從“風貌別墅”到風貌“公寓”，上海豪宅市場到底發生了哪些變化？

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楔子

這兩天我刷到了一個有趣的住宅項目，這個項目叫做中建壹品?外灘元境。（如上圖）

這個項目有趣的點在于：雖然項目從整體規劃到外立面都看上去像是“風貌別墅”，但卻是公寓項目。換句話說，就是每一層都是單獨賣的。（如下圖）

關于風貌別墅，我前兩年做過專項研究，所以看到這個項目之后，我覺得比較新鮮。感興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

今天這篇文章，就來聊聊：從“風貌別墅”到風貌“公寓”，上海豪宅到底發生了哪些變化？

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項目簡介

我先來簡單介紹一下這個項目。

中建壹品·外灘元境

項目位于楊浦區杭州路和松潘路一帶，屬于楊浦濱江板塊。（如下圖）

對于楊浦濱江感興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

該區域有非常嚴格的風貌保護要求，俗稱東外灘濱江"九宮格"風貌保護區。（如下圖）

從已經土拍的情況來看，中建在這里拿了好幾塊地，容積率都在1.4以下，只能做15米以下的“風貌”產品了。

據報道，該項目一期推出136套風貌別墅，開盤僅47天就實現清盤，金額勁銷21億+，刷新上海風貌產品銷售紀錄。

而我看到的“風貌”平層公寓則是該項目的二期，對外宣傳的名稱叫做“風貌洋房”。

從面積分層來看，一樓帶地下室及庭院為一戶，二層和三層分別為兩戶，每戶都有花園。（如下圖）

值得一提的是：該項目的層高做到了3.3米以上，與傳統的公寓產品拉開了些差距。但是面積并不大，戶型面積從80-174㎡都有，這也就意味著總價可以控制在1000萬出頭一點。

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原因

從項目一期的風貌別墅熱銷到二期改成面積更小的風貌洋房，這到底是什么原因呢？

我想最直接的原因應該是：開發商預判“風貌別墅”沒那么好賣了！

因為這幾年，風貌別墅如雨后春筍般涌現在上海中心城區的12處歷史風貌保護區周邊。（如下圖）

上海已劃定的歷史風貌保護區有44個，總用地面積41平方公里。其中圍繞著上海中心城區有12處，另外浦東新區和郊區有32處。

據不完全統計，2025年全年上海發了近40張預售證，20個風貌別墅項目總量突破1700套。不僅如此，可能還有大把的地塊等著出讓，大量的風貌別墅等著上市。

“風貌別墅也沒那么好賣”成了一個共識，所以中建這個項目才會想出把別墅切成平層來賣。總價控制住了，“上車”的客戶總會多一點吧，這應該就是基本邏輯。

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變化

從風貌別墅到風貌公寓，除了總價變化之外，其實在產品設計上還是有不少變化的，我想從兩個角度來對比分析下。

一、風貌別墅與風貌公寓有什么差別？

雖然從外立面上來看，兩者的差距似乎并不大，但是兩者的狀態是完全不同的。

風貌別墅因為從上到下是一戶，所以更多是是向內收索，更關注私密性。不管是院墻，還是立面上的開窗，出挑的陽臺等，都是比較含蓄的。（如下圖為順昌玖里）

而風貌公寓因為每戶面積都不大，所以更多的是向外拓展，比如說設置巨大的陽臺等。（如下圖）

另外兩者還有一個區別在于：豎向交通的位置。

風貌別墅的樓梯是在戶內解決的，而風貌公寓的樓梯則是公用的，這就帶來兩種產品的得房率相差不少，所以公寓的溢價能力就顯得不足了。

二、 風貌公寓與普通公寓有什么差別？

風貌別墅的個性化程度更高，每層的戶型都不同，而普通般公寓都是上下同戶型。（如下圖）

另外風貌公寓的層高更高，從而導致樓梯超過18步，無謂增加公攤面積。而風貌別墅這么做，也是為了拉開與普通公寓的差距，刻意營造別墅的感覺。（如下圖）

最后風貌公寓還有一個劣勢，樓間距可能沒有普通公寓那么寬裕。

這是歷史風貌區土地出讓的硬性規定決定的。因為上海早期的石庫門里弄，一般主弄寬度在2.5-3.5m，支弄寬度在2.0-2.5m。隨著交通工具的迭代，主弄的寬度達到6.0m以上，而支弄寬度在3.5-4.0m之間。

以弘安里為例，土地出讓要求上就規定的非常明確：

1. “應延續‘總弄-支弄’的里弄空間肌理，總弄和支弄的數量和位置可做適當調整?？偱獙挾纫藶?-8米，支弄寬度宜為3-4米，局部可適當放寬”。

2.“需要整體保護肌理、格局、尺度的區域，范圍內各類建設活動應注重地區原有歷史風貌整體保護和傳承，保存原有巷弄格局和空間尺度，延續建筑原有體量和空間布局關系。”

既然做風貌別墅，那就必須看起來與原來的城市肌理相似吧，所以即使你是切開來變成了風貌公寓，那還是得遵守這樣的規定。

為了緩解石庫門風貌這種”逼仄“的感覺，也為了滿足上海1：1.0的日照間距，所以風貌公寓做了非常明顯的退臺設計。（如上圖）

《上海市城市規劃管理技術規定》第二十三條第一款：1.朝向為南北向的〔指正南北向和南偏東（西）45度以內（含45度），下同〕，其間距在浦西內環線以內地區不小于南側建筑高度的1.0倍，在其他地區不小于1.2倍。

我想：只有了解了以上種種，才算真正認識了風貌公寓這個新的 “ 變種 ” ！

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結束語

從風貌別墅到風貌公寓，說明上海的豪宅市場“風貌別墅”這種產品過剩了，也沒前兩年那么好賣了。

雖然分層賣的風貌公寓，在外觀上與風貌別墅很接近，但是產品的基本邏輯已經發生了明顯的變化。

風貌別墅強調私密、稀缺和傳世，而風貌公寓則是強調“別墅感”和空間擴展。

但變成平層后，它更像“高級公寓的大號版”，少了點別墅的“階層敘事”，也就失去了“溢價能力”。