新規出臺近一年，上海樓市怎么樣了

上海 926 新規落地馬上一年了

這段時間，我們工作室踩了上海大部分新盤

明顯感知到

新出來的房子和過去完全不一樣

陽臺尺度肉眼可見變大、社區普遍開始做抬板地庫、架空層不再是閑置過道、主打開放式街區的項目也越來越多

總的來說，就是戶型、社區環境整體都變得更好

但這背后的深層邏輯很少有人看懂

這一系列肉眼可見的產品迭代

并非開發商單純主動升級

而是一場關于上海高密度城市的空間革命

受制于過去嚴苛的計容規則

大量本該屬于住戶的生活空間，因為開發指標被不斷壓縮

新規直接打破這套舊邏輯

擠掉行業原本通過壓空間、擠次臥、縮陽臺等方式換利潤的開發泡沫

把那些被規則擠沒的空間重新還給居住者

也是在引導開發商跳脫出“只為售賣面積服務”的開發邏輯

真正回歸人居建筑本身

開始思考如何令產品兼顧實用與審美

這場規則層面的深層革新

又是如何重塑上海的開發邏輯與人居標準

01

作為高密度極致發展的一線城市

上海土地資源極度稀缺、計容指標常年嚴控

這也導致過去市面上絕大多數新房住宅

最大的居住痛點

是室內空間被極致壓縮，幾乎沒有生活留白

舊規體系下，陽臺尺度被嚴格限制，還要占用核心計容面積

導致過往新房得房率普遍僅75%-82%

采光、通風、空間通透感全面受限

居住體驗始終被指標束縛

新規則從采光、通風到空間利用率等多個方面

全方位優化居住的空間基底

作為高密度社區中稀缺的戶外留白空間

陽臺剛好補足了小戶型室內壓抑、空間局促的短板

正因如此

陽臺成為本輪新規人居革新最核心的突破口

同時，這套規則變化也直接改寫了戶型的底層指標

主流100–160㎡改善戶型，得房率普遍提升 4%–6%

新規之后，新房實得率輕松突破85%–90%，部分優質樓盤甚至可達100%以上

市面上很多人簡單把陽臺擴容歸為“開發商送面積”

實則是上海城市風貌與人居體驗的雙向平衡升級

新規不僅將過去的8㎡陽臺面積擴充至16㎡

還提出0.75米開敞式陽臺，也就是業內俗稱的“一步陽臺”

尺度克制、定位純粹，僅適用于觀景休閑，無法封閉改造、不能私自拓建

這套尺度設計最具巧思的地方在于

一方面復刻海派建筑通透簡約的立面符號

打破新房立面同質化僵局，契合上海精致的城市氣質

另一方面則以標準化尺度嚴控界面秩序

在不破壞城市風貌、不突破容積率的前提下，合規釋放免費居住空間

通過尺度與計容規則，對空間進行雙重優化

以中環麓島為例，開發商思考的是“如何把空間還給居住”

