澳洲買房最好機會，就是現在？澳洲房價，要跌27萬澳元！都是工黨惹的禍？

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政策調整投資者逐漸退場 區域買家迎短暫購房窗口期

區域市場曾有投資者大量涌入，預算案公布后，隨著投資者逐漸退出，區域市場買家正迎來難得的購房窗口期，不過中介普遍表示，這個窗口期不會持續太久。

自聯邦政府公布以住房為核心的預算案后，過去幾周內投資者活動有所回落，該預算案對負扣稅（negative gearing）和住宅投資物業的資本利得稅折扣做出了重大調整。新冠疫情期間區域住房市場曾獲得空前關注，在一些熱門區域市場，有中介日均要接到數十個代表跨州或首府投資者的買家中介來電。

PropTrack的6月住宅價格指數顯示，過去五年區域住宅中位價上漲49.4%，同期首府城市中位價僅上漲30%，不少收入較低的本地居民已經難以跟上房價漲幅。大量來自大城市的投資者，給預算有限、收入偏低的本地居民帶來激烈競爭。

2025年澳洲統計局（ABS）數據顯示，首府城市工作者平均年收入比區域居民高出近8000元。

由于入門價格較低、租金回報較高且成長潛力強勁，投資人歷來對周邊地區的房地產市場抱持濃厚的興趣，不過隨著房地產投資者稅收優惠的收緊，許多人可能會將資金轉向其他資產，徹底放棄房地產投資，為區域地區購房者帶來利好。

REA集團經濟學執行經理摩爾表示，近年澳洲多數區域的投資者活動一直很活躍，目前需求已經開始軟化，雖然目前還未在硬性數據中看到預算案變化的影響，但是疊加加息因素，預算案出臺前市場就已開始降溫，預計投資者需求會繼續回落，但不會出現價格大幅下跌，政策對房價的長期影響僅約幾個百分點。

買家中介說，新規導致租屋投資變得更加困難，當地買家面臨的競爭明顯放緩，但是可能不會持續太久，有能力的首次購房者可適時出手，預計市場很快會重新企穩。

澳洲房地產買家代理協會（REBAA）新州代表說，市場已正式進入過渡期，區域市場會得到支撐但增長更具選擇性。

REBAA昆州發言人表示，當地市場正從繁榮期回調，買家的情緒已經發生了變化，決策時間更長，盡職調查更加深入，對價格和價值也更加敏感。

維州REBAA買方代理表示，在租賃市場緊張和租金收益率可觀的支撐下，地區房地產市場保持了相對的韌性，而投資者似乎正在采取觀望態度。

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墨爾本分區限制全澳最少，內東區仍難建房：放寬規劃或釋放150萬套住房

澳洲住房短缺仍在加劇，而最新分區研究把焦點再次拉回到一個老問題：很多城市并不是沒有土地，而是現行規劃讓更多住房難以合法建成。

YIMBY Melbourne發布的《澳洲分區地圖集》顯示，在各首府城市中心約20公里范圍內，大量住宅用地仍受到低密度分區、兩層限高或遺產保護等限制。

相比其他首府，墨爾本整體限制較少，但其內東區不少高需求地段仍被規劃規則“鎖住”。

相關研究稱，墨爾本約45%的住宅用地屬于高度受限范圍，明顯低于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德萊德和霍巴特等城市。ABC對該地圖集的報道也指出，墨爾本是澳洲最容易增加住房密度的首府城市之一。

不過，整體寬松并不代表沒有瓶頸。Boroondara、Yarra和Glen Eira等內東區及中環地方政府區域，被認為仍存在較高比例的嚴格規劃限制。

問題在于，這些區域通常靠近就業、學校和公共交通，卻往往更難興建公寓、聯排或中密度住房。

支持放寬規劃的人士認為，高房價本身已經說明需求存在：越多人想住在某些社區，越應該允許這些地方提供更多住房選擇。

若繼續把大部分土地留給低密度住宅，購房者和租客只能被迫向更遠郊區擴散。

反對者則擔心，過快提高密度會給交通、停車、學校和社區環境帶來壓力，也可能改變傳統街區風貌。尤其是在墨爾本一些富裕內城區，任何繞過主要道路、深入住宅街區的規劃改革，都可能引發強烈反彈。

