江西
突然掛牌，贛州資產(chǎn)處置市場迎來一宗大體量資產(chǎn)標的。
這宗資產(chǎn)什么情況？
不同于常規(guī)的住宅、商鋪拍賣，本次上架的是章江新區(qū)核心地標超高層的寫字樓資產(chǎn)，共計250套辦公用房。
整體體量接近3萬㎡，起拍總價達2.05億元。
據(jù)了解，本次處置資產(chǎn)為章江新區(qū)澤豐中心18-43層辦公物業(yè)。
處置方為新疆農(nóng)村商業(yè)銀行，屬于銀行抵債資產(chǎn)，目前產(chǎn)權(quán)已完整過戶至銀行名下，現(xiàn)面向市場公開整體處置。
該項目坐落于贛江源大道與瑞金路交匯處，屬于章江新區(qū)核心地段。
作為贛州城市的政務、商務、文化核心板塊，章江新區(qū)片區(qū)集聚大量寫字樓、金融機構(gòu)、企業(yè)總部及政務配套，商務氛圍成熟濃厚。
本次拍賣的250套辦公用房，總建筑面積達29672.12㎡，規(guī)模龐大。
物業(yè)規(guī)劃用途為商業(yè)辦公，當前僅少量房源對外出租，絕大部分房源處于空置狀態(tài)。
本次整體起拍價2.05億元，折算單價約6906元/㎡。
這棟大樓什么來頭？
熟悉贛州的人都清楚，這棟超高層大樓，是章江新區(qū)的標志性建筑之一。
項目前身為寶能世紀城東區(qū)寶能中心，是早年片區(qū)標桿城市綜合體，業(yè)態(tài)涵蓋高端住宅、星級酒店、大型商業(yè)、超高層寫字樓等。
大樓總高218米（含裝飾層），共計43層，是贛州較早突破200米的超高層地標，2021年3月31日建成交付。
樓層功能劃分清晰，1-16層規(guī)劃星級酒店，18-43層為高標準甲級寫字樓。
2023年，項目正式更名澤豐中心，完成品牌迭代。
項目配套的商業(yè)體為澤豐環(huán)球匯，商業(yè)建筑面積約9萬㎡，總共四層（地上三層、地下一層），于2018年12月開業(yè)。目前商場負一樓已簽約引入宏昌超市，正在緊張裝修升級中，待開業(yè)后將進一步補齊片區(qū)民生商業(yè)配套。
這不是第一次掛牌
事實上，這棟大樓的資產(chǎn)處置并非首次。
早在2022年，澤豐中心18-43層寫字樓資產(chǎn)就曾打包掛牌，當時總建面約3.7萬㎡，起拍價3.1622億元，但最終因無人出價遺憾流拍。
時隔數(shù)年，本次再度掛牌處置，面積、價格均有調(diào)整，也是銀行對存量抵債資產(chǎn)的集中清倉盤活。
三大問題很現(xiàn)實
目前章江新區(qū)寫字樓很多，受樓層、裝修、視野、物業(yè)配套影響價差較大。
這宗標的存在三大不容忽視的現(xiàn)實問題。
第一，準入門檻極高，僅限實力買家。
本次為整體打包處置，不拆分散售，2.05億的總價門檻，普通投資者、中小企業(yè)完全無法承接，僅適合大型企業(yè)、專業(yè)投資機構(gòu)、國資平臺等實力主體。
第二，過戶流程更復雜。
該資產(chǎn)為銀行抵債資產(chǎn)，雖已完成權(quán)屬過戶，但競拍成功后仍需再次辦理過戶手續(xù)，需要一定周期。
第三，后期招商運營壓力巨大。
近3萬㎡的大體量寫字樓，目前大多處于空置狀態(tài)，僅少量房源有租賃入駐。
買家接手后，需要系統(tǒng)性開展招商、業(yè)態(tài)規(guī)劃、運營管理，想要快速盤活、實現(xiàn)穩(wěn)定收益，難度不小、周期不短。
結(jié)語
整體來看，澤豐中心寫字樓坐擁章江新區(qū)核心地段、成熟商務配套，是中心城區(qū)難得的大體量甲級寫字樓資產(chǎn)。
但是當前的市場環(huán)境下，贛州章江新區(qū)寫字樓很多，市場已然飽和。
超高總價、整體打包、運營壓力三大因素，也注定了這宗標的是典型的“高門檻、長線型”資產(chǎn)。
最終誰能接盤這棟贛州地標寫字樓，未來能否實現(xiàn)整體盤活、煥發(fā)全新活力，我們也將持續(xù)關(guān)注。
來源：阿里資產(chǎn)
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