延伸20公分，創新打造270°飄窗加轉角三陽臺布局

整體空間實現了超乎想象的連續瞰景界面

多面拓展采光與觀景視野，讓高密度戶型擁有極致通透感

中環麓島戶型示意圖

而位于上海風貌區的前灘元境項目

則在滿足空間需求的同時平衡城市審美

邊套專屬配置0.75米開敞式陽臺，全程不計容、不占用可售指標

在不增加購房成本的前提下，有效拉高戶型得房率，解鎖稀缺的居住松弛感

前灘元境戶型示意圖

從中環麓島的「把空間還給居住」，到前灘元境的「把審美還給城市」

開發商實現了顏值與實用的雙向兼顧

此外，新規的空間革新不止局限于平層戶型

更徹底放開了垂直空間設計邊界，讓疊墅類高端改善產品也迎來質變

金茂滿譽上疊打造四層完整客廳挑空結構，搭配三層超大橫廳面寬

徹底打破傳統疊墅分層壓抑的痛點

并且，這類垂直挑空空間合規不計冗余指標，不占用可售產權

是新規賦予高端住宅實打實的免費空間紅利

金茂滿譽戶型示意圖

如果說平層陽臺的尺度優化、疊墅產品的垂直空間解放

只是新規帶來的表層空間升級

那真正能夠重塑上海內部居住空間的核心變革

是優化空間配比，全方位升級舒適居住體驗

926新規徹底打破刻板規則，給了房企充足的設計空間

戶型設計自由度的徹底解封

也致使越來越多的住宅邁入可變定制的全生命周期居住時代

讓房子成為可以跟隨家庭結構、生活場景迭代升級的動態空間

以外灘瑞府為例，主打全維度定制化建筑體系

通過對承重體系的前置規劃，避免了空間過早被固化

從建筑結構、功能布局、視覺審美到專屬空間附加模塊完成全維度精細化優化

告別千篇一律的模板戶型，精準適配不同家庭的多元化居住需求

保利·海上印則將新規空間利用率發揮到極致

通過可退讓承重墻、精裝S墻優化、80cm多功能飄窗設計，一舉解鎖七種可變生活場景

同時實現四開間朝南通透格局，最大化吸納自然光與通風

同等建筑面積下，實現空間利用率、采光通透度、居住舒適度的三重升級

讓每一寸空間都貼合日常居住需求

02

戶型的革新，并非新規的全部重點

過去上海高密度社區有一個很隱蔽的痛點：居住體驗高度分層

高樓層采光、視野、通風占盡優勢

低樓層則常年經歷潮濕昏暗、采光不足等不利因素

樓層高低直接決定居住質感，天然形成層高居住壁壘

而926新規的另一大核心價值：重塑居住公平

通過抬板設計解決戶型局促、采光不足、空間固定僵化的問題

最大程度抹平樓層、高差帶來的體驗差距

安瀾上海作為上海首個全抬板實景社區，把這套新規邏輯做到了極致落地

整個社區通過抬板打造三層三世界的空間秩序

實現居住系統的動靜區隔，空間根據功能屬性被清晰劃分

讓建筑從逐利的“盈利產品”，回歸更純粹的“生活容器”

打造4米全域抬板底盤，搭配16米超大垂直高差

并在此基礎之上，通過錯位關系，不同高度的空間彼此交織重疊

形成了二度細分的五層垂直空間布局

安瀾上海項目實景圖

一層住戶完全可以感受到過去5層才有的明亮、通透

社區園林也擺脫平面束縛，形成層層遞進的垂直空間景觀落差

徹底告別高密度社區綠化擁擠、視野壓抑的問題

整個社區私密感極強

步移景異的動線體驗更是將中式庭院的遞進意境，進行了現代轉譯

觀賞性與私密性雙向兼顧

安瀾上海項目實景圖

不僅如此，安瀾上海通過抬板設計，讓公共空間真正回歸公共

把地下死角盤活，打造成一座對外開放的“半地面公共客廳”

