不知不覺中，民營(yíng)房企”卷土重來“

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2026年已進(jìn)入下半場(chǎng)，今年最刺激的莫過于第二個(gè)季度，三個(gè)月時(shí)間不到，消失于江湖多年的“地王戰(zhàn)略”又開啟了新一輪大循環(huán)，這次的玩家變成了國(guó)央企。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，深圳、杭州、上海、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州等36個(gè)一二線城市中，已誕生至少14個(gè)板塊單價(jià)“地王”。

整體行情格局仍然清晰，頭部房企持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。2026年上半年，TOP10房企全口徑銷售總額為8278.25億元，占百強(qiáng)房企銷售總額的52%。

2026年上半年，全口徑銷售額超千億元房企僅3家，分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地，銷售額分別達(dá)1351億元、1343.5億元、1165億元。

其中，中海與保利的差距已縮至不足10億元，且中海以11.83%的同比漲幅逆勢(shì)上揚(yáng)；保利發(fā)展同期下滑6.96%，行業(yè)首位易主在即。

更具含金量的是權(quán)益銷售金額維度，千億元陣營(yíng)僅剩中海地產(chǎn)和保利發(fā)展，權(quán)益銷售額分別為1236億元、1065億元。中海不僅拿下第一，且兩者差距擴(kuò)大至超170億元。

保利發(fā)展與中海地產(chǎn)這兩位傳統(tǒng)頭部央企，似乎永遠(yuǎn)都在較勁。保利不僅僅保持全口徑的銷售霸主地位的同時(shí)，更在拿地方面開啟了新一輪猛攻。

短短在1個(gè)月之內(nèi)就消耗了近150億補(bǔ)倉，這一系列動(dòng)作標(biāo)志著保利發(fā)展從“去庫存”轉(zhuǎn)向在核心城市“補(bǔ)庫存”，全線押注一二線核心城市。

而中海發(fā)展來了一次360度大轉(zhuǎn)變，往日的超級(jí)地王收割機(jī)暫停了發(fā)條，在近期幾大城市土拍市場(chǎng)幾乎收緊了鋒芒，讓出了大哥位置，給市場(chǎng)潑了一盆冷水。

當(dāng)大家以為今年行業(yè)玩法一如既往時(shí)，2026年來了一次大反轉(zhuǎn)，民營(yíng)房企軍團(tuán)已經(jīng)開始冒頭，這些持續(xù)拿地的民企，除去杭州濱江地產(chǎn)，幾乎都叫不出名字。

一批本土深耕型中小民營(yíng)房企，正迎來逆勢(shì)增長(zhǎng)，這是一批資金穩(wěn)健且具備一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)被“剩下”的民企，雖然知名度一般，但是內(nèi)核強(qiáng)大，競(jìng)爭(zhēng)力不可小覷。

往年的拿地排行榜，幾乎都是知名全國(guó)化布局的超級(jí)民企，個(gè)個(gè)名聲響亮，如雷貫耳。如今的地產(chǎn)江湖，還能拿地的民企則變成了地方一霸的“本地土著”。

這種土地市場(chǎng)最直觀的變化，恰恰完成了地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上的戰(zhàn)略升遷：“全國(guó)化戰(zhàn)局變成了區(qū)域戰(zhàn)事”。

江浙市場(chǎng)：“臥虎藏龍"的底盤

在這一輪民企崛起軍團(tuán)里，最吸引眼球的當(dāng)屬杭州本土民企。不僅僅在于杭州的全國(guó)知名度，更是體現(xiàn)能在杭州深耕的房企底層競(jìng)爭(zhēng)力。

要知道，在近五年時(shí)間內(nèi)，特別是2026年以來，能在一線城市中可持續(xù)拿地的民企幾乎已經(jīng)消失不見，僅有零星區(qū)域型民企出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)。

2026年上半年，浙江民營(yíng)房企累計(jì)權(quán)益拿地金額占比為?31.4%?，繼續(xù)保持第一，但較去年同期大幅縮減?11.6個(gè)百分點(diǎn)?。

早期全國(guó)化布局中，杭州濱江作為長(zhǎng)期深耕杭州的頭部房企，也是現(xiàn)階段民營(yíng)房企中的扛把子，這一輪擴(kuò)張，同樣集中在杭州市場(chǎng)。

因此，要說含金量高的民營(yíng)房企，當(dāng)屬浙系新勢(shì)力。在這一輪行業(yè)深度調(diào)整過后，正是這一批新力量，造就了杭州現(xiàn)階段的樓市繁榮。

這一批浙系黑馬房企中，小編最有印象的當(dāng)屬興耀地產(chǎn)。早在2025年，這家行業(yè)生力軍就以權(quán)益銷售百億的戰(zhàn)績(jī)沖入杭州前五。

