好消息！新房庫存連降七個月，離房價止跌還有多遠(yuǎn)？

新房市場傳來好消息，新房庫存規(guī)模持續(xù)下滑。

雖然當(dāng)下不少城市新房價格仍處在下跌通道，但隨著庫存持續(xù)回落、供需關(guān)系逐步改善，未來某個時間節(jié)點(diǎn)，新房價格有望止跌。

今天我們來分析新房市場的庫存變化。

這張圖表是我們跟蹤監(jiān)測的全國一二線城市新建商品住宅庫存走勢。

過去七個月新房庫存連續(xù)下行，剛過去的六月庫存環(huán)比五月下降 1.8%。

當(dāng)前新房庫存已跌至近幾年最低水平。

再對比歷年規(guī)律，圖中紅柱為歷年六月庫存數(shù)據(jù)：樓市行情走弱是從 2021 年夏季開啟的。

對比來看，2022、2024 年這兩年六月庫存環(huán)比五月小幅下降，五月環(huán)比四月小幅回落；

而 2023 年、2025 年六月庫存和五月基本持平。

2021 年樓市大幅降溫之后，歷年月度庫存波動幅度都比較有限，唯獨(dú)今年走出連續(xù)七個月明顯下滑的走勢。

庫存持續(xù)走低主要有兩大原因。

第一，新房持續(xù)去化、成交不斷走量；

第二，前幾年房企拿地規(guī)模大幅縮減，新房新增供應(yīng)偏少。

雖說當(dāng)前庫存總量處在近年低位，但這不代表新房市場供需格局已經(jīng)轉(zhuǎn)好。

庫存雖然下降，但新房成交規(guī)模相比樓市降溫前縮水不少，因此判斷市場供需平衡的核心指標(biāo)要看去化周期。

下面這張圖是全國五十個重點(diǎn)城市新房去化周期監(jiān)測數(shù)據(jù)。

2021 年二季度，也就是樓市降溫前的繁榮階段，新房去化周期僅 9 個月。

行業(yè)供給周期拐點(diǎn)出現(xiàn)后，市場行情轉(zhuǎn)冷，去化周期震蕩走高；

今年 2 月沖高至 31 個月，31 個月屬于嚴(yán)重供大于求區(qū)間。

今年 3 月起，隨著庫存持續(xù)減少、市場成交小幅回暖，去化周期持續(xù)回落。

今年六月去化周期降至 23 個月。

23 個月屬于什么水平？

對照歷史均值來看，23 個月依舊偏高，市場整體還是供大于求。

歷年新房去化周期中位數(shù)為 15 個月，只有去化周期回落至 15 個月左右，全國新房房價才有條件真正止跌。

從 23 個月回落至 15 個月仍有不小空間，市場還需要持續(xù)修復(fù)。

后續(xù)我們可以持續(xù)跟蹤，一旦去化周期下行至 15 個月，基本就能預(yù)判全國新房價格臨近止跌節(jié)點(diǎn)。

為細(xì)化研判各城市新房供需情況，我們創(chuàng)建了新房庫存壓力指數(shù)。

該指數(shù)包含兩項(xiàng)細(xì)分指標(biāo)，以去化周期為核心，同時結(jié)合庫存變動情況綜合測算。

下面來看全國重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)：

新房庫存壓力指數(shù)最高的是成都，意味著成都新房市場供需失衡、供給過剩，新房價格下行壓力突出。

緊隨其后的是重慶、蘇州，兩地庫存壓力同樣偏高，新房價格現(xiàn)階段仍會承壓下跌。

還有部分城市庫存壓力指數(shù)為負(fù)值，負(fù)值代表市場供不應(yīng)求，或是供需基本平衡。

這批城市指數(shù)負(fù)值均小于 50，整體新房供需接近平衡狀態(tài)。

其中北京、深圳、合肥、福州的負(fù)值相對更突出；

杭州、鄭州、南昌負(fù)值幅度很小，無限趨近于 0。

一線城市內(nèi)部也存在明顯分化：上海、廣州新房庫存壓力高于北京、深圳。

這個分化特征十分清晰：上海二手房價格已連續(xù)四個月上漲，行情領(lǐng)跑全國，但新房市場表現(xiàn)明顯弱于二手房。

上海郊區(qū)，尤其是遠(yuǎn)郊新房去化難度很大；即便中心城區(qū)新房，當(dāng)下走量也不如前兩年，部分高端豪宅項(xiàng)目也不例外。

前兩年新房開盤基本能快速售罄，如今去化率明顯下滑，很難全盤清盤。

以上數(shù)據(jù)精準(zhǔn)反映出當(dāng)下市場的真實(shí)分化特征。

大家一定要重點(diǎn)關(guān)注城市行情分化，不管是購房者拿房，還是房企拿地，都可以依托城市市場分化情況，作為自身房產(chǎn)交易、置業(yè)拿地的決策參考。