上海半年賣了23萬套房！誰在買？誰在賣？

苗野丨發自上海

2026年上半年的上海樓市，正式交卷。

據上海市房地產交易中心數據，上半年上海二手房累計成交14.73萬套，創下近五年同期新高，同比增長約13%；新房累計成交8.48萬套，同比增長約14.7%。

數據背后，是頭部房企的強勢領跑與市場內部的結構性分化。

“招商蛇口上海公司上半年全口徑銷售額約263.05億元，對應銷售面積31.1萬平方米”；“保利上海上半年銷售額155億元，并累計完成2202戶交付”“安瀾上海以約61億元的銷售額，穩居上海3000萬元以上高端豪宅市場的標桿之位”……記者從多家頭部房企獲取的“成績單”印證了市場的回暖態勢，多數房企對下半年上海樓市走向持積極預期。

撬動這輪行情的杠桿，是2月落地的“滬七條”：非滬籍外環內購房社保年限從3年縮至1年、公積金貸款額度從160萬元提至240萬元、成年子女購房暫免房產稅……這套組合拳精準撬動了剛需與改善兩端，市場的齒輪開始重新轉動。

但硬幣的另一面同樣鋒利。TOP20房企中，民營房企僅占兩席；TOP30的門檻從去年的53.3億元跌至23.5億元；TOP50房企累計操盤金額同比下滑約23%。

展望下半年，除了龍頭房企貨值充足，上半年拿地較猛的企業也蓄勢待發。伴隨新增地塊陸續入市，三季度房企銷售排名格局或將迎來新的變動。機構普遍預計，當政策紅利與市場內生動能形成合力，信心漸聚，上海樓市“金九銀十”值得期待。市場份額在向頭部房企聚攏，資源在向核心地段傾斜，購房者在用真金白銀為好地段、好房子投票。

五年最佳半程，二手房成交量躍升14.73萬套

上半年上海樓市的熱度中，二手房市場扮演了“排頭兵”的角色。

網上房地產數據顯示，6月份，上海二手房成交25158套，同比上漲21.1%。剔除春節所在的2月，已連續第7個月穩居2.2萬套以上。

從月度走勢來看，今年3～5月，上海二手房成交量連續三個月穩定在2.8萬套以上，形成了近年來罕見的“超長小陽春”。

3月單月成交31215套，成為近五年來首次站上3萬套活躍線的月份。4月份累計網簽量達28742套，創下近十年上海4月單月成交量最高值。5月份28023套的全口徑成交量，創下了近6年來的同期新高。

“這半年，稱得上是近五年上海二手房市場的最佳半程。”有行業觀察者如是感嘆。

這背后是一條斜率分明，持續向上的修復曲線：自2022年上半年5.67萬套的谷底起步，市場歷經2023年的9.5萬套、2024年的10.89萬套，到2025年躍上13.01萬套，直至2026年上半年達到14.73萬套。五年間累計增幅達159%，且每年均實現正增長，修復態勢連貫且強勁。

上海中原地產市場分析師盧文?認為，綜合上半年量價表現，上海二手房市場反彈基礎扎實，全年行情值得期待。下半年市場整體以震蕩修復為主，后續若落地更多改善友好政策，將有效打通置換鏈條，激活改善需求，進一步夯實二手房持續反彈的行情。

上半年市場活躍度讓許多中介重新感受到了“賣方市場”的氛圍。

記者在采訪中獲悉，有中介門店上半年交易量同比增長超30%，經紀人的人均月帶看量在10組左右。交易中心重現繁忙，從年初開始，上海各區房地產交易中心就人頭攢動，工作日成交量保持在500套以上，雙休日單日能超過1000套。

“議價空間急劇縮小，這是最顯著的變化。”上海閔行區某中介門店經理表示，總價300萬～400萬元的剛需房源，議價空間從6%縮至3%，“砸盤”式降價幾乎絕跡，房源平均成交周期從90天縮短至60天。“現在可以說是弱賣方市場，房東心態普遍轉強。”

市場回暖不僅體現在總量上，更體現在內部結構的良性循環。成交重心從300萬元以下“剛需獨大”轉向500萬～800萬元“剛需、改善同步發力”，置換鏈條被逐步打通。在浦東張江板塊，總價500萬～800萬元100平方米左右的房源去化明顯加快；在虹口成交高度集中在500萬～1000萬元的剛需改善總價段；在徐匯有學區房掛牌一天就賣出去了。

多位受訪專家表示，上海二手房市場在政策、價格和市場信心多重作用下，已進入一個穩固的修復通道。靜安、徐匯、浦東金橋等核心片區次新房成交火熱，呈現“賣小買大、賣舊買新”趨勢，一二手置換傳導鏈條持續打通。

“預計今年上海二手房成交量會達到25萬～26萬平方米的水平。”同策研究院聯席院長宋紅衛認為，上海樓市置換鏈條正向上傳導，二手房市場主要是從300萬元以下向300萬～800萬元總價段傳導，這個總價段占比在二季度有明顯上升趨勢。一方面是核心區“老破小”價格調整到位，租售比超過2.5的水平，部分剛需開始上車。另外核心優質的300萬元以下房源掛盤量減少，倒逼剛需看房總價預算向上跳級。

