北京買房：理清思路，購房建議1939

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

家庭購房情況如下：北京戶籍，兩孩家庭。朝陽管莊北京新天地一套一居室，外地房屋兩套，浙江嘉興市中心2018年萬科新樓盤135平，廊坊市區(qū)2018年新樓盤110平，以上均無貸款，目前出租中。

想要在西城西直門購入3居室自住，預(yù)算有限500-520萬目前相中一套玉桃園三區(qū)步梯6樓頂層復(fù)式帶露臺的房屋復(fù)式因是斜屋頂有不足1.2米部分，暫不計入房本面積這樣整體面積是87.4樓下兩居室樓上1居室?guī)б粋€露臺。

對方底價550不知道是否可以購入，并且想要出售以上三套房屋中的一至兩套套現(xiàn)做首付。另外手中現(xiàn)金定期存款只有300萬，均未到期。不知道如果可以買，資金及目前房屋如何操作，是300存款均取出還是目前樓房全部出售套現(xiàn)。感謝百忙之中關(guān)注下小妹的信息。

玉桃園三區(qū)這一套屬于東西朝向已購公房想要自住持有及留給子孫后代。新天地原值較低，目前出售比高點380萬少賣一半，最多套現(xiàn)200萬。外地嘉興及廊坊價格均不高且會低于購入成本30-50萬出售周期可能會更長。以上是我可以看到的現(xiàn)實情況。小妹比較困惑

A：

1、外地的樓市我不懂，只能說北京的。新天地這套既然是一居室，那優(yōu)勢是自住舒適，但價格走勢+租金收益不太強。

因為新天地的一居都戶型偏大，基本都60多平米以上，這面積快趕上緊湊戶型的小兩居了。所以對于剛需家庭來說有點兒大，不容易抬高價格，租金方面也是這道理，那后果就是剛需和小投資客都不太喜歡這種戶型，客群相對窄，而價格是由供需關(guān)系決定的。所以如果是自住就留著，不自住的話留不留的意義不大。

2、玉桃園步梯樓頂復(fù)，這種戶型的優(yōu)勢是居住的性價比相對高，但流動性弱點兒，出手時不太好賣，掛牌期通常是中間層的兩三倍以上。出租的話則看是整租還是分租了，分租更合適，但一般都是中介代理。

在不看學區(qū)溢價的情況下，這種房更適合長期自住，投資角度不算太強。租金收益雖然不低，但分租的話自己不好打理，租給中介的話又容易吃虧。

另外是和中間層的價差問題，這一般沒必要太糾結(jié)。因為比例是基本不變的，或者說價差的數(shù)字有可能變化，但比例不變。打個比方現(xiàn)在中間層5萬一平，頂復(fù)4萬，價差20%。那十年后或許中間層10萬了，頂復(fù)8萬，價差雖然擴大到2萬了，但比例仍然是20%。

3、這套房的學區(qū)溢價方面應(yīng)該是比平均值低一些，現(xiàn)在西城平均溢價25%左右，頂復(fù)則在20%以下。具體的讓當?shù)刂薪榻o計算吧，外人搞不清頂復(fù)的租金行情。

550萬，這價格我不敢瞎說。不過按常規(guī)來講，西城老小區(qū)的租售比均值是700，頂復(fù)應(yīng)該低于這個數(shù)字20%，所以如果租金能在1萬左右就算合適，越高越好，越高代表溢價越低。

4、資金怎么操作看自己了，我自己家的錢都鬧不清楚，我老婆管賬。

5、玉桃園畢竟是學區(qū)房，現(xiàn)在的溢價比例雖然降了點兒，但仍然不算低。所以常規(guī)建議是先上學+自住吧，之后是否長期持有看情況，到時候沒什么溢價了就留著，溢價還高的話就未必劃算了。當然這也看這套房的具體情況，如果溢價低，那怎么的都合適，讓中介給算算吧。

另外多說一句，今年是入學人數(shù)明顯下降的開始，低谷期要至少延續(xù)到2032年，之后是否逆轉(zhuǎn)看今年的出生人口+落戶或非京高考政策。

僅供參考。

二

Q:

