北京買房：理清思路，購房建議1920

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

盛今大廈的地段是豐臺和海淀的交界，屬于豐臺，盛今佳園就屬于海淀了。我關注盛今大廈主要是因為感覺性價比挺高的，雖然就一棟樓，但小區里據說辦公的很少，所以并不亂，跟正常的居民小區是一樣的，價格和周邊小區差不多，但戶型和居住體驗應該好的多，這種小區能考慮嗎？

A：

1、沒什么不能考慮的，房子是用來住的，既然覺得戶型好+體驗好就買唄，沒必要太糾結其他方面。

2、盛今大廈其實屬于公寓類的，但土地性質是70年住宅用地。這是當年的時代特色吧，很多名字中帶“國際、公寓、大廈”的都是老公寓。特點都是港式塔樓，戶型偏大，設施和裝修都不錯，居住的性價比至少不低。

不過2003年后因為非典的關系，塔樓不太受追捧了，之后的開發商們除非是沒辦法，否則很少再蓋了，板樓成了主流。所以常規建議是首選板樓，實在沒合適的再看塔樓，因為流動性和價格走勢一般都比板樓弱點兒。

3、另外一點，常規建議是先看規模大的小區，因為物業費相對有保證。而像單體樓或規模小的社區，物業本來就不好賺錢，一旦就幾戶拖欠的就更不賺錢了，有可能很快就導致小區的環境變差。

當然，盛今大廈和現在的盛今佳園應該是一個物業，整體算的話可以說規模不小。但這種事兒說不好，只能看發展吧。畢竟物業和開發商都是曾經的中視下屬企業，但也早就改制了，天下大勢分分合合的誰能預測啊。

僅供參考。

二

Q:

我有北京社保，33歲，民營中層30萬稅后，但不穩定，妻子財務工作，10萬左右也未必穩定，孩子目前在老家二年級。我們有120萬現金，請問是否應該在北京買房？地點如果在朝陽區的話哪里合適？如果考慮孩子上學的話怎么兼顧？當然最兼顧的還是保值問題，北漂不容易。

A：

1、您剛33歲的孩子就二年級了，佩服，羨慕！早點兒結婚早要孩子真好。

2、不過您這些問題都是外人不好回答的。是否買房只能看自己的需求，有居住的需求就買，意愿不高那就租房唄，反正房子是用來住的，能用租房解決問題就沒必要買。

不過如果確定在北京長期工作生活，那最好還是買一套吧。尤其是現在這種時候，銀行利息已經低于房租的租金收益了。以您120萬來說，存在大行的話每年1.5%利息最多1.8萬，每個月1500。

而北京現在平均租金收益是1.8%，小戶型達到2.0%甚至2.5%以上，還是純收益，毛收益更高點兒。也就是說，如果有價值120萬的出租房，那租金要達到每月2500呢。您覺得買房vs租房哪個劃算？

3、朝陽區太大，南北都得30公里，哪兒合適還是看自己的通勤吧。

4、考慮孩子上學，非京籍常規的建議就是朝陽區唄，因為政策相對友好，非京籍有房戶的順位在京籍無房戶的前面。而且多數都是單校劃片，所以即便是小升初，也有可能用房子擇校。但這都是理論上的，現實中得看學校的學位情況。

另外您還是做個總價預算吧，根據您具體情況看貸款多少，要不然不好聊。

5、保值問題也單聊吧，您這些問題都太籠統，不好回答。

僅供參考。

三

Q:

我在總部基地工作，買房預算是首付100w之內，糾結的是老破小和遠大新的選擇。如果買在房山的話其實地鐵也挺方便的，從長陽開始就能買到還可以的，越向房山的房價越低，到綠城百合這里就能200w買到很不錯的次新房大兩居了。

但是都說郊區保值不行，可如果在豐臺四環里的話只能是老破小，實在有些憋屈。公寓又不敢買，而且感覺性價比也不高，戶型都不好。

A：

1、那這我能給什么建議啊？房子是用來住的，在預算不太高的情況下只能是自己適當取舍了，外人幫不上忙。

2、其實近郊的板塊未必保值不好，比如長陽就算很典型的，從2008年之后開始開發，到現在大多數小區的房價走勢還是可以的，即便有落后大盤的也不太多。

所以要不就先看看萬科等幾個小區吧，居住的性價比有可能略弱于市區，但居住品質肯定是遠超市區老破小的。

3、其他我真沒什么可說的了，該想到的其實您自己應該都考慮了，那還是自己做決定吧。我只能說長陽的保值還行，如果和西四環某些老小區相比至少不弱，有的還能超出呢。所以要不具體問題具體分析吧，用小區+房源來做比較。

僅供參考。

四

Q:

我是非京，預算300萬左右，準備買結婚用的小兩居，希望兼顧學區，請推薦一下東四環沿線的，各項都中等即可，唯一要求就是小區新一些，宜居是最主要的，然后才是學區好點的。

A：

1、我推薦不了，您的要求偏高了，還是再取舍一下吧。

2、簡單說兩句吧。您的要求其實東四環，學區房，兩居室，次新，戶型宜居，哪個都不是太容易。或者說每個唯一的要求看著都不算過分，但疊加在一起就要求高了，幾乎沒有選擇了。

東四環沿線能買到朝陽的學區房，但都挺貴的，300萬說不好聽的連老破小占坑兒房都不好找。或者說即便是不帶學區的，300萬也賣不掉次新房的小兩居。

3、所以您還是再考慮一下吧。常規建議是先列出所有需求，然后排序，在預算不太高的情況下，通常能滿足一個算成功，兩個超值，三個以上就可遇不可求了。您這既然是婚房，那就多考慮自住吧，其他的至少在東四環是不好兼顧的。

僅供參考。

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