2026上半年廈門樓市呈現(xiàn)整體企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的運行態(tài)勢 島內(nèi)核心板塊回溫

島內(nèi)核心板塊回溫 “老破”房源承壓

AI制圖

導(dǎo)報記者 傅霏雯

2026年行程已經(jīng)過半，在全國樓市“穩(wěn)市場、促修復(fù)”的政策主基調(diào)下，上半年廈門房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)整體企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的運行態(tài)勢。二手住宅成交回歸萬套量級、房價止跌微漲；一手房市場則量價穩(wěn)步回暖，形成“島內(nèi)價值堅挺、島外以價換量”的鮮明格局。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，性價比與配套醇熟度，已成為當(dāng)下廈門購房者權(quán)衡的核心砝碼。

一手房市場

量價溫和上行 島內(nèi)島外走勢分化

新房方面，來自嘉策地產(chǎn)福建研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年廈門一手住宅成交面積81.8萬平方米，同比上漲12%；成交均價36304元/平方米，同比微漲3%，市場整體呈現(xiàn)溫和企穩(wěn)的態(tài)勢。

從供應(yīng)端來看，本土國企依然是市場主力。其中建發(fā)以85.54億元的銷售額、24.41萬平方米的銷售面積，拿下金額、面積雙榜冠軍，軌道、象嶼、國貿(mào)等緊隨其后，成為樓市穩(wěn)定運行的核心支撐。

與此同時，項目端的分化特征十分突出：高端項目憑借產(chǎn)品力優(yōu)勢吸納了大量購買力。如建發(fā)港務(wù)宸啟瑞湖&公館以31.73億元位居全市商品房金額銷冠，保利安控御宸天悅均價高達(dá)78294元/平方米，同樣有不錯的市場表現(xiàn)，以銷售額27.49億元緊隨其后；天樾云頌二期主打的“鋼結(jié)構(gòu)”住宅產(chǎn)品，憑借出色的抗震性能與得房率，同樣打動了不少改善客戶。

島外熱銷樓盤則聚焦實景配套優(yōu)勢，剛需、剛改屬性突出。海滄中心TOD以8.27萬平方米的成交面積拿下島外商品房面積銷冠。該樓盤項目負(fù)責(zé)人表示，緊鄰地鐵2號線、兩站快速進(jìn)島的便捷通勤，疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、一線海景的實景配套，是該項目持續(xù)熱銷的核心密碼。

此外，聯(lián)發(fā)嘉悅里、中交文瀾天玥、國貿(mào)學(xué)府錦樾、象嶼鳳鳴雅頌等樓盤，均憑借地段優(yōu)越、配套醇熟、學(xué)區(qū)穩(wěn)定的綜合優(yōu)勢，實現(xiàn)快速去化。

截至6月末，廈門商品住宅可售庫存約239萬平方米，整體去化周期約19個月，但各區(qū)域分化明顯。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，思明區(qū)因存量老盤去化緩慢，去化周期長達(dá)47個月；湖里區(qū)去化周期僅10個月；島外集美區(qū)去化周期不足9個月，而同安區(qū)去化周期超32個月，島外遠(yuǎn)郊板塊庫存壓力明顯高于核心區(qū)。

值得關(guān)注的是，近期島內(nèi)涌現(xiàn)眾多高性價比新房項目。以五緣灣片區(qū)五緣公館為例，項目帶精裝交付、劃片雙十湖里分校，均價僅3萬元/平方米出頭，吸引了大量原本瞄準(zhǔn)島內(nèi)老舊二手房的剛需客群。

鏈家地產(chǎn)前埔店店長曾聰分析認(rèn)為，當(dāng)前廈門一、二手房的市場邏輯已高度統(tǒng)一：島內(nèi)改善新房熱度持續(xù)走高，島外新房普遍以價換量，性價比成為全域置業(yè)核心標(biāo)尺。

二手房市場

成交持續(xù)回暖 核心板塊率先修復(fù)

二手房方面，根據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)、貝殼研究院發(fā)布的聯(lián)合監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年廈門二手房全口徑成交約1.8萬套，其中二手住宅成交1.3萬套，市場回暖勢頭明顯。二手房行情自開年后持續(xù)攀升，月度成交量從年初2135套穩(wěn)步走高，5月達(dá)到3722套階段性峰值。