報告估算，如果澳洲主要城市進一步放寬限制，全國住房供應潛力可能大幅增加，墨爾本也有機會釋放可觀新增住房空間。對于維州政府來說，挑戰不只是設定住房目標，而是如何讓規劃、基礎設施和社區接受度同步推進。

這場爭論的核心，已經不再只是“建不建高樓”。它真正觸及的是：在住房可負擔性惡化的背景下，澳洲城市是否還承受得起把大量高需求土地維持在低密度狀態。

03

澳洲若完成120萬套住房目標，房價或下跌27萬澳元！

一項最新模型分析顯示，如果澳洲聯邦政府能夠如期完成國家住房協議下的建房目標，澳洲平均房價可能從高點下跌約27萬澳元，跌幅最高達到22%。

這項由OurTop10.com.au委托Primara Research進行的分析指出，在失業率和利率維持當前水平的情況下，大規模增加住房供應，可能顯著改變澳洲房地產市場的供需關系，并對房價形成下行壓力。

不過，從目前的建設進度來看，澳洲距離目標仍有不小差距。最新數據顯示，澳洲第一季度新屋開工量較上一季度減少約6000套，總開工量環比下降11.2%，至48,012套。

其中，高密度住宅開工量降幅最明顯，第一季度下降19.8%，至19,116套；獨立屋開工量也下降3.5%，至27,658套。同期住房竣工數量和整體建筑活動基本陷入停滯。

按照國家住房協議，澳洲計劃在截至2029年的五年內建造120萬套新住房。但根據今年3月的數據，目前實際進度已落后約12.5萬套。要實現目標，澳洲平均每季度需要建造約6萬套住房。

由于協議實施第一年已經未能達標，未來數年需要完成的建房壓力進一步上升。

Primara Research研究及數據主管Peter Drennan表示，如果政府最終實現住房目標，澳洲房地產市場可能迎來明顯調整，并為被高房價擠出市場的年輕買家創造新的入市機會。

數據顯示，2023年9月澳洲平均房價約為92.5萬澳元。

模型預計，在住房供應目標逐步推進的情況下，平均房價可能在2027年9月升至約115萬澳元的高點，隨后開始回落，并在2031年底降至約92.7萬澳元。

這意味著，與預測高點相比，平均房價可能下跌約22%，相當于減少約22萬至27萬澳元。

他說，如果政府的目標確實是改善住房可獲得性和可負擔性，那么增加住房供應，將讓更多澳洲人能夠以近年來少見的價格購買住房。

獨立經濟學家Saul Eslake指出，政府在擴大住房供應方面面臨一個長期存在的政治矛盾。

一方面，政府不斷強調要幫助首次購房者進入市場；另一方面，大規模增加住房供應可能壓低房產價值，而政客通常不愿公開表達希望房價下降。

Eslake表示，澳洲每年首次購房者大約只有10萬至15萬人，即使算上尚未成功入市的潛在買家，真正支持房價下降的選民數量仍然有限。

相比之下，澳洲約有1100萬人擁有自住房，至少還有約200萬人持有投資房產，盡管兩類人群之間存在重疊。這意味著，支持房價維持高位或繼續上漲的選民人數，遠高于希望房價下降的人群。

Eslake認為，這也是為什么主要政黨在討論生活成本時，往往避免直接提出降低房價。他表示，無論是總理Anthony Albanese，還是前反對黨領袖Peter Dutton，在上次聯邦大選前提出的住房政策，都可能在短期內繼續刺激住房需求，并推動房價上漲。

Eslake認為，若住房供應增加，同時配合負扣稅和資本利得稅調整，首次購房者將成為房價下降的最大受益者。

目前，投資者借入資金中約80%用于購買現有住宅，而投資者約占新增住房貸款總額的40%。他估算，如果相關稅收優惠減少，現有住宅市場中的投資者貸款需求可能下降約32%。

政府此前表示，隨著投資者在現房市場中的競爭減少，可能會有額外7.5萬人獲得購買自住房的機會。

Eslake認為，投資者需求下降不僅會改善首次購房者的入市條件，中長期來看也可能推動租金回落。他表示，如果購買現房的投資者減少，意味著更多住房將被自住買家購買，認為這必然會導致租金上漲的說法并不成立。

