樓市半年小結(jié)之新房篇：房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行 剛需開(kāi)始撐大盤

得益于樓市“新七條”加持，上海新房成交活躍度穩(wěn)步提升，3月以來(lái)整體保持中位震蕩走勢(shì)。

上半年新房累計(jì)成交256.04萬(wàn)平方米，較2025年下半年小幅增加12.14萬(wàn)平方米；受新房供應(yīng)收縮影響，成交同比小幅回落15.90%。

Point

收縮供應(yīng)穩(wěn)定庫(kù)存，以需定供平衡市場(chǎng)

上半年上海新房新增供應(yīng)215.34萬(wàn)平方米，同比下降13.70%。

其中外環(huán)外供應(yīng)130.25萬(wàn)平方米，同比上漲8.54%。隨著“新七條”激活郊區(qū)剛需及首改需求，郊區(qū)增量房源得到有效承接，市場(chǎng)供需保持動(dòng)態(tài)平衡。

持續(xù)控量供地之下，全市新房庫(kù)存穩(wěn)步回落，當(dāng)前庫(kù)存787.99萬(wàn)平方米，較年初下降4.83%，去化壓力持續(xù)緩解。

圖：上海新建商品住宅月度供求價(jià)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

今年新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡優(yōu)質(zhì)，全市84個(gè)入市項(xiàng)目中，單價(jià)10萬(wàn)+高端樓盤達(dá)35個(gè)，較去年同期小幅增加，高端改善供應(yīng)穩(wěn)定、購(gòu)買力堅(jiān)挺。

澐啟濱江、陸家嘴太古源源邸、綠城潮鳴外灘等網(wǎng)紅標(biāo)桿項(xiàng)目，憑借稀缺產(chǎn)品、品牌口碑與合理定價(jià)，持續(xù)熱銷、多次罄盤，市場(chǎng)認(rèn)可度極高。

小批量多批次推盤成主流

小批量、多批次推盤成為行業(yè)主流，上半年單次推盤不足百套的項(xiàng)目共24個(gè)，與去年同期持平。該模式以需定供，有效規(guī)避大規(guī)模推盤帶來(lái)的庫(kù)存積壓與市場(chǎng)信心沖擊，以穩(wěn)健去化為核心，并非刻意抬升房?jī)r(jià)，適配當(dāng)下理性市場(chǎng)節(jié)奏。

Point

成交結(jié)構(gòu)明顯切換，剛需回暖豪宅分化

今年上海新房成交結(jié)構(gòu)迎來(lái)明顯切換，整體呈現(xiàn)剛需首改熱度攀升、豪宅增長(zhǎng)乏力的特征，市場(chǎng)二八分化持續(xù)加劇。

剛需首改走熱，新房均價(jià)高位運(yùn)行

“新七條”落地、新房收儲(chǔ)、房票擴(kuò)容等多重政策紅利，全面激活剛需與首改置業(yè)需求。

上半年成交前十榜單中，3-4萬(wàn)/㎡剛需、剛改項(xiàng)目占據(jù)主力，甚至有3萬(wàn)/㎡以下剛需盤入圍，剛需房源放量成交，徹底重塑新房成交結(jié)構(gòu)。

表：上海商品住宅成交TOP10（2026上半年）

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

成交結(jié)構(gòu)變化直接拉低新房整體均價(jià)，全市新房套均總價(jià)從2025年的1004萬(wàn)元/套，回落至2026年上半年的896萬(wàn)元/套，剛需普惠屬性愈發(fā)凸顯。

豪宅熱度回落，市場(chǎng)分化加劇

高端豪宅市場(chǎng)熱度顯著降溫、增長(zhǎng)動(dòng)力不足，分化格局凸顯。目前僅市中心核心地段、濱江稀缺資源的頂豪項(xiàng)目，能維持90%以上高去化率；不少項(xiàng)目去化率不足六成，這也是去年剛需、首改房源面臨的銷售困境。

豪宅市場(chǎng)遇冷的核心原因

高端市場(chǎng)遇冷主要源于三大核心因素：

其一，置業(yè)門檻大幅抬升，中內(nèi)環(huán)均價(jià)12.96萬(wàn)元/㎡、入門總價(jià)超1400萬(wàn)，中外環(huán)均價(jià)8.65萬(wàn)元/㎡、邁入千萬(wàn)級(jí)別，大幅透支普通改善群體購(gòu)買力。

其二，置換鏈條尚未完全打通，二手房成交集中在300萬(wàn)以內(nèi)剛需檔位，500萬(wàn)以上改善成交占比偏低。新房近900萬(wàn)的套均總價(jià)，需要多輪置換迭代才能達(dá)標(biāo)，置換斷層直接制約高端房源去化。

其三，購(gòu)房者心態(tài)趨于保守，普遍規(guī)避高杠桿置業(yè)。以往豪宅買家高比例貸款的情況大幅減少，若無(wú)明顯居住品質(zhì)提升，購(gòu)房者不愿背負(fù)大額房貸，進(jìn)一步放緩高端需求釋放節(jié)奏。

當(dāng)下市場(chǎng)徹底打破地段制勝的固有邏輯，核心樓盤未必?zé)徜N，優(yōu)質(zhì)郊區(qū)項(xiàng)目也能憑借實(shí)力躋身熱銷榜單。

伴隨建筑新規(guī)落地，優(yōu)質(zhì)戶型、新式產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為加分項(xiàng)，產(chǎn)品力正式取代單一地段優(yōu)勢(shì)，成為樓盤去化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

Point

市場(chǎng)高位震蕩運(yùn)行，后續(xù)靜待政策利好

當(dāng)前新房成交仍為市場(chǎng)相對(duì)短板，但庫(kù)存穩(wěn)步回落，市場(chǎng)將長(zhǎng)期維持供需動(dòng)態(tài)平衡，暫無(wú)大規(guī)模集中供貨壓力。同時(shí)二手房?jī)r(jià)格回落、性價(jià)比凸顯，對(duì)千萬(wàn)級(jí)以下新房形成強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)，倒逼房企優(yōu)化產(chǎn)品、加大營(yíng)銷力度。

市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)普遍期待更多改善友好型政策落地，疏通置換鏈條、激活改善需求。

房?jī)r(jià)走勢(shì)
從房?jī)r(jià)基本面來(lái)看，上海優(yōu)質(zhì)土地稀缺、地價(jià)居高不下，疊加今年多區(qū)域地王項(xiàng)目集中入市，新房?jī)r(jià)格無(wú)下跌基礎(chǔ)，后續(xù)將延續(xù)高位震蕩、穩(wěn)步向上的走勢(shì)。