首爾高價月租正在越過江南 每10套月租合同中4套以上超100萬韓元

首爾租賃市場正在發生明顯變化。

過去，韓國租房市場長期以“全租”為核心。租客支付一大筆保證金，月租負擔相對較低；房東則利用保證金進行資金運作。但現在，隨著全租比例下降、月租比例上升，首爾正在進入“月租高價化”階段。

更值得注意的是，100萬韓元以上的高價月租合同，已經不再只集中于江南、瑞草、松坡等傳統高價區域，而是逐漸擴散到首爾全境。江北地區過去相對少見的200萬韓元、300萬韓元以上月租合同，也開始陸續出現。

據國土交通部實際交易價格公開系統統計，今年上半年，首爾公寓租賃合同中月租比例達到49.8%，比去年上半年的43.1%增加6.7個百分點。

與此同時，全租比例從56.9%下降至50.2%，同樣減少6.7個百分點。

這意味著，首爾公寓租賃市場已經接近“全租和月租各占一半”的狀態。

如果這一趨勢繼續，月租合同很可能在不久后超過全租，成為首爾租賃市場的主流形式。

月租比例上升，本身已經說明市場結構正在變化；而更大的問題是，月租金額也在同步上漲。

今年上半年，月租不到100萬韓元的合同比例為58.4%，比去年同期的60.3%減少1.9個百分點。100萬韓元以上至200萬韓元以下的比例，也從24.8%小幅降至24.4%。

表面上看，中低價和中價月租比例都在減少；真正增加的，是更高價位。

200萬韓元以上至300萬韓元以下的月租合同比例，從8.6%上升至9.5%；300萬韓元以上的比例，則從6.3%上升至7.6%。

最終，100萬韓元以上月租合同占比達到41.6%，比去年上半年的39.7%增加1.9個百分點。

也就是說，在首爾公寓月租市場中，每10套合同里，已經有4套以上每月要支付100萬韓元以上租金。

100萬韓元按近期匯率粗略換算，約合人民幣5000多元。200萬韓元約合人民幣1萬元左右，300萬韓元則約合人民幣1.5萬元左右。對普通工薪家庭來說，這已經是非常沉重的居住成本。

過去，首爾高價月租往往讓人想到江南、高端公寓、外籍人士租賃市場或企業高管住宅。但現在，類似現象正在向江北擴散。

韓國房地產院數據顯示，今年5月首爾公寓月租價格指數為102.76，較去年同期的96.16明顯上升。按地區看，江北從96.49升至103.32，江南從95.87升至102.28。

也就是說，江北月租指數漲幅反而更快。

這背后反映的是江北地區供應緊張和價格追趕。

例如，首爾蘆原區上溪洞碧山公寓專用46平方米，上個月新簽訂了保證金3000萬韓元、月租100萬韓元的合同。這是該小區46平方米戶型月租首次超過100萬韓元。與5月末簽訂的保證金2000萬韓元、月租90萬韓元合同相比，保證金上漲1000萬韓元，月租上漲10萬韓元。

對一套46平方米的小戶型來說，月租突破100萬韓元，象征意義很強。

它說明高價月租不再只是大戶型、高端社區或江南核心地段的問題，而是正在進入普通住宅區和中小戶型市場。

江北區彌阿洞SK北漢山城專用84平方米，上個月也以保證金5000萬韓元、月租200萬韓元簽訂合同。與4月份同戶型保證金5000萬韓元、月租165萬韓元的交易相比，兩個月內月租上漲35萬韓元。

更高價的合同也開始出現。

江北區彌阿洞韓華ForenaMia專用84平方米，今年5月簽訂了保證金5000萬韓元、月租310萬韓元的合同，刷新該戶型最高月租紀錄。此前最高價為今年3月保證金5000萬韓元、月租300萬韓元。

蘆原區上溪洞蘆原樂天CastleSignature專用84平方米，也在3月以保證金1.5億韓元、月租300萬韓元簽訂新合同。

這些案例說明，首爾高價月租正在從“江南局部現象”變成“全市擴散現象”。

為什么會出現這種變化？

第一，是全租房源減少。

韓國過去的租賃市場很特殊，全租制度讓租客通過支付高額保證金來減少月租支出。但隨著利率、房價預期、房東資金需求和全租風險變化，越來越多房東不再偏好純全租，而是轉向月租或半全租。

