北京買房：理清思路，購房建議1922

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們家在豐臺這邊，十二中后面的南開西里，但我們帶孩子在海淀上學，這套房一直出租，租金4000整。前幾天回去看周邊拆遷的差不多了，冠京隆小商品市場應該也拆了，您知道之后的具體規劃嗎？因為我們考慮這里離鐵道太近，地段不好，所以升值很差，如果以后能變好的話就留著，沒希望的話干脆賣掉了。

A：

1、南開西里好像也是鐵路小區吧？租金4000整，那如果是市場價的話，這套房大概價值200萬左右，租金收益率（凈）肯定在2%以上了，高了能2.5%，超過同期銀行利率。所以如果不著急用錢的話就留著唄，就算房價走勢不太強，但落到手里的租金不算少啊。

2、套現的話這200萬您打算怎么理財？如果存銀行的話可還不如收房租呢。換套房的話雖然有可能價格走勢好，但置換的稅費不是小數字，至少相當于一年多的租金了。所以考慮好吧，常規建議是如果有穩妥+高息的理財渠道就賣，沒有的話就先留著唄。

3、我不知道周邊的具體規劃，也不知道拆遷的事兒。這要不您自己上豐臺規劃局的網站上查查吧，都有公示的。

不過我剛才看了看這地段兒，感覺很難有什么太好的規劃。主要有三點，一是地塊的規模小，刨去綠地什么的就沒多少待建用地了。二是挨著鐵道，無論規劃什么都受到限制，不太好辦。三是挨著學校，尤其還是十二中，那連商業都不好規劃，萬一影響了人家學霸們的成績呢？

4、所以我要建議的話就是對規劃別期望值太高，很難引入什么配套，對地段兒的影響不大，對房價也就沒什么拉動作用。另外看看是否有更好的理財渠道吧，如果有的話再說是否買房。

僅供參考。

二

Q:

我于2017年在新發地天驕俊園買了一套房，85平520萬，當時考慮的是19號線通車后房價應該能漲，但到現在已經跌到不到400萬。而且孩子已經到上學年齡，想賣掉這套房換到東城，不知道是否合適？割肉的話實在心疼。

而且又考慮到孩子每年減少，擔心學區房繼續跌，請問您有什么建議嗎？目前還有270萬貸款，我們手里有不到100萬。如果有合適的房子請推薦一下，或者是小區的地段。

A：

1、豐臺的天驕俊園是當地回遷房，這種性質的小區就是自住為主，投資性本來就不強。就算有配套的利好，人們也都是把回遷房的順位靠后的。

而且地鐵在北京早就是必備的配套了，除非是遠郊，或者說是離地鐵很近的樓棟，否則很少有人愿意為了坐地鐵而多花錢。即便是在郊區，沒有地鐵的話減分，但有了也并不加分。畢竟到處都是地鐵，多花錢的話去哪兒買不行啊？

我建議是別抱著太高的期望值了，單靠地鐵是不可能有什么補漲的。尤其是都通車好幾年了，利好早就都釋放了。所以如果有換房的想法就換吧，沒必要再糾結是否心疼了，沉沒成本再怎么舍不得也沒意義。

2、學區房的價格里分成兩部分，基礎部分是不太可能再下跌了，或者說肯定是跟隨大盤。但溢價部分說不好，這得看以后的政策和行情。常規建議是要不就買個占坑兒房，既節省資金也降低風險，用完了學區就看行情，覺得不合適賣了不就得了。

3、您還是先確定是否換學區房吧，同時做好預算，然后才是選學區，最后是小區和具體的房子。一步一步來吧。

僅供參考。

三

Q:

我非常的不認可你說的金城華庭沒有溢價的說法，都20萬一平米了竟然沒有溢價，這簡直是侮辱剛需們的智商，我們錢少但并不是不能獨立思考的。

A：

1、沒人侮辱剛需，我更不會侮辱別人的智商。因為這玩意兒不是每個人都有的，沒有的話也就無從受辱了，能永遠立于不敗之地。

2、豪宅的價格中是否有學區溢價不是誰說的，而是可以用數字計算的，事實比觀點和情緒更重要。另外商品的價格和利潤率其實是兩碼事兒，黃金只是貴，但未必比廢鐵的利潤高。大廠白領們確實掙的多，但付出的勞動未必比打螺絲的更辛苦。您能理解嗎？

金城華庭也不是都20萬一平，那只是大戶型的價格，也就是越豪的越貴。像70多平小兩居的價格其實相對不算太貴，1300萬就能差不多買下，每平米17萬多吧。

然后您也可以上網搜一下這種小兩居的租金，看看是不是基本都2萬以上？如果是事實，那這種小兩居的租售比是650，跟北京平均值完全一樣。那請問，如果某件商品的利潤率等同于市場平均值，您能說人家賺了暴利嗎？

3、其他的我就不多說了，數字都是明擺著的，是否愿意相信就看您的智商了。另外獨立思考的關鍵不是獨立，而是需要自己思考的。

僅供參考。

四

Q:

我26歲創業北漂兒，想全款450萬買soho現代城高層大一居，東西朝向，民水民電70年產權，但有朋友勸說不能買這種商住兩用，想問問您的看法。

A：

1、房子是用來住的，商住兩用是兼顧創業的，如果真的有需求就買唄，不用聽別人的建議。打個比方這就跟買車似的，買轎車還是皮卡只看自己的喜好和需求，別人的建議不重要。

2、不過從投資性來講一般是不建議買soho這種產品的，就因為價格走勢弱，到目前為止一直略落后于普宅大盤。而且這些年的創業環境不是太好，從互聯網和p2p之后就沒什么太明顯的潮流了，小公司都經營的挺困難的。這間接影響的后果就是寫字樓+商住的租金都有所下跌，房價自然也走勢不好了。

所以這看自己的判斷吧，畢竟看樣子您是賺到了錢的。那如果判斷過幾年其他創業者會增多，或者說整體環境會變好，那就買了商住的房子等行情。否則其實還不如租寫字樓呢，然后單獨買個普宅自住。

3、簡單就這情況吧，我對商住沒什么看法，只是列出情況供參考而已。

僅供參考。

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