半年8.48萬套新房，“日光盤”與“冷盤”齊飛

新房市場的暖意持續發酵。

從整體盤面來看，2026年上半年上海新房累計成交8.48萬套，較2025年同期的7.39萬套將增約1.1萬套，同比漲幅達14.7%。其中，6月單月成交1.77萬套，躍居2025年以來月度成交次高點，僅次于去年12月創下的1.95萬套峰值。

另據上海中原地產監測數據，6月上海新房均價64097元/平方米，環比微漲0.42%，整體呈“量升價穩”的健康態勢。

“大盤全面回暖，上海樓市領跑全國。”這是多位行業人士給出的評價，這一輪復蘇的韌性與持續性均超出年初預期。

熱銷同樣體現在房企的銷售賬面上。

據中指研究院數據，2026年1～6月上海TOP30房地產企業合計銷售2244.2億元。華潤置地、招商蛇口、保利發展三家合計707.5億元，占比31.5%。

華潤置地以全口徑銷售額289.5億元登頂榜首，操盤金額達296億元，同比上漲約33%。其標桿項目澐啟濱江自2025年11月首開至今，210天8次開盤936套成交，單盤狂攬超210億元。上半年該項目以115.4億元銷售金額位列全市商品住宅銷售金額榜首。

招商蛇口上海公司以263.05億元位居第二，銷售面積繼續保持領先；保利上海以155億元位列第三。中海地產（143億元）、上海陸家嘴（117.4億元）、建發房產（109.4億元）、中國金茂（108億元）緊隨其后，共同構成“百億陣營”。

“在上海全市單盤銷售金額TOP10中，華潤置地獨占五席，依托品牌、產品與營銷運營綜合優勢。”克而瑞分析認為，招商蛇口依靠充足貨值與全域均衡布局穩住業績，主推安瀾上海、招商林嶼湖畔、招商序等新盤多點開花，不依賴單一爆款。頭部房企打法各不相同。

宋紅衛認為，今年上半年上海二手房和新房的比例是6.6比1，上海已進入成熟存量市場階段，大量剛需剛改主要由二手房市場來解決，新房更多是滿足中高端改善需求，盡管新房成交量有所下降，但品質不斷提升，伴隨的是房價也不斷上升。

如果說銷售排行是“面”，那具體項目的冷熱分化就是“點”。

上半年上海商品住宅TOP20項目合計銷售700.3億元。其中，華潤澐啟濱江以銷售金額115.4億元高居榜首；安瀾上海以61億元位列第二；陸家嘴太古源·源邸以52.9億元排名第三。與翡雲悅府（33.87億元）、綠城·潮鳴外灘（32.98億元）、華潤外灘瑞府（29.32億元）等項目組成了“豪宅天團”。

與金額榜的“豪宅盛宴”不同，套數榜與面積榜呈現了市場的另一面。澐啟濱江以518套位列項目銷售套數排行榜第一，中海云邸玖章以11.1萬平方米拿下面積榜榜首。此外，華發華潤時代之城、奉發·云邸、招商·林嶼湖畔等近郊項目在走量榜上高居前列，也體現了300萬～700萬元置業需求旺盛的真實市場特征。

從熱銷來看，1月，青浦新城的南廂觀寧府首開42套房源，認購率152%，成為2026年上海新房市場首個官宣“日光”的項目。此后，翡雲悅府、中環麓島和前灘元境均實現100%去化。6月份，有4個項目開盤當天實現100%去化，其中3個單價超10萬元/平方米。金茂滿譽首開推出200余套房源全部售罄，6月18日二次加推91套再度“日光”。前灘元境三批次6月30日開盤，188%認購率30分鐘售罄，成為2026年上海首個三開三罄的積分新盤。

冷的一方面，也有不少項目去化率不足10%。如蘇河融景位于上海核心地段，6月開盤均價12.2萬元/平方米，去化率約10%；西郊云廬5月加推批次去化率約6%。

“上半年上海新房成交結構呈現剛需首改熱度攀升，豪宅增長放緩的特征，僅市中心核心地段、濱江稀缺資源的頂豪項目能維持90%以上高去化率，不少項目去化率不足六成。”盧文?表示，但新房庫存穩步回落，市場將長期維持供需動態平衡。同時二手房性價比凸顯，對千萬級以下新房形成強力競爭，倒逼房企優化產品、加大營銷力度。

宋紅衛認為，新規好房子仍然是風向標，在核心區域仍會不斷觸及區域天花板的價格，甚至個別項目還會向上進一步突破。從當前形勢來看，下半年4000萬元以下產品銷售壓力相對較小，但是4000萬元以上產品會表現出銷售壓力。

進入下半年，房企推盤熱度不減。金茂錦棠已官宣取證，計劃7月8日至11日開啟認購；保利珺園四批次預計7月中旬入市，推出洋房、疊拼及聯排產品。

“安瀾上海即將迎來東區開盤，產品覆蓋160～400平方米面積段；普陀區中海環宇玖章和楊浦區云邸玖章也將持續加推。”中海地產上海公司相關人士提到。

中信證券認為，從上海開始，越來越多的城市將實現房價止跌回升，2026年下半年有望迎來房地產市場的長周期底部。當前上海樓市置換鏈條的通暢運轉已成為市場持續性修復的基礎，加之土地市場競拍熱度持續攀升、產品迭代速度加快，下半年“企穩回升”趨勢可期。