對于現有自住業主而言，房價下跌的實際影響也可能有限，因為大多數人是在同一個市場中出售舊房并購買新房。

Eslake認為，真正可能受到損失的是投資者，但房地產投資與股票投資一樣，本身就應承擔價格波動風險。

盡管增加供應可能改善住房可負擔性，但建筑行業表示，澳洲要完成120萬套住房目標，仍面臨嚴重的勞動力、投資和監管障礙。

Master Builders Australia政策主管Melissa Byrnes表示，負扣稅和資本利得稅政策的不確定性，正在導致部分投資者推遲決策，并影響建筑行業活動。

她指出，澳洲住房建筑行業目前短缺約11.5萬名工人，而基礎設施建設領域還需要約30萬名工人，勞動力競爭將進一步限制住房建設速度。

此外，復雜的審批流程和監管要求，也在明顯推高新房建設成本。根據生產力委員會相關數據，規劃、審批和監管等繁文縟節，可能令每套住房增加約32萬澳元的成本。

Byrnes表示，政府推動國家建筑規范現代化是積極一步，但遠不足以解決住房供應問題，行業還需要更快的審批流程、更多基礎設施投入和更穩定的投資環境。

專家建議將撥款與住房目標掛鉤Eslake建議，聯邦政府可以通過財政激勵，推動各州政府放寬分區和規劃限制，加快住房建設。

他說，聯邦政府可以向完成住房目標的州提供更多撥款，甚至考慮將部分商品及服務稅收入分配，與各州住房建設表現掛鉤。

在他看來，澳洲住房可負擔性問題的核心仍然是供應不足。如果政府真正希望讓年輕人和首次購房者更容易進入市場，就必須接受一個現實：增加供應可能意味著房價不再持續上漲，甚至出現明顯回落。

04

黃金海岸租金創歷史新高

黃金海岸房屋租金已創歷史新高，不過房地產分析師指出，這個全澳最貴的租賃市場中仍有相對負擔得起的區域。

Domain本周發布的最新數據顯示，6月季度黃金海岸房屋租金中位數升至每周950元，雅柏文達每周850元。

REA集團PropTrack數據顯示，截至6月的三個月內，黃金海岸租金中位數上漲2.5%至每周890元，這一增速與全澳首府城市近兩年來最強勁的租金上漲趨勢一致。

6月，Broadbeach Waters是當地租房最貴的區，房屋租金中位數每周1500元，緊隨其后的是Clear Island Waters、Bundall、Tallebudgera和Benowa。雅柏文租金最貴的是Main Beach，中位數每周1100元，后續依次為Benowa、Burleigh Heads（每周900元）、Currumbin（每周898元）和Broadbeach（每周895元）。

Domain研究與經濟主管鮑威爾表示，黃金海岸獨立屋和公寓租金中位數不相上下并不罕見，公寓多位于黃金沿海或核心市中心地段，這推高了其價格水平。

鮑威爾說，推動租金增長的因素早于5月聯邦預算的資本利得稅和負扣稅改革，今年已經歷三次加息，租賃供應仍不足，市場偏向房東。

不過，鮑威爾同時表示，整個黃金海岸的租金跨度區間仍然很大，人口快速增長的北部區域過去12個月租金漲幅百分比最高，卻仍是當地租房最實惠的區域。

其中Pimpama房屋租金中位數每周743元，是租房最便宜的區，鄰近的Willow Vale為每周750元，Labrador為每周775元。

而公寓租金最便宜的是Nerang（每周650元）、Ashmore（每周685元）和Labrador（每周700元）。

鮑威爾說，這也反映黃金海岸其實并沒有一個「單一」的租賃市場，租客找實惠房源或協商租約時務必做好市場調研，雖然部分區域租金漲幅很高，但是也有郊區租金停滯甚至微降。

昆州房地產協會（REIQ）行政總裁梅科雷拉說，最新租金數據并不令人意外但意義重大，持續供應短缺和不成比例的豪華新樓盤推高了租金，現有住房市場承壓嚴重，在建房產價格極高，導致很多昆州人根本負擔不起。

根據REIQ數據，當地租賃市場空置率僅1.1%，極度緊張。

梅科雷拉說，健康空置率應在2.6%至3.5%之間，空置率在此區間時，租客會有更多選擇，市場更平衡，租金也會趨于穩定。黃金海岸和昆州其他地區一樣，都需要建設更多可負擔住房。

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