【首發】POD來了，華潤置地又給北京送了一份大禮

壹

中國的開發商可以分為三個檔次。

第三檔，能融資，能賣房，這是現金流型開發商。第二檔，現金流不錯的基礎上，會做好產品，這是專業能力型開發商。第一檔，不僅現金流充沛，能做好產品，還能給城市發展賦能。到了這個水準，就不該再叫開發商了，叫城市投資開發運營商更合適。

能配得上城市投資開發運營商的，全中國沒有幾個，華潤置地就是其中之一。造城，是華潤置地的專長。

要給城市賦能，永遠要早走一步。

?全北京在美國電影里找什么是Townhouse的時代，華潤置地在北京大興就開發了翡翠城。

?當全市場覺得紅磚學院風還是掛歷里的歐洲風情時，華潤置地在海淀清河做出了北京橡樹灣。

?就在北京開發商還在集體理解什么是“站城融合——生活圈”時，華潤置地聯合首開，用首開華潤城把這種模式直接落地。

?當地產界還對“科技新貴”們的購買力和生活方式懵懵懂懂時，華潤置地在海淀北部做出了兩座幸福里。

?當業界還在躊躇麗澤商務區的價值時，在這個大板塊，華潤置地早已深耕布局，做出了北京瑞府、北京悅府。

?當市場思索內城文脈價值如何實現煥新時，華潤置地落子中軸三環，復刻中軸禮序，做出了中環悅府。

隨著時代的發展，華潤置地的開發視角也在隨之迭新、升級。因循城市中產、高知階層兼顧自住舒適、社區人文、資產穩健等宜居需求，在北京推出了京熙潤府、璞瑅潤府、北京潤府等叫好又叫座的“潤系產品”，引領著時代人居的變革。

7月7日，叫好叫座的潤系再度更新迭代，“第四座潤府面市”。最新一代潤系，是為北清潤府，脫胎于兩個月前華潤置地聯手未來科學城以12.09億價格拿下的平西府地塊。

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這種總能與城市發展方向與趨勢合拍的能力，或許來自于全產業業務結構帶來的體感，更可能是源于強大的專業能力。不僅如此，華潤置地的合作伙伴未來科學城，也不一般。

未來科學城，作為昌平區屬國企，承擔的是區域內土地一級開發、基礎設施建設、運營職能。不僅資金、資信實力都強，論及對地塊的了解熟悉程度，協調調配資源的能力，對區域功能的理解程度在昌平恐怕都無人能及。

近兩年，未來科學城也拿地自行操盤，市場反饋也十分良好，可以說，對于產品、操盤、市場也有良好手感。

華潤置地與未來科學城，雙方相互支持，落好規劃，做好產品，受益的是這個區域里人群。雙強合力，為的是給他們提供更優質、更適配、更舒適的低密度居住環境和條件。

貳

雖然頻繁見諸媒體，新質生產力的價值到底有多大，細究起來，大部分人恐怕不明就里。資本市場比較形象，無論A股、港股還是美股，都劃分成了兩個涇渭分明的陣營，“老登”和“新貴”。

前者以白酒、地產為代表，“新貴”就是一眾高科技及其上下游企業。太平洋那邊的SpaceX，上市之后市值突破2萬億美元。大洋彼岸這邊，香港上市沒多長時間的智普（2513.HK），作為中國AI新貴，已突破萬億市值。我們粗略算了算，持股的人，平均每人身價都過億。

身價顯赫的新貴們，就是新質生產力。北清潤府坐落在一條關鍵的鏈路上。北京北部的北清路，串聯起了永豐、中關村軟件園、大上地區域及至生命科學城、未來科學城。北京最核心的前沿技術研發、高技術制造，都集中在這一條鏈路上。

過去5年，圍繞這條鏈路，醫藥產業、先進能源、先進制造三個產業營收分別突破1100億元、2800億元、1800億元，分別增長60%、56%、15%。培育起了醫療器械、機器人、氫能、儲能、能源互聯網六個百億級新興產業集群，還形成了京北唯一的機器人產業園，合成生物制造企業數量占據全是半壁江山。這就是這條科創軸線的價值，粗略估算，至少價值5000億元。

