新政落地50天，南京學(xué)區(qū)房徹底變天了

過去50天，南京很多家長都很煎熬。

5月8日學(xué)區(qū)房新政落地之后，市場幾乎被重新洗牌。說得直接一點(diǎn)，房價(jià)突然下跌。更關(guān)鍵的是，過去那些買賣學(xué)區(qū)房的經(jīng)驗(yàn)，突然都失效了。

想買的不敢買，想賣的不知道怎么賣，市場陷入一片迷茫。唯一興奮的，可能只有中介。

先說明一下，本文沒有任何利益關(guān)系，也不站隊(duì)，只是從政策、市場和學(xué)校變化幾個(gè)角度，客觀分析接下來可能會發(fā)生什么，希望降低大家的焦慮。

南京的今天，也是其他城市的明天。

01

到底跌了多少？

石榴叔在5月20日，曾寫過一篇文章《南京學(xué)區(qū)房新政落地兩周，市場和你想的不一樣》，提到市場會用很短的時(shí)間給小戶型重新定價(jià)，現(xiàn)在來看，這個(gè)判斷是準(zhǔn)確的。

先說說一線初中上車的門檻。

匯文學(xué)區(qū)，佳和園47平方，成交價(jià)149萬。

樹人學(xué)區(qū)，新河一村57平方，成交價(jià)153萬。

鐘英學(xué)區(qū)，城開國際41平方，成交價(jià)100萬。后來我又發(fā)現(xiàn)，太平南路有一套36平方的書包房，居然86萬成交了。

29中學(xué)區(qū)，場門口45平方，成交價(jià)156萬。

其他學(xué)區(qū)就不一一舉例了，書包房市場情況大體就是這樣。

中介拿著這些超低的成交價(jià)，在朋友圈持續(xù)打壓不愿意降價(jià)的房主，同時(shí)也給了那些還在觀望的家長，一個(gè)比較低的心理預(yù)期。

書包房還會再跌嗎？

很有限了，因?yàn)橐呀?jīng)跌到，和周邊沒有學(xué)區(qū)的房子差不多的價(jià)格，這個(gè)時(shí)候再看租售比，已經(jīng)能看出一定支撐。

現(xiàn)在賣家情緒也在逐漸穩(wěn)定，不再像剛開始那樣無序踩踏。

不過，最近一個(gè)月，書包房的成交占比很小，有相當(dāng)一部分家長都在觀望，尤其是抱著“快進(jìn)快出”想法的人，現(xiàn)在反而更謹(jǐn)慎，試圖把風(fēng)險(xiǎn)壓到最低。

成交量比較大的是兩房和三房。

兩房集中在價(jià)格跌出性價(jià)比的，還有另一類是居住屬性還不錯(cuò)的，不完全靠學(xué)區(qū)支撐。

三房則更明顯，普遍居住屬性更強(qiáng)，成交主要集中在鼓樓。

接下來舉些例子。

匯文學(xué)區(qū)

雙匯文的世紀(jì)花園93平方三房，成交價(jià)305萬，前期成交價(jià)33x萬。

聚福園一期81平方兩房，成交價(jià)305萬，前期成交價(jià)32x萬。

銀城聚錦園126平方三房，成交價(jià)598萬，前期成交價(jià)66x萬。

銀城花園南片80平方三房，成交價(jià)153萬，前期成交價(jià)20x萬。

辰龍廣場112平方三房，成交價(jià)280萬，前期成交價(jià)30x萬。

樹人學(xué)區(qū)

金陵灣南區(qū)137平三房，成交價(jià)448萬，前期成交價(jià)47x萬。

百合果園103平三房，成交價(jià)276萬，前期成交價(jià)31x萬。

清江西苑111平三房，成交價(jià)346萬，前期成交36x萬。

清江花苑明月園109平三房，成交價(jià)281萬，前期成交價(jià)32x萬。

29中學(xué)區(qū)

這輪調(diào)整動(dòng)靜最大，被中介拿來做跳水宣傳，進(jìn)一步放大了市場恐慌。

拉小29的北校尉營，75平方三房，成交310萬，前期成交價(jià)37x萬。

瑯小29的錢塘路71平方三房，成交價(jià)289萬，前期成交價(jià)32x萬。

力小29的漢口西路74平方三房，成交價(jià)228萬，前期成交價(jià)在27x萬。

力小29的南師大西山69平方三房，成交價(jià)355萬，前期成交價(jià)41x萬。

以上數(shù)據(jù)作為樣本，僅供參考。

考慮到孩子入學(xué)房子就能賣，持有周期大大縮短，成本和風(fēng)險(xiǎn)也縮小了，這樣的價(jià)格回調(diào)也算正常。

最近，為什么很多家長特別慌？因?yàn)橛兄薪闀?021年最高位的價(jià)格，和現(xiàn)在2026年的成交價(jià)對比發(fā)自媒體，動(dòng)不動(dòng)就是“天塌了”、“跌了60%”。

這樣對比有意義嗎？喪德。

02

從近期的數(shù)據(jù)，我們能發(fā)現(xiàn)什么市場規(guī)律？

1. 由于不存在學(xué)籍占用一說，最近一個(gè)多月，學(xué)區(qū)房掛牌量猛增，這其中持有書包房，孩子已經(jīng)入學(xué)的家長出手最堅(jiān)決，迫切想套現(xiàn)離場。

由于沒有實(shí)際居住，房子要么空著，要么出租，加上中介的推波助瀾，踩踏現(xiàn)象才提前出現(xiàn)。

2. 想買書包房，要控制投入和虧損的家長，數(shù)量在增加，主要是門檻越來越低，而一線民辦優(yōu)錄難度猛增。

他們都不急，等別人先出手，所以最近一個(gè)月關(guān)注多，成交并不多。第一波成交會集中在9-11月份，第二波會在明年春節(jié)之后，會出現(xiàn)跟風(fēng)行情。