結(jié)合國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)，3月至5月廈門二手住宅價格連續(xù)三個月環(huán)比微漲，結(jié)束前期回調(diào)態(tài)勢，市場企穩(wěn)回彈信號清晰。

6月市場延續(xù)穩(wěn)健走勢，全市二手住宅成交2351套，環(huán)比微增1.8%，同比大增17.1%，凸顯市場需求持續(xù)釋放。從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來看，島內(nèi)核心優(yōu)勢持續(xù)凸顯：思明區(qū)成交1030套，占全市總量31%；湖里區(qū)成交504套，占比15%，島內(nèi)合計成交1534套，環(huán)比上漲1.4%。島外四區(qū)成交活躍度更高，合計成交1759套，環(huán)比攀升7.4%。

“上半年剛需、改善置換需求集中釋放，眾多購房者摒棄高總價新房，優(yōu)先選擇配套成熟、議價空間靈活的二手存量房。”深耕二手房市場多年的德佑大洲世紀(jì)店店長劉家禮表示，上半年成交熱點集中在蓮坂、松柏、湖濱、檳榔等老城板塊，其中湖濱一里至四里片區(qū)的二手房價格較去年底整體上浮約10%。筼筜湖、五緣灣、湖濱等板塊的改善類產(chǎn)品、湖景大平層、學(xué)區(qū)三房流通穩(wěn)定，高端改善、大平層單價堅挺，優(yōu)質(zhì)房源議價空間極小，次新剛需兩房、三房去化速度也較快。

不過，上半年市場結(jié)構(gòu)性分化也進(jìn)一步加劇，無電梯、缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、配套老舊的“老破小”“老破大”房源持續(xù)承壓，部分房源單價已回落至2萬元/平方米以內(nèi)。

曾聰分析認(rèn)為，當(dāng)前二手房市場的分化格局已經(jīng)十分清晰：島內(nèi)核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)底盤扎實、抗跌性強(qiáng)；島外成熟新城板塊基本筑底企穩(wěn)，而遠(yuǎn)郊房源價格持續(xù)承壓，各板塊價值差距將在本輪市場調(diào)整中逐步定型。

下半年展望

分化常態(tài)延續(xù) 理性置業(yè)成主流共識

受訪的兩位資深業(yè)者一致認(rèn)為，市場“普漲普跌”的階段已經(jīng)過去，分化態(tài)勢還會持續(xù)，“性價比”會成為絕大多數(shù)購房者的核心考量。

對于下半年市場走勢，曾聰預(yù)判，2026年新房整體供應(yīng)持續(xù)縮量，二手房市場需求穩(wěn)步釋放，下半年成交量有望迎來小幅攀升。劉家禮則表示，7月、8月份為樓市傳統(tǒng)銷售淡季，市場熱度將階段性回落，9月、10月份黃金銷售節(jié)點，有望迎來新一輪成交熱潮。

兩位業(yè)者均認(rèn)為，當(dāng)下購房者置業(yè)心態(tài)愈發(fā)理性，不再盲目追逐房產(chǎn)增值屬性，更加看重居住品質(zhì)、配套落地性和居住實用性。未來優(yōu)質(zhì)核心房源供需緊張，議價空間持續(xù)收緊；而配套薄弱、地段偏遠(yuǎn)、產(chǎn)品老舊的低性價比房源，仍將面臨價格與流動性雙重壓力。

兩位業(yè)者特別提醒，當(dāng)前市場仍處于調(diào)整期，遠(yuǎn)郊、非核心資產(chǎn)的流動性風(fēng)險依然存在，購房者應(yīng)結(jié)合自身實際需求理性決策，不宜盲目跟風(fēng)。整體來看，下半年廈門樓市大概率延續(xù)當(dāng)前平穩(wěn)分化的態(tài)勢，給剛需和改善客群留出從容的選房空間。

“當(dāng)前樓市分化趨勢愈發(fā)清晰：資金充裕的客群追求更好的居住體驗，多選擇核心區(qū)的新房或次新房；而預(yù)算有限的剛需群體，則更多選擇配套成熟的存量房源，不同客群的置業(yè)路徑正在明顯區(qū)隔。”劉家禮最后總結(jié)道。