我們沒有戶口有工居，在郊區(qū)買了工具房用來積分，預(yù)計32，33年有希望落戶。娃一歲半，28年上幼兒園，31年上小學。通勤一個在正南，一個在國貿(mào)，現(xiàn)租住在豐臺。

現(xiàn)在的想法，預(yù)算700：

1、今年買，在豐臺或者朝陽三居，主要為了居住保值上幼兒園，等落戶了看情況換學區(qū)房；

2、租房到落戶成功后直接買學區(qū)房，中間6、7年要租房，問題是很難租到稱心的房子；

3、這兩年慢慢看慢慢買，直接帶學區(qū)的房子，但好像沒必要這么早買學區(qū)。

普通人攢錢不易，想要買房子改善居住質(zhì)量，還要兼顧保值和娃上學。想聽聽您的建議意見，如果現(xiàn)在買，有哪些片區(qū)小區(qū)推薦？

A：

1、豐臺vs朝陽的三居室，那既然有學區(qū)的考慮，肯定是首選朝陽啊，這是送分題。

因為朝陽的學區(qū)房選擇多，而且政策對非京籍有房戶更友好，到目前為止的順位是在京籍無房戶前面的。其他區(qū)說不好了，買了房也未必能進入對口校，順位不靠前。

以700萬總價來說有可能買到溢價低或很低的，也就能各項兼顧了。而且朝陽的頭部校到目前為止基本都是九年+單校劃片，家長相對省心了。再有就是如果買到了溢價很低或不帶溢價的，那保值角度不僅沒風險，還有優(yōu)勢呢。

孩子一歲半，那如果現(xiàn)在買了非學區(qū)房，假定三四年后換房吧，這幾年住的踏實嗎？裝修花多少錢？損失了裝修費劃算嗎？而且再換的話也大概率是朝陽，不僅多花一筆置換的稅費成本，也未必在溢價上省多少錢。

2、租房那就看自己的感受了。不過現(xiàn)在北京的平均租金收益率是1.8%，朝陽的有可能再高點兒。而五大行存款利率是1.5%，那就自己考慮怎么合適了？常規(guī)建議是如果是全款，那能找到2%以上的穩(wěn)妥理財，用收益租房更合適，如果找不到那就買套房踏實。

3、肯定是慢慢兒看啊，反正房價沒什么波動，不用著急。而且甭說是朝陽的學區(qū)房了，就算是東西海的，學區(qū)房的溢價部分的占比也肯定不會再上漲，就因為入學人數(shù)從今年起是明顯下降的。

或者說如果能在朝陽找到溢價很低或不帶溢價的那就現(xiàn)在買，沒找到那就慢慢兒找，磨刀不誤砍柴工，磨快了刀再去砍價。

4、既然考慮學區(qū)房，那就先自己選學區(qū)唄，然后再說小區(qū)和房源。700萬的三居看朝外和人朝的吧，或者是望京陳分的，還有清朝的，包括望京清朝也可以看。好多小區(qū)呢，就是房齡相對新的商品房選擇不太多，看房時多算賬吧。

僅供參考。

三

Q:

孩子2027年上小學，想買朝陽學區(qū)房。剛在網(wǎng)上查了一下，幾個問題請教您一下。1、我關(guān)注了朝陽新北苑，在朝陽區(qū)對應(yīng)入學服務(wù)片系統(tǒng)，查到是單校：朝陽外國語來廣營校區(qū)，肯定能保證孩子單校入學嗎？最近兩年是不是都能單校入學？2、芍藥居北里，同樣問題。3、我剛關(guān)注您。上期朝陽學區(qū)房沙龍錯過了，你下次預(yù)計何時？我參加

A：

1、先說一句，芍藥居算學區(qū)房，但新北苑的不算。因為新北苑雖然是朝外的校區(qū)，但到目前為止和本校的關(guān)系也不是太近，得到的扶持不算太多，頂多是比分校強點兒。所以這里不算普遍意義上的學區(qū)房，房價中不含學區(qū)溢價。

2、明年入學，那大概率能對口入學的。畢竟入學人數(shù)比高峰期少了小一半呢，全北京甚至全中國的學位都寬松了。

2027年對應(yīng)的是2021年的孩子畢業(yè)，當年入學18.6萬。而明年入學的對應(yīng)2021年出生的孩子，京籍9萬，加上非京13.8萬，所以明年入學的肯定比畢業(yè)的少，除了很熱門的學校，其他的不至于學位緊張。

