樓市供給側改革見效，兩大核心城市新房庫存不足1年

在樓市“去庫存”進程中，城市間的分化行情正在顯現。

機構最新數據顯示，截至上半年末，重點30個城市商品住宅的狹義庫存去化周期為23.9個月，其中杭州、合肥不足1年，長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。

狹義庫存指“已批準預售的未售商品住宅面積”，若去化周期不足1年，意味著在不考慮新增供應的情況下，現存待售商品住宅一年能賣完，部分城市的新房庫存正率先走向合理區間。

新房去化周期不一

新房去化周期指在當前銷售速度下，庫存新房銷售完所需的時間，可衡量市場供求的健康程度。

如果去化周期低于6個月，被業內視為庫存緊張的狀態；去化周期大于18個月，市場則處于“供過于求”的狀態；在這區間內，最合理的去化周期沒有單一標準，一般6至12個月被視為健康狀態。

當前，不同城市的新房去化周期不一，且分化較為顯著。

據普睿數智數據，截至2026年6月30日，重點30個城市狹義庫存去化周期為23.9個月，計算方法為“已批準預售的未售商品住宅面積”/“近12個月月均去化面積”。

其中，杭州、合肥去化周期不足1年，長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。如果不考慮新項目供應入市，這些城市的未售新房1到2年左右能賣完。

如果按“近6個月月均去化面積”計算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期將在“12個月月均”基礎上進一步降低，顯示出當地市場近半年表現較好、去化速度加快。

以去化周期不足一年的合肥為例，克而瑞安徽區域報告顯示，上半年合肥商品住宅市場處于去庫存通道，截至2026年6月，去化周期（按6個月計算）收窄至10.6個月，去化壓力改善。

分區域看，合肥內部分化顯著，蜀山區近6月去化周期在23.8個月左右；廬陽區16.0個月、濱湖區17.8個月，存在一定累積壓力；經開區去化周期5.5個月，為主城最通暢區域之一。

究其原因，供給端嚴控增量，是推動去化周期下降的主要原因。數據顯示，合肥的居住用地供應已連續四年下調，2026年居住用地計劃供應規模僅200公頃，較2022年峰值下降72.7%。商品住宅供應也持續縮減，2021到2025年供應面積從499.7萬平方米降至192.7萬平方米。

“合肥市當前的‘低庫存’狀況，在一定程度上反映的是主動收縮供給的結果，不宜直接解讀為市場供不應求。”克而瑞地產研究表示。

杭州方面，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶稱，按近12個月月均銷售面積計算，杭州新房短期庫存出清周期為8.8個月，主要源于需求韌性與供應節奏相對匹配。在需求端，杭州數字經濟、人工智能等先導產業集聚效應持續釋放，對高素質人才形成較強吸引力，住房增量需求有堅實支撐；同時，杭州住房產品創新較為活躍，“好房子”建設推進較快，結構性熱銷對整體去化形成一定拉動。

在曹晶晶看來，判斷一個城市的新房供需是否真正趨于均衡，還需結合庫存絕對量、供應結構等維度綜合觀察。當前部分城市的較低出清周期，更多反映的是核心區域優質項目的結構性偏緊，而非全市域庫存的全面出清。若后續土地供應和新批預售接續不足，有效供給可能出現缺口，成交量或因優質項目減少而有所回落，出清周期指標或將回升。

樓市去庫存仍需發力

當前，樓市“去庫存”確實已開始顯現成效。

據國家統計局數據，2026年5月末，全國商品房待售面積為7.72億平方米，同比下降0.4%，已連續3個月同比下降。其中，待售3年以下面積5.72億平方米，下降2.8%，降幅大于總量。

曹晶晶告訴第一財經，今年3月以來，全國商品房待售面積結束了自2021年7月以來的持續增加態勢，供給端“控增量、去庫存”的效果正在逐步兌現。此外，2022年以來，住宅新開工面積持續小于銷售面積，今年1～5月依然保持此趨勢，推動樓市庫存規模逐步回落。

克而瑞方面也稱，2022年至今，地產新開工面積已連續4年多低于新房銷售規模。新開工的收縮，有助于減輕市場供給壓力。在這背后，地方政府正通過減少新增住宅用地出讓、推進城市更新與收儲等方式主動壓降供應，房企投資意愿也較為低迷，間接推動了供求關系向去庫存進展。

易居研究院表示，隨著市場深度調整，過去“房子太多”、“庫存積壓”等情況正在好轉，庫存總量擴大的勢頭得到有效遏制。雖然當前庫存規模仍處于歷史高位，但存量房源正在被逐步消化。此外，當前新供項目數量較少，且更多偏向“好房子”項目，有助于市場加快消化。

不過，當前樓市的去庫存進展，大多是靠“控供給”帶來的被動消化，并非市場銷售速度大幅提升。尤其是部分三四線城市新房市場銷售速度放緩，去化周期仍處于高位。

克而瑞數據顯示，截至2026年6月末，50個典型城市商品住宅去化周期仍處于26.1個月的高位區間。其中，一線城市去化周期25.3個月，二線城市24.4個月，三四線城市達到31.6個月。

“整體來看，三四線城市去化周期的普遍高位，與市場需求疲軟、成交活躍度不足密切相關，未來去庫存仍是這些城市面臨的長期挑戰。”該機構稱。

除了去化周期普遍較長的三四線城市，部分核心城市的內部市場也在分化，難賣的多為“老庫存”。

以天津為例，普瑞數智天津報告顯示，當地1038萬平方米的新房存量中，有56.8%的庫存屬于“惰性庫存”，即順銷狀態下月均去化面積不足1000平方米以及近6個月無成交的項目。

該報告稱，這意味著在現有已取證的房源中，有589萬平方米的房源長期無法形成有效成交，包括早年規劃的大盤、出險房企的樓盤，以及新規前產品力落后、競爭力不足、去化艱難的房源等。2023年及以前入市的項目，是拉低整體去化效率、拉長去化周期的主要原因。

易居研究院也表示，土地市場從供給端縮量，客觀上減少了潛在的庫存空間。但也要看到，當前許多城市仍面臨一二手房尚未完全聯動的局面，二手房交易的高峰并未對新房形成較為明顯的轉化效應。后續仍需進一步挖掘潛在需求，增強新房的購買力，更好推動新房銷售和去庫存。

曹晶晶認為，當前房地產市場尚處調整過程中，仍需供需兩端協同施策。供給端應結合城市實際銷售情況，合理把控宅地出讓節奏，同時加快存量商品房和閑置土地盤活利用；需求端應持續優化交易環境和信貸支持，打通住房置換鏈條，推動真實居住需求有序釋放，促進市場供需關系逐步改善。