根據(jù)潘石屹預(yù)測的未來房價：150萬房子，到2030年還能值多少錢

打開中國普通家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，你會看到一個幾乎壓倒性的事實(shí)——央行2019年調(diào)查顯示，房產(chǎn)約占城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)的59.1%，住房仍是家庭資產(chǎn)中最重要的組成部分。

結(jié)合 2025 年末國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室跟蹤測算，經(jīng)過五年樓市調(diào)整與居民資產(chǎn)再配置，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)比重回落至約 55%，金融資產(chǎn)占比提升至 45%，資產(chǎn)單一化問題有所緩解，但分層分化顯著 —— 三四線城市普通家庭房產(chǎn)占比仍超 75%，財(cái)富依舊高度集中于房產(chǎn)。這意味著什么？

意味著大多數(shù)中國人的＂命運(yùn)曲線＂，其實(shí)就是那條房價曲線。房子漲，一家人心安理得地談?wù)撛姾瓦h(yuǎn)方；房子跌，連飯桌上的話題都變得沉默。

這幾年的市場，恰恰進(jìn)入了最考驗(yàn)人的階段。掛出去的房子半年沒人問，看房的人反復(fù)砍價卻遲遲不簽合同。

一頭是急著套現(xiàn)的業(yè)主，一頭是想抄底又怕接刀的買家，雙方都在盯著對方眨眼。我的判斷是——這種＂雙向僵持＂，本身就是市場觸底的典型信號，而不是繼續(xù)下墜的證據(jù)。

真正的暴跌從不給你從容糾結(jié)的時間，只有底部區(qū)域，才會讓所有人陷入猶豫。有意思的是，越是在這種時候，一個具體的問題反而最能戳中人心：一套現(xiàn)在掛牌150萬的房子，五年之后的2030年，到底能值多少錢？

為什么鎖定2030年？因?yàn)?030年既是“十五五”規(guī)劃收官年，也將是1998年住房制度改革啟動后的第32年。

人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)增長中樞，幾大長周期變量將在這個時點(diǎn)集體給出答案。樓市這盤棋，那時候基本就能看清勝負(fù)手。

我對未來五年樓市走向的整體判斷，可以濃縮成十二個字：量縮價穩(wěn)、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)升級。這不是新鮮觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)早有共識，但真正理解每一層含義的人并不多。

先說＂量縮價穩(wěn)＂。量縮這件事，其實(shí)沒什么可爭議的。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新建商品房銷售面積約9.7億平方米，比2021年17.9億平方米的峰值幾乎打了對折。這不是短期回調(diào)，而是結(jié)構(gòu)性收縮——中國主流購房年齡段人口（25至44歲）從2015年后開始下滑，這是不可逆的基礎(chǔ)面。

關(guān)鍵在于＂價穩(wěn)＂。我看到很多人還在幻想房價跌回十年前，這種情緒可以理解，但從政策底層邏輯看，這種情況幾乎不可能發(fā)生。

房地產(chǎn)與居民財(cái)富、地方土地收入、銀行按揭貸款和開發(fā)貸款聯(lián)系緊密，劇烈波動可能影響金融穩(wěn)定和消費(fèi)預(yù)期。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷崖式松動，整個宏觀系統(tǒng)都得跟著顛簸。

2024年9月中央政治局會議首次提出＂促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)＂，這不是一句普通的表態(tài)，而是政策定調(diào)的分水嶺。到2025年，＂止跌回穩(wěn)＂進(jìn)一步升級為＂持續(xù)用力＂。

政策工具箱里還有多少牌可以打？答案是——比大多數(shù)人想象的多得多。首付比例、房貸利率、限購限售、稅收優(yōu)惠、收儲保障房，每一項(xiàng)都還有向下調(diào)整或向上加碼的空間。再說＂區(qū)域分化＂。

這是未來五年最殘酷的現(xiàn)實(shí)。同樣是150萬的房子，命運(yùn)可能完全不同——一套是深圳南山地鐵盤，一套是東北某地級市的遠(yuǎn)郊大盤，五年后的價差不是百分之幾十，而是可能天差地別的兩個世界。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010到2020年間，中國有超過100個地級及以上城市出現(xiàn)人口凈流出。人是樓市最根本的支撐，人走了，房子就是空殼。

未來的房產(chǎn)，不再是＂資產(chǎn)＂，而是＂負(fù)債＂或＂資產(chǎn)＂的分水嶺，取決于所在城市的產(chǎn)業(yè)活力和人口凈流入。最后說＂結(jié)構(gòu)升級＂。

我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2025 年已達(dá)到 42 平方米，這個數(shù)字放在國際視野看已經(jīng)不低。市場需求早就從＂能住＂轉(zhuǎn)向＂住好＂。

2024年以來，“好房子”建設(shè)方向逐漸明確；2025年5月1日起，強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，對層高、隔聲、電梯、日照和適老化等提出更高要求。換句話說，未來的房子分兩類——＂能升值的房子＂和＂能住的房子＂。

這兩者的重合區(qū)間，正在快速收窄。潘石屹早年多次提及一個判斷：房價跌幅一旦觸及20%，就是重要的風(fēng)險警戒線。這不是拍腦袋的直覺，而是有金融學(xué)基本邏輯的。

我國居民住房貸款的首付比例，過去主流是30%。粗略算一下：房價下跌20%，購房者賬面上的凈資產(chǎn)就被抹掉近七成；下跌超過30%，很多家庭直接進(jìn)入＂負(fù)資產(chǎn)＂狀態(tài)——房子賣了都還不清貸款。

