17米南向面寬？通州新一代好房子又突破了

這幾天，通州城市副中心板塊的一個(gè)新盤正在相關(guān)網(wǎng)站報(bào)規(guī)。趕巧了，這個(gè)盤在我寫稿子的時(shí)候正好對外公布了案名，熙悅京晏。

先說好，我看熙悅京晏項(xiàng)目報(bào)規(guī)圖的時(shí)候，關(guān)于該項(xiàng)目跟大家一樣，就知道一個(gè)案名，剩下的都是靠看圖猜的。

給大家說一說我猜測的整體邏輯：

1 熙悅京晏最南排有一棟半樓是小洋房，小洋房的邊戶看上去是兩面寬、中戶看上去是三面寬。

2 小洋房的中戶三面寬比17層左右板樓的三面寬中戶的尺寸要偏小一些。所以能大致猜出來——洋房三面寬的面積應(yīng)該是90平米左右；

3 同理，板樓的三面寬中戶因?yàn)橄啾容^更寬一點(diǎn)，我試著先猜了100平米。

4 洋房的邊戶兩面寬，我做的猜測是80平米不到但也差不多，所以先寫了約80平米。

其他推斷不寫了，因?yàn)槲野茨壳安碌膽粜兔娣e算總建面，算出來的數(shù)據(jù)與實(shí)際總建面偏差不大。

講這些是為了跟大家說，戶型面積是我蒙的，但數(shù)據(jù)能對上也就說明大差不差。

基于這個(gè)我猜的戶型面積，開始解讀標(biāo)題——17米南向面寬？通州新一代好房子又突破了。

先看上圖熙悅京晏我用表格畫的4號樓。

這樓實(shí)際報(bào)規(guī)圖里只比北側(cè)兩個(gè)單元的2號樓稍小一點(diǎn)點(diǎn)，但4號樓是一個(gè)單元！

假設(shè)2號樓一層的兩單元四戶都是10米面寬，因?yàn)榇饲巴ㄖ莸暮梅孔禹?xiàng)目玖樹滿和有同樣為板樓的102平米三居面寬9.6米。

剛才我說了，4號樓一層兩戶，看報(bào)規(guī)原圖能看出來比一層4戶的2號樓小一點(diǎn)。

如果2號樓層面寬是40米，也就意味著4號樓的層面寬看上去有35米上下。

咱保守點(diǎn)，假設(shè)4號樓層面寬34米，因?yàn)橐粚泳?戶，那不就是一戶17米面寬么？

4號樓我猜的面積是170平米左右。所以問題來了，上一個(gè)有差不多面積的區(qū)域內(nèi)新盤是誰，面寬多少？

我查了一下，運(yùn)河玖院約180平米的戶型南向面寬約15米。而運(yùn)河玖院能做到差不多17米面寬的戶型面積是約210平米。

相當(dāng)于通州最新一代好房子的面寬在同面積段又有所突破。

另外，知道為何此前很多人管熙悅京晏所在的宋莊板塊叫城市副中心北二環(huán)么？

熙悅京晏向東、向西均約1公里左右，是兩所耳熟能詳?shù)尼t(yī)院；

熙悅京晏地塊西側(cè)沒多遠(yuǎn)，地圖上寫的是——北京市十一學(xué)校通州實(shí)驗(yàn)學(xué)校；

從熙悅京晏到城市副中心核心區(qū)，大致3公里左右。

另外，2026年2月12日，通州區(qū)發(fā)布了北京市通州區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《2026年通州區(qū)交通綜合治理行動計(jì)劃》的通知。

通知中有這么一條：推動軌道交通M102線規(guī)劃建設(shè)，加快軌道交通M101線一期工程建設(shè)，推動軌道交通22號線通州段基本具備開通條件。

雖然到今天為止M102線還沒有進(jìn)一步的具體消息，不過大部分的消息都在說這條規(guī)劃地鐵線應(yīng)該會途經(jīng)宋莊。

再說回熙悅京晏項(xiàng)目本身，這個(gè)項(xiàng)目我就給大家重點(diǎn)分析了一個(gè)約170平米的大戶型。

但如果我的戶型猜測沒太大問題，那么小區(qū)里也有100平米左右三面寬三居以及110平米左右三面寬四居。

雖然我們并不知道熙悅京晏項(xiàng)目未來售價(jià)多少，但按現(xiàn)在宋莊板塊4萬元/平米左右的新盤售價(jià)看，總價(jià)400-500萬差不多能買到100-110平米面積段的戶型產(chǎn)品。

而這類戶型產(chǎn)品看上去又有所升級的新一代好房子，在我看來是值得用本區(qū)域老舊小做置換的。

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