3. 近期成交數(shù)據(jù)看著不少，中介高頻發(fā)朋友圈，但放到龐大的掛牌量面前，依然只是很小小小的一部分。

4. 居住屬性對除書包房外的學(xué)區(qū)房定價(jià)和成交，影響越來越大，裝修好不好，樓層好不好也成了關(guān)鍵。

很多人想買帶院子的一樓，成交價(jià)都不低。

5. 居住屬性還說得過去的雙學(xué)區(qū)小三房，在這一波行情中脫穎而出，二胎家庭是剛需。

6. 二線學(xué)區(qū)這次去學(xué)區(qū)非常徹底，不要抱有幻想了。

7. 有些家庭開始關(guān)注頂（尖）小（學(xué)），比如芳草園，已經(jīng)跌到買房子送學(xué)區(qū)，89平方233萬成交，121平方322萬成交，單價(jià)2.6萬，都有實(shí)際居住的需求。

8. 有些掛牌量巨大的盤，會提前去學(xué)區(qū)屬性。

03

最近究竟誰在買房？這是很多人的疑問。

按理說，距離明年報(bào)名時(shí)間還早，現(xiàn)在出手，不就等于更高的持有成本？

但最近接觸了幾個(gè)買房者，發(fā)現(xiàn)他們大多屬于保守派。

買雙學(xué)區(qū)的，基本都有真實(shí)居住需求，有一胎家庭，也有二胎家庭，核心訴求就是求穩(wěn)。不少人用公積金就能覆蓋月供，壓力不大，所以對跌也沒那么敏感。

之所以早買，一方面是先選房，早裝修，有足夠的時(shí)間散味道。

另一方面，中介也在吹風(fēng)，如果后面出現(xiàn)報(bào)名人數(shù)爆炸，學(xué)校有可能會按照實(shí)際居住情況來區(qū)別對待，也有說按照入學(xué)時(shí)間先后來決定。

這些說法未必準(zhǔn)確，但對求穩(wěn)型家庭來說，只要存在不確定性，就足以推動(dòng)他們提前行動(dòng)。

買匯文的里面，有強(qiáng)改善的家庭，屬于看到合適就下手。目前看，這次政策調(diào)整對豪宅價(jià)格幾乎沒有影響。

04

很多人關(guān)心，后期價(jià)格還會跌嗎？

從目前看，低總價(jià)書包房在經(jīng)歷一輪恐慌性踩踏之后，大概率率先觸底，市場已經(jīng)給出了一個(gè)相對清晰的價(jià)格錨。

其他類型的學(xué)區(qū)房，還需要經(jīng)歷一輪成交考驗(yàn)，在買賣雙方的拉扯中，重新確認(rèn)新的價(jià)格體系。

多關(guān)注未來幾個(gè)月的新成交，也不用花冤枉錢買什么美化，最后都是拼價(jià)格。

未來市場最大風(fēng)險(xiǎn)還是政策變化，無法預(yù)測。

不到100萬就能買到一線初中的學(xué)區(qū)房，以前以前想都不敢想，未來會不會出現(xiàn)報(bào)名人數(shù)超過學(xué)校容量？可能性不小，因?yàn)閺娜丝跀?shù)據(jù)推算，2029年小升初入學(xué)人數(shù)才到峰值，估算會達(dá)到9萬人，而今年小升初的人數(shù)才7.1萬人。

后期政策如果打補(bǔ)丁，結(jié)合其他城市的情況，我覺得大概率會按照落戶時(shí)間的先后順序。所以我是不建議家長耗到春節(jié)后再入手，風(fēng)險(xiǎn)較大。

未來幾年，還有一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)是租售同權(quán)，可能會在小學(xué)先落地，二三線學(xué)校先執(zhí)行。

05

不少家長在質(zhì)疑，學(xué)區(qū)房門檻低了，篩選家庭的作用是不是弱了？學(xué)校會不會不行了？

肯定會變?nèi)酢?/p>

但二線學(xué)區(qū)逐漸被削弱之后，一線學(xué)校和普通學(xué)校之間的差距，不會消失。

一線學(xué)校的優(yōu)勢，不只是房價(jià)篩選出來的生源和家庭背景，更重要的是多年積累下來的教學(xué)體系、管理經(jīng)驗(yàn)和學(xué)習(xí)氛圍。說白了，就是長期“卷老師、卷體系、卷執(zhí)行”的傳統(tǒng)還在。

還是那一句，買學(xué)區(qū)房，本質(zhì)也是買個(gè)上學(xué)的確定性，優(yōu)錄太難了。

很多家庭早就想通了，不是砸了錢就一定能有好結(jié)果，無非給小孩創(chuàng)造一個(gè)更穩(wěn)定、更優(yōu)質(zhì)的成長環(huán)境。

家長在對待教育這件事上，開始慢慢通透了。

市場情況就是這樣。

再來看新政，短期的確刺激了交易量，中介最近特別活躍。長期在孩子變少的背景下，能不能布局教育均衡化，加快教育反內(nèi)卷，還有待觀察。今年又有幾所小學(xué)要合并。

最后再提醒一下，交易還是要獨(dú)立思考，不要被一個(gè)中介牽著鼻子走，密切關(guān)注交易變化，尤其和你同戶型的。對賣來說，要抓住9月份窗口期。

我們還會持續(xù)關(guān)注市場變化，最近每個(gè)月會寫文章，跟蹤市場。

最后還是要重復(fù)那句話，南京的今天，也是其他城市的明天。