對房東來說，月租可以提供穩定現金流。尤其在貸款利息、稅負和持有成本上升的背景下，房東更愿意把住房變成每月產生現金收益的資產。

第二，是全租貸款收緊或減少。

如果租客難以獲得足夠全租貸款，就很難支付大額保證金，只能轉向月租或半月租。這樣一來，月租需求增加，租金自然上漲。

第三，是土地交易許可制和實際居住義務影響供應。

由于土地交易許可制強化實際居住義務，部分房源難以進入租賃市場。原本可以出租的房子減少，租客可選擇空間變小，租金上漲壓力加大。

第四，是新供應不足。

首爾新房供應有限，尤其是可立即入住、交通便利、學區和生活設施較好的房源更緊張。在供給不足的情況下，租賃需求被集中推高。

第五，是更新合同增加。

如果更多租戶選擇續約，市場上新放出的房源數量就會減少。存量租戶保住房子，但新進入市場的人可選擇房源更少，只能接受更高價格。

第六，是稅負和成本轉嫁。

房東面對持有稅、貸款利息、維修費用等成本時，可能通過提高月租將部分成本轉嫁給租戶。

房地產大數據企業Asil數據顯示，以本月6日為基準，首爾公寓月租房源為1萬6799件，比今年年初的2萬1364件減少21.37%。

這組數據非常關鍵。

理論上，如果全租月租化，月租房源增加，租戶選擇變多，議價能力應該提高。但現實卻相反：月租房源絕對數量減少，租客之間競爭加劇，房東反而更有議價能力。

UrbanAssetManagement代表鄭成鎮指出，入住量減少、更新合同增加、稅負轉嫁等因素共同影響市場。隨著全租月租化，如果月租房增加，租戶協商能力本應提高，但目前絕對數量少，更新比率提高，因此全租和月租價格同時上漲。

這句話說明，首爾租賃市場進入了一個對租客非常不利的階段。

過去，租客可以在全租和月租之間選擇。如果全租貴，可以考慮月租；如果月租高，可以找全租。但現在，全租減少、月租上漲、房源減少同時發生，租客的選擇空間被壓縮。

對普通家庭來說，這會直接影響生活質量。

月租100萬韓元以上，意味著每月固定支出大幅增加。租金不像一次性保證金那樣可以在退租時返還，而是持續消耗收入。對于年輕人、新婚夫婦、育兒家庭和中低收入勞動者來說，高月租會壓縮儲蓄、消費、教育和生育計劃。

尤其在韓國低出生率背景下，居住成本上升是非常敏感的問題。

如果年輕人連租房都負擔沉重，就更難結婚、生育和長期留在首爾。高房價已經讓購房變難，如果租房也越來越貴，首爾就會變成一個“買不起也租不起”的城市。

這也是為什么高價月租擴散不能只被看作房地產市場現象。

它還關系到人口結構、青年生活、首都圈集中、地方流失和社會階層流動。

對江北地區來說，月租上漲尤其值得警惕。

江北過去相對承擔著首爾“價格緩沖區”的功能。相比江南，江北房價和租金較低，許多普通家庭、年輕人、新婚夫婦和中產以下群體可以在江北找到相對可負擔的住房。但如果江北也快速高價月租化，首爾內部的居住緩沖空間就會進一步縮小。

屆時，租客可能被迫向京畿道更遠地區遷移，通勤時間變長，生活壓力增加。

這會進一步加劇首都圈通勤問題。

很多人為了在首爾工作，不得不住到更遠的城市，每天花費一兩個小時甚至更久通勤。房租上漲越快，居住和就業之間的距離就越遠，生活質量也會下降。

從政策角度看，解決首爾租賃市場壓力，并不容易。

短期來看，政府需要增加可租賃房源，穩定全租和月租市場，監測異常價格上漲，并保護租戶權益。特別是對于新婚夫婦、青年、育兒家庭和低收入群體，應擴大公共租賃、長期租賃和住房補貼。

中長期來看，仍然要解決供應問題。

首爾住房需求高度集中，但可開發土地有限，重建、再開發、新城供應、公共住房、交通擴容都需要時間。如果供應長期不足，租金上漲壓力很難根本緩解。

同時，也要重新審視全租制度變化帶來的影響。

全租制度過去讓韓國租客能以高保證金換取較低月負擔，但隨著全租風險、貸款問題和房東偏好變化，這一制度正在衰退。韓國租賃市場正在向更接近國際通行的月租模式轉變。

問題在于，月租社會需要配套制度。

比如租金上漲限制、長期租約保護、租戶續租權、住房補貼、公共租賃供應、透明交易信息和租賃糾紛解決機制。如果這些制度跟不上，月租化就可能變成單純增加租客負擔。

說得更直白一點，韓國租房市場正在從“保證金壓力”轉向“每月現金流壓力”。

過去，租客最頭疼的是如何湊全租保證金；現在，越來越多人要面對每月100萬、200萬甚至300萬韓元的固定租金支出。這對家庭預算的影響更加直接，也更難靠未來返還彌補。

總體來看，首爾公寓月租比例上升至49.8%，100萬韓元以上月租合同占比達到41.6%，說明首爾租賃市場正在快速月租化和高價化。更重要的是，高價月租已經不再局限于江南，而是向江北和普通住宅區擴散。

所以問題也很現實：首爾租賃市場月租化，是租賃制度轉型，還是租客負擔進一步加重的開始？再進一步，當江北小戶型月租也突破100萬韓元、普通84平方米公寓月租沖到300萬韓元時，首爾真正需要解決的，不只是房價高不高，而是普通人還能不能在這座城市長期住得起。