北清路創新軸線已聚集了一批在各自領域具有標桿意義的企業。在人工智能與“硬科技”領域，已吸引小馬智行、滴滴自動駕駛、網易有道、華米科技、微納星空等132家硬科技企業入駐，形成了涵蓋AI大數據、算法、商業航天等全鏈條的產業生態，2023年園區總產值約200億元。

此外，北分科技創新園匯聚了北京榮耀終端有限公司、新石器無人車、靈心巧手等二十余家高新技術企業，聚焦高端儀器裝備與智能科技產業。在生物醫藥領域，軸線西翼的中關村生命科學園則聚集了百濟神州、諾誠健華、萬泰生物等600余家創新藥企，誕生了澤布替尼、奧布替尼等重磅創新藥。同時，E_ZIKOO智慧谷也引入了滴滴無人駕駛團隊、聯想VR團隊等優質項目。

這條軸線上的企業聚集，帶來了多重核心價值。

?首先，它構建了高濃度的產業協同生態。

?其次，北清路沿線享有強大的政策賦能，坐擁中關村國家自主創新示范區、中國（北京）自由貿易試驗區、國家服務業擴大開放綜合示范區以及中關村綜合保稅區的“四區”政策疊加優勢，為新藥研發、硬科技攻關等長周期、高投入領域提供了制度保障。

?最后，產城融合的宜居宜業環境提升了區域對高端人才的吸引力，沿線不僅布局了北京大學國際醫院等高水平公共服務設施，還配套了大量人才公寓，并通過規劃引導促進職住平衡，使這條“創新動脈”成為吸引和留住全球頂尖科創人才的關鍵載體。

雖然有后廠村紅利在先，但是新質生產力這一次所積聚的價值，恐怕遠非移動互聯網可比。就像在清河毛紡廠地王上，北京橡樹灣預言了后廠村與中國移動互聯網的時代紅利。在平西府地塊上，北清潤府則判斷到了又一大時代的發展趨勢，華潤置地看到了準確的趨勢。

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北清潤府的特殊，還不止于此，它還是個交匯點。北清路的產業鏈路與北中軸生態走廊交匯區域在北清潤府區域十字交匯。如果說，北清路的新質生產力讓平西府地塊有了“產業芯”。那么，北中軸生態走廊一眾大面積、高水準的城市級生態基礎設施，就讓平西府地塊擁有了“生態芯”。

這條北中軸生態走廊，匯集奧北森林公園，半塔郊野公園、濱河森林公園、紅楓湖高爾夫、秀水湖公園、平西府公園、白各莊生態濕地、沙河閘公園等城市公園群，形成了總計約63.8平方公里的植被覆蓋面積。“生態綠芯”名副其實。

這個位置很特殊。它既處在北京北部產業發展的核心輻射范圍內，又具備成熟居住板塊的基礎條件。產業資源與居住資源，在這里形成了直接連接。

北京樓市，多年以來，只要生態、產業，擇其一，能坐實，便可大功告成。能集“雙芯”于一身者，北清潤府或是第一個——識別這樣的價值，通過先走一步，給城市賦能。

叁

“賦能城市”是宏大敘事，不免抽象。如果用最簡單、最直觀的理解來解釋，就是“給一座城市先前之未有，賦一方水土未來之新機”。這一方水土，恰是海淀后花園所在，在沒有POD的時代，這里便是海淀生態涵養的支撐。如今，POD的存在，讓生態涵養的力度，又上了一個檔次。

就像翡翠城、北京橡樹灣、首開華潤城一樣，這一次，北清潤府又拿出了一個“北京先前之未有”——POD，公園導向開發（Park- Oriented Development），這正是北清潤府的“新機”所在。

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TOD比較熟悉，就是交通導向開發，但POD比較陌生，具體來說，它不是簡單的公園，也不是社區旁邊有大面積綠地。POD以公園作為空間核心，讓建筑、景觀、社區和生活場景圍繞公園展開組織。這意味著，公園不再是附屬資源，而成為整個住區的底層結構。社區內部的空間關系、公共場景和生活動線，都會圍繞公園形成完整秩序。

