底已經顯現，房價大跌空間有限，市場進入結構性筑底階段，下半年有望逐步企穩。58安居客研究院也提到，此前部分區域房價過度回調，市場本身具備修復動力。

摩根士丹利、瑞銀等機構則持謹慎態度，他們判斷這輪熱度只是階段性反彈。人口老齡化、城鎮化放緩等長期因素，仍會持續壓制房價走勢，三四線城市面臨的挑戰會持續更長時間。

盡管觀點對立，但行業已形成統一認知：全國樓市普漲的時代徹底落幕，城市、板塊、房源分化，會成為未來樓市最鮮明的標簽。易居研究院院長丁祖昱提出，樓市正式邁入“慢牛+分化”新階段，人口與產業，是決定不同區域樓市走向的核心。

業內也劃定了樓市筑底的三大標準：告別以價換量模式、居民收入與購房信心全面恢復、政策力度保持穩定。僅靠成交量回暖，并不代表市場完成了真正的筑底。

市場信號解讀與總結

我們可以通過三個維度觀察樓市后續走向：二手房掛牌量的增減，反映市場拋售情緒強弱；議價空間的變化，是市場信心的直觀體現；居民借貸意愿，則決定樓市內生動力的強弱。

如今的樓市，正在告別杠桿炒作的舊模式，逐步回歸居住與長期價值本身。這一輪50天的超長行情，是市場止跌企穩的信號，但并不存在全國統一的“鉆石底”。一線、強二線城市逐步筑底，三四線城市承壓前行，行業正經歷深度的結構重塑。

不必糾結短期行情起伏，客觀看待行業長期轉變即可。你所在城市的樓市近期熱度如何？歡迎在評論區留言交流。