小道消息2026.7.1

本次小道消息是嘉棠雅序開盤專場(chǎng)，內(nèi)容涉及到開盤內(nèi)幕、真相和八卦

1.嘉棠雅序網(wǎng)簽速度極快，用真實(shí)數(shù)據(jù)回應(yīng)了坊間質(zhì)疑，三天就簽了141套，網(wǎng)簽金額破10億，單價(jià)沖到7點(diǎn)字。

開盤的官宣海報(bào)是30億，坊間說它25.7億，還有零有整，就不回應(yīng)了。按這個(gè)速度，開盤網(wǎng)簽最多需要兩周時(shí)間。

2.之前有媒體說嘉棠雅序?qū)⑺沫h(huán)單價(jià)拉到6字頭，是價(jià)格屠夫，原因主要是托底拿地，4.2萬的樓面價(jià)，地價(jià)相比周邊zjyj、xs極便宜。

當(dāng)下怎么看房價(jià)？傅布斯建議要看兩個(gè)方面：

一是面粉決定面包。

房價(jià)里一半是地價(jià)，嘉棠雅序單人日賣到7萬，其實(shí)不貴。

部分順銷盤的價(jià)格浮動(dòng)是由去化速度決定，脫離面粉面包邏輯后，就容易導(dǎo)致交付客訴。

所以，不僅要看地價(jià)，還要看銷售期，更要看交付標(biāo)準(zhǔn)兌現(xiàn)力。

二是看是不是短平快的快銷盤

如果是，通常定價(jià)會(huì)偏保守，不會(huì)通過拉長銷售周期來謀取過高利潤。

特別是短平快的樓盤，開盤價(jià)格一定是低到塵埃里，不然就不可能快速清盤。

3.坊間說嘉棠雅序去化率62%，官方說是70%，差別不大。基本上可以說是快銷盤。

為了全力跑流速，嘉棠雅序開盤價(jià)格肯定是低到塵埃里。加上底價(jià)拿地，難怪媒體推測(cè)說它是價(jià)格屠夫。

有條件成為屠夫，站到7字頭，說明嘉棠雅序其實(shí)是糕點(diǎn)師。

4.能站到這個(gè)單價(jià)，其它從現(xiàn)場(chǎng)可以看出來。

首先是敢于線下開盤，現(xiàn)場(chǎng)椅子是1200把椅子，不夠坐，很多客戶是站著選房。

其次是現(xiàn)場(chǎng)搶房源。有媒體爆出選到200組的時(shí)候，可能是緊張導(dǎo)致聽錯(cuò)號(hào)，客戶之間現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)執(zhí)起來搶房號(hào)。

你看，叫號(hào)都到200組了，現(xiàn)場(chǎng)還這么多人沒有退場(chǎng)，客戶真是夠多的。

再其次，為什么很多客戶遲遲沒有散場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)的小伙伴告訴傅布斯，很多客戶想當(dāng)天等著開發(fā)商清退客戶，自己能早點(diǎn)撿漏。

據(jù)說，想撿漏的客戶主要是想買洋房。

現(xiàn)場(chǎng)激烈到什么程度，有媒體人說，現(xiàn)場(chǎng)吵鬧讓他數(shù)次失聰。

5.認(rèn)購轉(zhuǎn)化率肯定超過50%，好多想買洋房客戶這幾天一直給銷售打電話，問還有沒有清退。

估計(jì)這周開發(fā)商會(huì)加快清退補(bǔ)款不及時(shí)客戶。

7.開盤去化率70%很可信。坊間說法有65%，還有68%，都大差不多，沒啥爭(zhēng)議。肯定是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商先前定下的快周轉(zhuǎn)小目標(biāo)。

6.不論是開發(fā)商海報(bào)的350套，還是坊間說的336套，都沒差多少。

在過往三年里，這片區(qū)域里論開盤業(yè)績表現(xiàn)，嘉棠雅序算是扛把子，妥妥的最好。

小伙伴想過沒有，為什么偏偏是嘉棠雅序？后面會(huì)提到原因。

7.有內(nèi)部信源透露，嘉棠雅序的開盤整體去化率是70%。一定要記住這組數(shù)據(jù)。

回顧近一年來，開發(fā)商開盤考核指標(biāo)已經(jīng)悄悄轉(zhuǎn)向，整體去化率越來越被重視，回款和利潤率被到第二和第三。

知道這是為什么嗎？我這里面說的是剛需盤和改善盤的開盤KPI。

雖然有網(wǎng)友戲稱北京建工的身體里流淌著道德的血液。

傅布斯覺得，在容錯(cuò)率越來越低的當(dāng)下市場(chǎng)，開盤去化率高低就是開發(fā)商現(xiàn)金流是否健康的關(guān)鍵指數(shù)。