具體到北清潤府而言，就是形成一種“公園包裹住宅”的形態。平西府公園總計760畝綠地對地塊形成包裹。住宅建筑相當于生長在公園之中，視線可及之處，基本都為公園占據。從規劃角度而言，公園布局先行，住宅建筑穿插其中。這正是所謂“公園導向開發”的真意和本意。

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近年來，北京城市公園建設力度極大，但讓住宅長在公園之中的鳳毛麟角，北清潤府甚至可以稱之為現階段的唯一。

北京樓市近幾年講求生態宜居，把公園做配套、當賣點的不少，但是，優先規劃公園景觀，再擇址住宅，讓住宅與公園在視覺、使用場景上直接匹配甚至融合的，幾乎沒有。北清潤府在現階段，也是唯一。

POD就是北清潤府送給北京的又一份禮物，讓北京終于有了一個公園導向開發的高品質宜居社區。

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這種環境底盤帶來的第一個價值，是低密度居住。整體容積率控制在1.8。這意味著更舒展的樓間距、更低的人口密度，以及更穩定的社區環境。

北清潤府設計內部園林時，也采用了內外貫通的理念和方式。通過立面抬升、打造峽谷會所、疊景等手法，創造多維立體交互感，在景觀軸線，人流動線，場景排布等方面，與地塊外公園界面協調銜接。

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園林與公園，內外交融一體，這正是“公園導向開發”中的“導向”價值所在。

肆

雙芯交匯，公園導向開發，在產業與生活之間求得的品質平衡，恰恰應對了這個區域之中居住需求的升級換代。這種變化的核心就是：改善。

實際上，新質生產力的產業結構，為這個區域的人口結構帶來了很大變化。互聯網從業者、IT技術人員、生物醫藥研發人員、科研院所人員、教育系統從業者，以及企業管理層，是主要構成。這些職業有一個共同點。他們普遍處在新質生產力相關產業鏈中，工作強度高，節奏快，對效率要求高。

至于年齡，多數處于30歲至45歲之間，正處于事業上升期，同時也處于家庭責任最重的階段。孩子教育、家庭生活、父母照料，往往集中發生在這一時期。這決定了他們對居住功能需求十分全面。

工作場景中，他們追求效率、強度和產出。生活場景中，他們更關注舒適、松弛和陪伴。社區不再只是居住空間，也需要具備更多生活功能。兒童活動、閱讀、社交、運動、休閑，也都要合理地嵌入到不同的居住場景中。

這種需求變化，這就是他們的改善居住需求，傳統的居住環境已經不能匹配他們對生活品質的需求。而“雙芯”，又以公園導向開發的北清潤府，恰能兼顧他們在各個生命周期、各種生活場景下的生活需要。

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北清潤府緊鄰地鐵8號線，這條軌道交通在北京有“換乘之王”稱號，通勤效率不成問題，有這條線路在，可以高效通達北京的各個功能區。同時項目還有地鐵13號線加持、北清路等快速路網，將海淀、未來科學城、生命科學城區域連接一體，形成良好的職住平衡條件。

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通勤只是一方面，高品質生活同樣要被滿足。北清潤府不僅規劃有商街，還利用定制的架空層、會所，滿足生活中的各種場景需求。年輕、成長型的年齡結構，對運動健身有很強的需求。北清潤府的會所，以運動功能為主導，涵蓋籃球場、有羽毛球場。這樣的配置，與區域內人群的年齡結構，生活習慣等十分適配。

這個年齡段同樣有教育需求，尤其是在高強度工作環境中，學齡兒童的照護。北清潤府定制了架空層，設計了專門空間，用于滿足兒童課后學習需求。這一年齡段居民在各種生活場景中的痛點，北清潤府都有了周全考慮。

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POD這個“禮物”，對于這條十字交叉地帶的居住者而言，毫無疑問十分寶貴。這就是市場需要的是能夠回應新一代產業人群生活需求的居住解決方案。

他們值得這座城市呵護，這個道理，北清潤府懂得。

據悉，北清潤府項目城市展廳已在西三旗萬象匯和超級合生匯正式開放，誠邀全城蒞臨共賞。

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