創新高！牛奶廠二手，開始漲了

沉寂了許久的牛奶廠，近期因為兩宗成交，在各大購房群里又成了熱議話題——

別墅站上8萬+/平，洋房價格也重回5萬+/平，相比往常3萬+/平的主流價格，這兩套直接創下近兩年的新高。

究竟是分化行情，還是趨勢逆轉？樓市君去現場實探了一番。

｜牛奶廠航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

壹

據了解，近期成交的兩套高單價、高總價房源，是牛奶廠“四大金剛”之一——華潤天合的洋房和別墅。

先來看洋房，近期新成交一套161平房源，總價830萬，單價5.16萬/平。

據中介透露，該房源為G區中間樓層，其綜合素質在牛奶廠屬于第一梯隊。原一手業主買來沒住過，是全新吉屋，采光視野都在線。

該戶型在整個牛奶廠板塊也較為稀缺，同小區150平戶型只做到四房兩衛，而這套房源做到四房三衛，功能性上確實拉開了差距。

｜圖源：貝殼找房

買家也很典型，自住改善，孩子明年上小學，沖著奧體東小學的學位來的，初中對口奧林匹克中學，還有執信中學天河校區的搖號機會。

對于重視教育的家庭來說，這套房子基本上可以覆蓋從小學到初中一整段成長周期。

｜ 奧體東小學

｜廣州樓市發布 攝

這次樓市君剛好約看了同棟同戶型的房源，實地感受下來，貴也確實有貴的道理。

最直觀的是通風和視野，樓棟前后都沒有遮擋，南北雙陽臺，對流通透性很好。

據業主透露，即使廣州悶熱天，只要把兩邊窗戶打開，風就能直接穿堂而過，十分涼爽，甚至不怎么需要開空調。

｜華潤天合四房三衛戶型及視野

｜廣州樓市發布 攝

戶型本身也很實用，動靜分區清楚，房間尺度均勻，整體居住質感比常規戶型要高出一截。

｜華潤天合四房三衛戶型

｜廣州樓市發布 攝

再來看成交的別墅，近200平的聯排，1670萬成交，單價約8.4萬/平。

乍一看不算夸張，但要知道該房源是毛坯，買家買完還得掏錢裝修，實際成本遠不止賬面數字。

｜圖源：貝殼找房

據中介透露，這套別墅雖然房產證面積不大，但花園明顯比同戶型大一圈，地下室也更寬敞。

加上是邊戶，三面采光，通透性和私密性都比中戶好不少。

｜華潤天合別墅

|廣州樓市發布 攝

這兩套成交有一個共同特征：都是板塊里稀缺性很強的產品。

華潤天合161平四房三衛常年沒什么放盤，邊戶別墅也是賣一套少一套。

但樓市君實地走訪發現，這種熱度并沒有覆蓋整個牛奶廠，該板塊的中小戶型二手成交價格依然集中在3萬+/平。

｜廣州樓市發布 制圖

也就是說，牛奶廠目前還停留在“結構性修復”的階段——改善大戶型、稀缺戶型率先回溫，但中小戶型的春天還沒來。

不過，這兩宗高價成交對板塊信心的重塑作用，確實不小。

中介表示，自這兩套房源成交后，華潤天合的業主普遍心態更好了，雖然暫未出現漲價的案例，但議價空間慢慢變小。

現在再看，華潤天合的放盤價已經找不到4萬/平以下的房源了。

｜圖源：貝殼找房

像161平這種稀缺戶型，業主心態更穩，掛牌價大多在5.5萬/平以上，最高去到9.92萬/平。

｜圖源：貝殼找房

別墅房源的掛牌情況也是如此，目前單價普遍在9萬-15萬/平。

｜圖源：貝殼找房

貳

稀缺戶型走出獨立行情，普通房源仍在筑底，牛奶廠的分化已經擺在了明面上。

在多重利好共振之下，樓市君認為，其長期走勢值得看好。這背后，有幾個因素疊加：

一是宏觀環境正在轉向。

據5月70城房價數據顯示，北上廣深二手房價格環比齊漲，廣州已連續3個月上漲，一線城市房價率先企穩，市場悲觀情緒大幅消散。

牛奶廠恰好處于這輪修復的“靶心位置”：一線城市打底，天河核心區托底，低密度改善產品加分。

三個標簽疊加，決定了它會是市場情緒修復后，受益較為明顯的那一類資產。

｜圖源： 國家統計局

二是最慘烈的拋盤階段已經過去了。

2024年到2026年初，牛奶廠經歷了從“8萬+是常態”到“3字頭成交”的深度調整。

這個過程里，資金承壓、急于套現的業主基本離場。剩下的業主要么是自住，要么是資金壓力不大不著急賣。

“急售”的房源少了，價格自然也就穩了。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

三是板塊利好還在持續兌現。

牛奶廠有華潤天合、金地天河公館、龍湖天宸原著、招商雍華府“四大金剛”，是天河核心區為數不多的低密度改善板塊。

周邊底商和社區配套比前兩年成熟了不少，外加片區悅景路等路網持續完善、吉山村舊改提速，牛奶廠周邊的城市界面、配套能級長期向好。

基本面穩固疊加前期深度回調，當價格匹配自住買家的預期時，真實的改善需求便陸續入場了。

｜牛奶廠實拍

| 廣州樓市發布 攝

總的來說，牛奶廠“量價齊升”還需要一定時間，但板塊行情最差的時候，大概率已經過去了。

對此，你怎么看？