所以傅布斯猜測(cè)，北京建工似乎嗅到了什么。

8.不是去化100%，還有的30%房源是什么？

渠道小伙伴私信傅布斯，說主要是首層和頂層，還有洋房。

首層和頂層剩下，這個(gè)大家都能理解，接下來可能打價(jià)格戰(zhàn)去化就好了。

渠道小伙伴反駁我說，嘉棠雅序的價(jià)格體系很難松動(dòng)，即便是首層和頂層。

原因是什么？

這位小伙伴說，你想想，簽約周期和補(bǔ)齊尾款快慢都沒有折扣，你就能猜出來，嘉棠雅序這次的價(jià)格開盤就是見底，見底直接到地板。

甚至接下來大概率是要漲價(jià)。

還有，這次洋房開盤時(shí)被搶成那樣，沒有不漲價(jià)的理由。

9.嘉棠雅序從拿地那天就自帶流量，競(jìng)品緊張。小伙伴們想過原因沒有？

從西三環(huán)岳各莊的嘉棠璟樾，到青塔的熙華臺(tái)，再到懷柔的嘉棠澐璽，都是開盤即去化50%+。

傅布斯猜測(cè)，北京建工的打法叫破窗效應(yīng)。就是無論在哪個(gè)板塊，首開即破窗，首戰(zhàn)即決戰(zhàn)。

要想破窗，就是要用價(jià)格這把利刃刺破一把板塊低迷的過往成交氛圍。

要做到首戰(zhàn)即決戰(zhàn)，就是把子彈一下子壓足，產(chǎn)品力必須all in。

過去傳統(tǒng)印象中，北京市屬國企賣不好房是應(yīng)該的。這個(gè)觀念正在被北京建工的破窗理論慢慢改變。

說老實(shí)話，你數(shù)數(shù)北京市屬房企里，開盤去化率、整盤去化率、操盤成功率能比得上北京建工，還有誰？

可以嗓門再大點(diǎn)喊出來。

10.業(yè)內(nèi)私下里交流北京建工操盤表現(xiàn)時(shí)，也都在問，它家的核武器是啥玩意兒？

雖然說國之利器不可以示人。但討論來討論去，居然發(fā)現(xiàn)就是他們海報(bào)上說的V5好房子體系。

傅布斯翻譯一下，一是健康，把命看得比啥都值錢；二是提前賣入住后的服務(wù)。

這兩條真的很難。別人家當(dāng)成營銷道具，也就是說說。北京建工是躬身入局，是來真的。

這些在豪宅新盤里做的事，北京建工在剛需和改善盤也做了。用行活講，這在產(chǎn)品力上，算不算降維打擊？

11.關(guān)于客戶來源，競(jìng)品監(jiān)測(cè)的小伙伴分析：還是地緣為主，就是金融街-麗澤-豐科園沿線產(chǎn)業(yè)人群及豐臺(tái)本地地緣置換客群為主，占比60%；

其次為西城、海淀、朝陽等地鐵10號(hào)線沿線工作生活客群，占比30%；

石景山、東城、大興等其他區(qū)域偶得客戶占比10%。

傅布斯不知道這個(gè)準(zhǔn)不準(zhǔn)。但從前期的產(chǎn)品分級(jí)定位倒推，客群分布畫像還是極其相似。

12.有內(nèi)部信源透露，小戶型客戶在選房環(huán)節(jié)還是很糾結(jié)，剛需客戶對(duì)價(jià)格高敏感性。比如說9層到10層，跳了300塊錢，客戶就接受不了，堅(jiān)持要9層，不要10層，客戶依然很剛。

3號(hào)樓有臨鐵干擾，很多客戶依然去搶3號(hào)樓，這也說明客戶需求很剛。

13.接上條，客戶選盤時(shí)會(huì)跟單價(jià)8w+、9w+樓盤比較產(chǎn)品力和配置，是純粹拿價(jià)格比，反推訴求，不管你是四環(huán)還是三環(huán)的環(huán)線優(yōu)勢(shì)。客戶選盤的心態(tài)優(yōu)越感很強(qiáng)。

