北京
特約評論員 仲生/文
6月18日，我國4單首批商業不動產投資信托資金（REITs）在上交所掛牌上市，這對行業來說具有重要意義。
對于房地產企業而言，當前，如果能夠多業態、多層次實現REITs的突破，實現“投-融-建-管-退”的經營性資產良性循環，形成行業發展新模式下的資產證券化通路，短期猶如久旱逢甘霖，長期則是行業健康發展的一個基石。很多房地產企業目前手上擁有購物中心、物流園區等優質商業地產資產，如果能夠通過REITs的通道退出，就可以補充公司的現金流，為企業當前發展起到“維穩”的作用。
整體來看，近兩年國內REITs發行已經覆蓋倉儲物流、產業園區、保障性租賃住房、商場、寫字樓和城市更新設施等領域，可選的“資產包”越來越豐富了。這是一大進步。在發行數量方面，則需要力度再加大，速度加快，以滿足企業合理融資需求。而從戰略價值上說，因應形勢、激活市場，為房地產企業及持有型商辦資產提供標準化的資本市場退出通道，積極助力盤活萬億級存量資產，有力推動房地產行業向“資產運營+資本運作”轉型，是時代和市場的同頻共振、雙向奔赴。
具體情況來看，此次獲批上市的4單項目分別是中信建投首農商業REIT、匯添富上海地產商業REIT、中金唯品會商業REIT和國泰海通砂之船商業REIT。
從底層資產觀察則發現，四只產品各具特色。匯添富上海地產商業REIT底層為上海黃浦濱江核心商辦資產鼎保大廈和鼎博大廈，租戶以央企國企及國家級機構為主，截至2025年末，鼎保大廈出租率達100%，鼎博大廈出租率達99.33%；中金唯品會商業REIT底層則為鄭州杉杉奧特萊斯及哈爾濱杉杉奧特萊斯，均為所在省份銷售額排名第一的奧萊項目，2025年加權平均出租率分別為99.52%和99.89%；國泰海通砂之船商業REIT底層為西安砂之船奧特萊斯，系西北區域規模最大的奧特萊斯之一；中信建投首農商業REIT底層為北京天通苑商圈龍頭購物中心龍德廣場，2025年出租率回升至98%以上。
不得不說，這4只產品極其優質。從房地產整體情況來看，這類優質的不動產數量眾多，反而更加渴望也得到發行上市的機會。對于企業來說，投資開發無論是從行業發展新階段還是從企業自身情況出發，都已經不能“大水漫灌”，而是獲得和用好資本市場工具，精心孵化、穩定運營才能實現企業和產業的價值提升。
眾所周知，前些年鼓勵房地產企業投資建設保障性租賃住房，一批企業在行業高峰期因為企業運營優秀紛紛加入。現在，市場變化后這些長租公寓產品變成了“沉睡資產”，如果通過REITs企業能將其變成現金，融資成本就大大降低，如此，不退出也可以更好地運營這些資產。
進一步說，無論是倉儲物流、產業園區、保障性租賃住房、商場、寫字樓，還是城市更新，都能發REITs，也會加速房地產市場優勝劣汰進程，優質資產更值錢，會倒逼企業更理性地去開發運營，行業也徹底地告別粗放式發展，跟上高質量的目標要求。更重要的是，減少房地產市場的投機，引導資金轉向長期收益，形成共融共生的運行生態。
房地產高質量發展已是時代所趨，房地產運營和服務時代也撲面而來，作為實體經濟一分子，房地產對一個理性建設性的資本市場的呼喚，如雷貫耳。房地產高質量發展的夢想是行業的夢想，也是國家的夢想，資本市場為此應該快馬加鞭、策馬奔騰。
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