這時候斷供率會陡增，銀行不良貸款接踵而至，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性就要被真正考驗(yàn)。這條20%的線，本質(zhì)上是政策＂絕對不能失守＂的底線，而不是＂可能觸及＂的參考。

所以每次市場靠近這條線，政策組合拳就一定會打出來。這也是為什么這一輪全國百城均價從高點(diǎn)到現(xiàn)在，累計(jì)跌幅在20%以內(nèi)就明顯放緩——不是巧合，是必然。

個體感受當(dāng)然千差萬別。有的投資客手里的商住公寓打了對折，有的核心地段學(xué)區(qū)房只回撤了不到10%。但站在全國大盤的視角，20%就是那面看不見但撞得頭破血流的墻。

好，鋪墊這么多，可以直接給出我的答案了。一套現(xiàn)在值150萬的房子，到2030年值多少錢，取決于它屬于以下哪一種：

第一種：核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有硬支撐、地段具備稀缺性。這類資產(chǎn)的長期回報，本質(zhì)上跟著廣義貨幣增速走。

中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，近年M2同比增速維持在7%到9%的區(qū)間。如果該區(qū)域人口、收入、租金和改善需求保持增長，150萬元房產(chǎn)到2030年可能出現(xiàn)一定名義升值。

而且這類資產(chǎn)的最大優(yōu)勢不是漲得多，而是流動性好——想變現(xiàn)的時候，能變現(xiàn)，這一點(diǎn)在存量時代無比珍貴。第二種：普通省會、地級市中心地段的自住盤。

沒有明顯人口流失，供需相對平衡，靠本地剛需和改善需求撐盤。這類房子漲不動，也塌不下，價值大致跟著CPI溫和波動。

五年之后，150萬可能還是150萬，或者小幅上浮到160萬左右。這類房產(chǎn)的價值不在于賺錢，在于＂不虧＂——在越來越多的房子跑輸通脹的時代，保本本身就是勝利。

第三種：人口流出、產(chǎn)業(yè)空心、供應(yīng)嚴(yán)重過剩的遠(yuǎn)郊或弱勢區(qū)域。這是最需要警惕的一類。哪怕全國樓市整體企穩(wěn)，這些區(qū)域也很難獨(dú)善其身。

掛牌半年無人問津、租金覆蓋不了物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象只會更普遍。150萬跌到120萬甚至更低，都不算意外。

更麻煩的是，這類房子的問題不只是價格，而是＂賣不掉＂——賬面上還有價，實(shí)際上已經(jīng)失去交易屬性。

看到這里，你可能覺得上面說的都是趨勢和道理。那我干脆把話說得再直白一點(diǎn)，給出三個具體的操作性判斷：

判斷一：手上有一套自住房，別聽風(fēng)就是雨。除非家庭現(xiàn)金流出了大問題，否則不要在這個時點(diǎn)割肉。

核心地段的房子，五年之后大概率不會讓你后悔今天沒賣。真正的風(fēng)險從來不是＂沒賣在高點(diǎn)＂，而是＂賣了之后錢不知道去哪＂。

判斷二：手上有多套房，抓緊優(yōu)化結(jié)構(gòu)，別對劣質(zhì)資產(chǎn)抱幻想。遠(yuǎn)郊沒配套、老破小無稀缺性、依賴概念炒作的房子，能出手就出手，哪怕接受一定程度的折價。

這不是止損，是＂資產(chǎn)再配置＂。把資金騰挪到核心地段的次新改善盤，或者轉(zhuǎn)向流動性更好的金融資產(chǎn)，長期看會證明這是最正確的選擇之一。

存量博弈時代，＂選擇做減法＂比＂努力做加法＂更重要。判斷三：想上車的年輕人，別再等所謂的＂極限抄底＂。

市場底部從來不是敲鑼打鼓來的，而是在漫長的僵持中悄悄形成。核心城市、核心板塊的優(yōu)質(zhì)樓盤，跌到位了就是機(jī)會。

等到官方數(shù)據(jù)全面轉(zhuǎn)正、成交量重新放大的時候，你手里的錢只能追著漲。＂最好的買點(diǎn)＂永遠(yuǎn)只在事后可見，＂足夠好的買點(diǎn)＂就在現(xiàn)在的僵持里。

我最想傳達(dá)的一個觀點(diǎn)是——中國樓市的＂普漲時代＂確實(shí)結(jié)束了，但這不等于＂價值時代＂的結(jié)束，反而是它真正的開始。

過去二十年，閉著眼睛買房都能賺，那是城鎮(zhèn)化紅利和貨幣擴(kuò)張共同催出來的一次性行情。未來二十年，你需要真正懂城市、懂地段、懂人口結(jié)構(gòu)、懂產(chǎn)業(yè)趨勢，才能選到會升值的那一小部分資產(chǎn)。

這對普通人來說是壞消息，也是好消息——壞消息是躺賺沒了，好消息是買房終于回歸了＂資產(chǎn)選擇＂的本質(zhì)，而不是＂閉眼下注＂的賭博。中國城鎮(zhèn)化率2024年達(dá)到67%左右，距離發(fā)達(dá)國家80%以上的水平還有相當(dāng)空間。

京津冀、長三角、粵港澳、成渝幾大城市群仍在虹吸人口和產(chǎn)業(yè)，這些地方的核心資產(chǎn)，長期價值依然清晰可見。至于150萬的房子到2030年值多少錢，答案不在樓市大盤，而在你自己的選擇里。

看懂常識，尊重周期，不迷信神話，也不輕易割肉——這就是普通人在這輪樓市大轉(zhuǎn)折里，最踏實(shí)的一條生存路徑。