前兩三年都有被調(diào)劑的，畢竟是入學高峰期。所以有被派到朝實潤澤（歸入朝外校區(qū)）的，也有到北苑分校借址辦學的，家長們不滿意，鬧了一些糾紛。

3、再多說一句，新北苑從價格走勢角度是很強的，到目前為止屬于北京第一序列。也就是說，雖然這里不算學區(qū)房，但綜合下來屬于各項兼顧的。畢竟是朝外的校區(qū)，還是能得到不少高中名額的。

4、芍藥居不太好說，這最好是咨詢當?shù)刂薪椋麄冎肋@些年購房的數(shù)量，能大致估算孩子們哪年入學。因為前幾年人朝太紅了，房子賣爆了，入學人數(shù)太多導(dǎo)致學位超級緊張，所以人朝才弄了好幾個校區(qū)。派位那就是正常現(xiàn)象了唄，甭說芍藥居北里了，連東區(qū)的四大神盤都有被調(diào)劑到望京的，只能說運氣不好吧。

當然現(xiàn)在芍藥居的熱度低了點兒，學區(qū)溢價的比例也明顯下降，有可能入學時能保證對口。但還是考慮好，人朝這幾年擴張?zhí)炝耍袑W的師資和成績有待觀察。另外看房時算算溢價率，同等條件下選擇低的就行了。

5、我們每天的微信公眾號文章都會預(yù)告學區(qū)房的沙龍課程時間，您多多關(guān)注，提前預(yù)約。

僅供參考。

四

Q:

北京一年比一年熱，我也在考慮避暑選擇的問題了。我印象中您去年說過您在大同還是哪個城市，請問效果如何？您認為選擇避暑城市的主要標準和注意事項有哪些，主要是買房方面。

A：

1、我前幾年去過大同，這兩年都在張家口的張北縣城。

2、效果當然很好了，三伏天大多數(shù)都是25度左右，晚上還得蓋薄被呢。最高也就30度吧，一個夏天也就幾天而已。

而且就算天氣熱太陽烤，那只要躲到樹蔭里就涼快了。這種地方?jīng)]有桑拿天，甚至當?shù)乩先硕祭斫獠涣诉@詞兒，沒蒸過桑拿，也沒體驗過潮濕悶熱天氣。

3、避暑城市的主要標準？首先就是“海拔”，因為南北緯度未必決定溫度高低，哈爾濱甚至俄羅斯的三伏天也有可能很熱。而像云南之所以能避暑，就是因為海拔高。

理論上是海拔每增加100米，氣溫下降0.6度。張北和大同的海拔差不多，都是1500米左右，所以夏天的氣溫比北京平均低了10度左右，北京35度這里25度左右。不過據(jù)我的感受，張北應(yīng)該比大同更涼快點兒。

另外觀察某個城市是否適合避暑，主要看小區(qū)的空調(diào)占比。我前些年是先去的張家口，市區(qū)的空調(diào)普及率在50%左右吧，這里的海拔是700多米，比北京低5度。所以可以說也適合避暑，但不算太涼快。

到了張北之后，這里全縣城的小區(qū)里都幾乎沒有空調(diào)外機。偶爾有幾個，大概率還是來避暑的外來家庭安的，不是特別怕熱的用不著，有個風扇就足夠了。

4、買房方面沒什么可注意的吧？張北房價很便宜，均價3000左右，這還要什么自行車啊？大同也不貴，5000多塊錢一平肯定能買到，普通小區(qū)都差不多。

此外我去過的涼快城市還有張家口的沽源和崇禮（房價貴點兒）。山西的還有陵川，但這有點兒太避暑了，我感覺都有點兒冷。再其他的就都是內(nèi)蒙和西北城市了，都是高原，所以涼快，但交通就遠點兒了。

5、簡單就這情況吧，其實沒必要著急買房，先幾個城市逛逛唄。一個城市住半個月，花不了多少酒店錢，公寓就更便宜了，覺得適合自己再定城市和買房。

僅供參考。

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