現在3.2億，十年將突破4億！中國“人口紅利”謝幕，房子還賣給誰？

文 | 中國金融網(CFN) 金捷

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2025年底，中國60歲及以上人口達到3.2億，占總人口的23%。已經進入中度老齡化社會。

預計到2035年左右，這個數字將突破4億，占比超過30%，進入重度老齡化階段。

與此同時，2026年1至5月，新建商品房銷售面積3.13億平方米，同比下降10.8%；銷售額2.94萬億元，同比下降13.5%。百城二手住宅價格累計下跌2.9%。6月，百城二手住宅均價每平方米12639元，同比下跌7.68%。

這兩個數字之間，有一條被大多數人忽略的暗線。

過去三十年，中國城市的競爭邏輯很單一——搶人。誰搶到更多的年輕人，誰就搶到了未來的經濟增長。年輕人來了，要買房、要結婚、要生孩子、要消費。一套房子綁定一個家庭三十年的債務，一個家庭綁定一座城市三十年的未來。

這個邏輯曾經運轉得很好。好到讓所有人都以為它會永遠運轉下去。

但3.2億這個數字告訴你：不會了。

人口結構的“懸崖”：每年新增1300萬老人，年輕人卻在減少

先看幾組數據。

2025年末，16至59歲勞動年齡人口85136萬人。60歲及以上人口32338萬人，比上年增加1307萬人。65歲及以上人口22365萬人，比上年增加342萬人。

從輕度老齡化到中度老齡化，中國只用了大約25年。而法國用了115年，瑞典85年，美國66年，英國45年。

未來十年，中國60歲以上老年人口將突破4億，占總人口比重超30%。“十五五”期間，60歲以上老年人口年均凈增加超過1000萬人。

這些數字翻譯成大白話就是：中國正在以人類歷史上最快的速度變老。

老齡化意味著什么？意味著勞動力在減少，消費結構在改變，儲蓄率在下降，房地產的“接盤俠”在變少。

過去三十年，房地產的邏輯是：年輕人進城→買房→漲價→更多年輕人進城→買房→繼續(xù)漲價。這個鏈條的起點是“年輕人進城”。當年輕人不再增加，甚至開始減少的時候，鏈條就斷了。

2025年全年出生人口792萬人，比2024年下降162萬人。一增一減之間，人口結構的天平正在傾斜。

靠人口紅利驅動高增長的時代，已經結束了。

房子正在失去“接盤俠”：3.2億老人的遺產房將大量涌入市場

房地產的問題，不只是“年輕人少了”這么簡單。

第一個問題：需求端在萎縮。

2026年上半年，百城二手住宅價格累計下跌2.9%。以價換量成為主旋律。30個重點城市二手房成交套數占一二手總成交比重達68%。市場正在從“新房主導”轉向“存量主導”。

而存量房的定價權，掌握在二手房業(yè)主手里。當越來越多的人想賣房而不是買房的時候，價格只能往下走。

第二個問題：供給端在增加。

3.2億老年人意味著什么？意味著未來十年，將有大量老年人去世后留下空置的房產。這些房子會進入市場，成為供給。

這不是猜測，是數學。

60歲以上人口每年凈增超過1000萬人。對應的，每年也有大量老年人去世。他們留下的房子，大部分會進入二手房市場——被繼承、被出售、被掛牌。

與此同時，年輕人越來越少，首次購房需求在萎縮。供給增加、需求減少——這是經濟學里最經典的“價格下跌”模型。

第三個問題：房子的“金融屬性”正在被剝離。

過去二十年，買房穩(wěn)賺不賠的預期正在被打破。當房價不再永遠上漲，當持有房產的成本（物業(yè)、稅費、折舊）開始超過收益，房子就從“資產”變成了“負債”。

中指研究院預計，2026年全年新建商品房銷售面積約8.1億平方米，同比下降7.8%。70城新房價格同比跌幅持續(xù)擴大，僅一線城市5月跌幅邊際收窄。二三線城市價格調整壓力仍存。

那些動輒喊價幾百萬、上千萬的房子，不知道要賣給誰？

銀發(fā)經濟正在“補位”：從“搶年輕人”到“搶老人”