抬板之下的空間價值被徹底釋放

規劃約3400㎡全功能會所，覆蓋11大生活場景，日常休閑、會客、親子、運動都能一站式解決

而當未來整個項目以完整體最終兌現的時候

全社區實際上將擁有約13.4萬方的超巨型連續抬板設計

同時，安瀾上海布局約3萬方的立體園林，大量綠植錯落排布

在鬧市地段開辟出一片靜謐的居住秘境

不止核心城區，新規抬板紅利正在全域普及

作為北上海首個全域抬板洋房社區

建發·云湖玥全新迭代

以約5.4米超高全域抬板底盤，打造進階版“浮島住區”，提升空間利用

超高抬板高差杜絕低層返潮問題的同時，真正做到全樓層視野、采光體驗平權

同時，規劃1F為陽光車庫，2F為人行活動，徹底實現人車分流

將地面完整歸還給步行與花園的休閑生活

建發·云湖玥實景圖

從核心城區標桿安瀾上海，到外環改善標桿建發·云湖玥

足以證明，抬板設計早已不是個別項目的創新噱頭

而是上海住宅品質升級的確定性風口

03

此外，新規目標更推動了城市層面的人居全面升維

不止解決單戶、單社區的居住痛點

還通過公區提質、立面松綁、空間開放、設置交互場景等方面

讓住宅從“小區產品”，真正融入城市、服務人居生活

第一，垂直空間提質，拉升高密度城市的空間經濟效率

新規對架空層、風雨連廊、立體綠化的規范化提質

徹底打破傳統社區平鋪式建設的局限

允許建筑向上、向下雙向拓展

讓高密度城區既能“長高變密”，又能同步實現更通透、更生態的居住體驗

破解城市土地開發的天花板難題

其中外灘瑞府精準吃透新規垂直提質邏輯

通過標準化架空層、連貫式風雨連廊設計

結合所有消防登高面外置，做到全域架空層體系

外灘瑞府花園布局示意圖

并且還擁有全園無雨藝術連廊歸家

盤活社區閑置底層空間，打通樓棟、園林、公區的動線壁壘

既補足了高密度社區公共空間不足的短板

又依托垂直空間優化，讓社區通透感、實用性大幅提升

外灘瑞府效果圖

而中興傲舍則進一步突破創新

依托商業裙樓近15米的超高挑高基底

跳出傳統平面綠化的局限，以錯層、躍層結構植入大量立體綠化

打造出專屬商業綜合體的垂直生態體系

并通過動線設計、立體疊合與界面處理

讓社區的功能性得以放大，既增添自身價值，也能夠豐富城市業態

中興傲舍效果圖

第二，外立面計容松綁，完成城市建筑審美升級

過去房企為控制成本和得房率

大多選用平價材質，導致城市樓盤立面高度同質化

而926新規明確，石材、金屬板、陶板等高端飾面層不計入容積率

徹底放開建筑設計的審美枷鎖，為城市界面增添了更多可能性

金隅·公園東序率先落地新規審美邏輯

大膽運用高端立面材質與立體造型設計，嚴選了十余種奢石與材料

整棟干掛巴西進口光面“白世貿”石材

金隅·公園東序立面效果圖

參考寶格麗酒店的鎏金云門，打造雅致恢弘的入戶門頭空間

金隅·公園東序鎏金云門實景圖

歸家大堂同樣富麗堂皇

墻面采用奧特曼米黃奢石墻面，搭配莫奈花園大理石背景墻

地面則選用安哥拉黑大理石通鋪

通過豐富的立面層次與質感材質，刷新片區建筑界面，拉高城市顏值

金隅·公園東序歸家大堂效果圖

建發海宸則把將石材的可塑性拉滿，依托新規放開的設計自由度

運用難度極高的三維曲面加工技術，將溫潤石材打造成海派玉蘭形態雙重檐結構

建發海宸實景圖

每塊石材之間采用無縫處理工藝拼接

搭配月光米黃奢石曲面切割工藝，兼顧海派簡約氣質與高端精致質感

不僅如此，石材本身質量絕佳

兼具保溫、隔熱、隔音、防滲水等多種優勢

新規不僅讓更多項目實現建筑顏值、居住舒適度、房產保值性的三重進階

也讓每一棟新房都成為城市美學天際線的補充

第三，開放空間落地，活化城市級公共資源

新規通過開放式社區規則落地，打破傳統小區封閉割裂的格局

盤活城市存量生態與公共資源

讓人居場景兼顧私密靜謐與市井煙火，實現社區與城市的共生共融

以上海保利天奕為例

不僅主動退讓城市界面、盤活閑置公共土地

更是在項目最初期，首先實景兌現紅線外約1.7萬方城市休閑公園

上海保利天奕公園實景圖

同時，通過前置開放和運營其中的兒童活動場域

讓客群首先體驗到真實的生活氛圍

把大規模、完整度極高的生態綠地，直接變成業主的日常配套

上海保利天奕兒童活動場域實景圖

并由外至內，沿著景觀中軸的下沉庭院延伸場景的空間尺度

營造完整的體系化場景

中環麓島也同樣選擇跳出社區內部改造的局限

主動對接城市生態資源，兌現紅線外超3500㎡湖泊生態景觀

與走馬河公園、溪谷公園等城市公共綠地融為一體

將城市級自然水景、綠植生態完整融入社區日常場景

打破小區與城市生態的邊界，打造沉浸式、高顏值的自然居住界面

中環麓島城市會客廳實景圖

04

當我們看遍926新規之后的樓盤，最先感受到的

是越來越多的開發商不再將盈利看作唯一指標

而是從成本計算的枷鎖中放松出來

愿意為立面質感、公共空間、社區公平、城市界面做更多投入

從做“達標樓盤”，進階到實現“宜居作品”

真正思考如何讓居住回歸人本初心，讓社區深度融入城市發展

徹底打破建筑與土地、社區與城市、私密與公共的邊界

將住宅從單一的居住載體

升級為承載生活質感、人文審美、全齡場景的城市活力單元

也讓社區從封閉的居住組團

迭代成立體開放、公私共生、動靜平衡的城市公共空間

這正是新規的意義

從微觀戶型的空間解放，到中觀社區的居住平權，再到宏觀城市的界面煥新

這不止是一輪新房產品的更新換代

更是上海高密度城市人居體系的一次時代級重塑

它重新定義了土地的利用價值、建筑的審美標準、居住的人本內核與城市的生長邏輯

我們有理由滿懷期待：

未來上海的城市肌理將愈發通透立體

人居體驗也將更加公平、松弛

城市發展與居住生活將實現雙向賦能、共生共進

每一份扎根于此的居住理想，都可以被溫柔善待

以上為正文，來自Estrella

這是真叫盧俊公眾號的第6629篇原創文章