不只是擔(dān)心背刺原因，更多是信息不對(duì)稱和過多不合理信息干擾，客戶永遠(yuǎn)覺得房價(jià)貴。

很多前期客戶在市場(chǎng)上選盤都選了兩三年，一直在看，屬于永遠(yuǎn)觀望族，周末去各個(gè)售樓處看房，都成了生活習(xí)慣。

14.倒不是說客戶沒有支付能力，而是客戶對(duì)后市的價(jià)格預(yù)期有關(guān)。

有開發(fā)商同行抱怨說，現(xiàn)在的不實(shí)信息太多太雜，客戶都不知道該相信誰。

15.接上條，以至于客戶到售樓處現(xiàn)場(chǎng)，感受是美麗新世界；到了網(wǎng)上，感受瞬間不美麗了。

16.現(xiàn)在買房人的理性判斷越來越少，主打跟著感覺買房。

舉個(gè)例子說，上個(gè)月某地塊招拍掛，溢價(jià)15%，距離嘉棠雅序兩公里不到，價(jià)格肯定是9w+，至少跟嘉棠雅序是2w的價(jià)差，有少數(shù)客戶會(huì)認(rèn)為，為什么不是3w價(jià)差。

傅布斯聽到這個(gè)故事，也是哭笑不得。

17.傅布斯聽到的消息是，上面可能要出手整治樓市信息亂象，醞釀很長時(shí)間了，出手時(shí)間會(huì)很快，可能就在近期。

19.有開發(fā)商內(nèi)部信源私信傅布斯，嘉棠雅序透明到?jīng)]有折扣，接下來肯定要漲價(jià)，要給開盤入手的客戶一個(gè)誠信交待。

聽到這個(gè)消息，傅布斯還是很感動(dòng)的。不過細(xì)想也非常合理，你想想，開盤就去化70%，清盤去化壓力沒有后，再加上附近9w+新盤要入市，嘉棠雅序肯定要回饋前期業(yè)主，這也是情理之中。

19.前面聊到北京建工的秘密核武器，其實(shí)就是回歸居住屬性后，業(yè)主真實(shí)的生活幸福指數(shù)提升。

舉個(gè)最簡單的例子，寵物園區(qū)大小便后，物業(yè)如何及時(shí)清理。都是小事，又不完全是小事。

20.在嘉棠雅序拿地后，北京建工操盤團(tuán)隊(duì)做的第一件事就是客戶調(diào)研，沒有盲目拼經(jīng)驗(yàn)主義。

比如客戶說要相對(duì)氣派的大門，不要過度奢，但要把錢花到室內(nèi)材料的環(huán)保、質(zhì)量上去。

所以嘉棠雅序堅(jiān)持六恒系統(tǒng)，將會(huì)所一半面積用于健康配套。

傅布斯的感覺是，改善客戶越來越務(wù)實(shí)，嘉棠雅序能成為南城改善王，很可能是找到了這個(gè)密碼。

21.前面提到的嘉棠雅序秘密核武器，還有一個(gè)，就是物業(yè)服務(wù)提高品質(zhì)。

很多客戶不知道是，北京市政府大樓的物業(yè)管理，就是北京建工物業(yè)在做。

這一次北京建工更狠，專門成立高端事業(yè)部，就拿嘉棠雅序做試點(diǎn)。

這也是很多客戶出手嘉棠雅序的隱性原因。

22.之前傅布斯聽說，有些售樓處傳出過花邊新聞，甚至還有視頻流傳出來。

有信源告訴傅布斯，嘉棠雅序是沒有故事的售樓處，每天12點(diǎn)以后下班，帥小伙都累到斑禿，頭發(fā)大把大把掉。

小姑娘也自嘲自己成了黃臉婆。

從拿地到開盤兩個(gè)月，沒有一個(gè)人請(qǐng)假，全都在往前沖，也全都掉肉了，有領(lǐng)導(dǎo)掉肉都掉了至少15斤。

23.不只是售樓處這樣，大領(lǐng)導(dǎo)更是現(xiàn)場(chǎng)和大家一起干活，一起研究，一起把控，絕對(duì)不是其它公司那種聽匯報(bào)，火車跑得快，全靠車頭帶。

在市屬房企里，有同行稱之為北京建工現(xiàn)象。銷冠100

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