人口紅利退場，但需求不會消失——它只是換了一個方向。

2025年，中國銀發(fā)經濟規(guī)模已接近7萬億元，約占GDP的6%。預計到2035年將達到30萬億元，占GDP比重約10%。

7萬億是什么概念？2025年中國社會消費品零售總額約50萬億。銀發(fā)經濟已經占了將近七分之一。

更大的變化在于，老人不再只是“被養(yǎng)著”的對象，而是正在變成“有錢有閑”的消費主力。

目前，我國企業(yè)退休人員約1.2億人，月人均養(yǎng)老金約3350元。機關事業(yè)單位退休人員超過2200萬人，月人均養(yǎng)老金約6300元。僅城鎮(zhèn)退休職工群體，每月領取的養(yǎng)老金就超過5000億元，一年加起來接近7萬億元。

2024年7月至2025年6月，全國旅居養(yǎng)老達到8431.6萬人次。2025年，云南旅居總花費697.05億元，同比增長54.2%。2025年前7個月，廣西旅居養(yǎng)老帶動消費580多億元。

老人們在用腳投票，也在用錢包投票。

更值得關注的是消費結構的變化。銀發(fā)群體呈現出顯著的“低齡化”與“高素質化”特征。60至69歲的低齡老年人口在老年人口中占比超過一半，銀發(fā)族的教育水平持續(xù)提升，消費觀念已從單純的保障性支出轉向追求生活品質。70后、80后正在提前進入“養(yǎng)老消費”的射程。這一代人受教育程度更高、消費能力更強，也更愿意為健康、品質生活和康養(yǎng)服務買單。

今年以來，城市競爭的邏輯正在逆轉。

截至2026年6月，海南、云南、廣西、廣東、四川、山東、浙江、江蘇等多個省份，都已出臺旅居養(yǎng)老或銀發(fā)經濟專項政策。吉林提出到“十五五”末全省銀發(fā)經濟產值突破5000億元。廣西提出到2026年吸引550萬人次旅居養(yǎng)老客群。云南提出到2027年前培育3000個以上鄉(xiāng)村旅居重點村。

2024年1月，國務院辦公廳發(fā)布《關于發(fā)展銀發(fā)經濟增進老年人福祉的意見》，這是我國首個以銀發(fā)經濟命名的專項政策文件。

從國家到地方，一套圍繞銀發(fā)經濟的新競爭體系正在形成。城市們終于意識到：老人不是負擔，是新的增長點。

老人留下來，不只是帶動消費，還能讓原本閑置的房子、酒店、商業(yè)設施重新運轉起來。吉林明確提出盤活庫存商品房發(fā)展旅居養(yǎng)老。延吉提出“南游三亞、北居延吉”，2025年春季房交會中，非本地購房者占比達到74.7%。

一個城市能不能留住老人，正在成為衡量城市競爭力的新標準。

房子，未來還賣給誰？

過去三十年，中國經濟增長的引擎是“人口紅利+房地產”。

年輕人進城，買房，背上債務，努力工作還貸——這套模型撐起了中國經濟的半壁江山。

但模型是有前提的：得有足夠多的年輕人不斷進城。

2025年，3.2億60歲以上老人。2035年，4億。年輕人越來越少，老人越來越多。房地產的“接盤俠”在減少，而空置的房子在增加。

這不是周期性的波動，這是結構性的逆轉。

當然，這不意味著所有房子都會一文不值。核心城市、核心地段的好房子，依然有它的價值。但“隨便買一套就能漲”的時代，已經結束了。

中指研究院的判斷很直白：部分核心城市出現的房價回升行情，是政策精準托底驅動的結構性底部修復，并非市場全面趨勢性反轉，不具備全國普漲的基礎與條件。

未來最貶值的，就是那些人口流出、缺乏產業(yè)支撐的三四線城市的房子。沒有接盤俠，沒有流動性，只有不斷增加的持有成本和不斷縮水的賬面價值。

靠人口紅利高增長的時代已經結束。下一個時代的贏家，不是誰搶到了最多的年輕人，而是誰能承接住3.2億老人的消費力。

城市的競爭，正在進入下半場。