在現(xiàn)階段杭州房企陣營(yíng)中，興耀地產(chǎn)屬于后來者，也是超級(jí)黑馬之一。憑借這幾大熱門項(xiàng)目，已成為杭州房企陣營(yíng)的核心力量。

這幾年，在對(duì)年輕人置業(yè)的研究方面，興耀似乎走出了自家的獨(dú)立行情。這一次，興耀不只造房子，還要造故事——一部關(guān)于成長(zhǎng)、穿越與AI的短劇,正式開拍在即。

“我們等你，來演”。這家伙似乎在告訴現(xiàn)在的年輕人，只有我懂你。

興耀房產(chǎn)在六一兒童節(jié)當(dāng)天上線了首部短劇《請(qǐng)不要愛我，程序會(huì)出錯(cuò)》，內(nèi)容核心是甜寵，并融入了女性成長(zhǎng)、穿越、AI元素。

很有意思的一點(diǎn)是，劇中人物如沐方舟、夏云川、許新月，明顯對(duì)應(yīng)了興耀旗下沐芳洲、沐云川、沐新月這些樓盤名。

“請(qǐng)不要愛我，程序會(huì)出錯(cuò)”部分畫面截圖

興耀這次投資短劇，進(jìn)軍影視圈，看似是一個(gè)毫無關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，小編倒覺得這副牌并非死局，一張等待撒開的大網(wǎng)，隨時(shí)都有可能有大收獲。

興耀地產(chǎn)很多出圈的項(xiàng)目，都抓住了“美學(xué)”內(nèi)核，高舉“顏值即正義”，以“美”自我武裝。但是處處都沒有其他豪宅的厚重感，更加絕妙的是，它合理控制了總價(jià)。

在這里，年輕人找到了心靈的歸宿，這里彌漫著尊重、治愈與寵溺的氛圍。激發(fā)了年輕一代對(duì)先進(jìn)美學(xué)的熱烈追求。

可以看到，這家房企完全走出了自家的審美特點(diǎn)與打法，沒有與傳統(tǒng)深耕杭州的硬核巨頭硬剛高端產(chǎn)品線，走出了一條最適配杭州年輕人的置業(yè)邏輯。

2026年4-6月，興耀地產(chǎn)在杭州土地市場(chǎng)多次舉牌，主要是區(qū)域深耕和合作開發(fā)雙管齊下，已拿下多個(gè)核心地塊，保持一貫的開發(fā)節(jié)奏。

另外一家杭派民營(yíng)房企是保億置業(yè)，這是一家很早期就布局浙江以外的民營(yíng)房企，這些年市場(chǎng)上一直保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，也是持續(xù)拿地的典型民企之一。

在今年六月，保億置業(yè)在西安曲江大明宮板塊拿下2宗地塊，合計(jì)81.45畝，成交金額8.45億元，這是保億時(shí)隔9年回歸西安主城 。

早在4月8日，保億就以6.12億元競(jìng)得余杭閑林單元低密宅地，溢價(jià)率21.91%，拿地僅6天就公示了規(guī)劃方案 。

保億置業(yè)憑借14.1億元權(quán)益拿地金額位列全國(guó)拿地百強(qiáng)第89位,成為行業(yè)稀缺的逆勢(shì)穩(wěn)健布局民企，要知道這還只是招拍掛市場(chǎng)，保億的底牌還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完全呈現(xiàn)。

與興耀地產(chǎn)核心戰(zhàn)場(chǎng)集中于地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，保億集團(tuán)的根基，源自創(chuàng)始人莫?jiǎng)s務(wù)實(shí)穩(wěn)健的浙商經(jīng)營(yíng)思維，善于在行業(yè)周期拐點(diǎn)找準(zhǔn)長(zhǎng)期賽道。

有了實(shí)業(yè)的資本積累與沉淀，此類房企更加注重利潤(rùn)與長(zhǎng)期主義，因此在上一輪全國(guó)化高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張浪潮中，保億沒有走其他浙系房企的瘋狂擴(kuò)張路線。

而在外拓戰(zhàn)場(chǎng)上，重點(diǎn)押注西安、重慶、鄭州和武漢等強(qiáng)二線城市。

值得注意的是，其在鄭州和武漢等地儲(chǔ)備了多個(gè)待售地塊，如鄭州航空港系列地塊、武漢紫菱湖項(xiàng)目等，顯示出其具備一定的跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

保億此類房企，幾乎與市場(chǎng)上很多浙系房企的運(yùn)營(yíng)邏輯類似，“不借貴的錢，資金幾乎來自民間資本為主”，因此在上一輪強(qiáng)杠桿運(yùn)營(yíng)大潮中脫穎而出。

兩大杭派地產(chǎn)的生存法則已非常清晰：“只有我懂，其他人學(xué)不來”。

一邊強(qiáng)勢(shì)布局杭州市場(chǎng)，形成極具辨識(shí)度的產(chǎn)品底色，押注細(xì)分賽道；一邊是重點(diǎn)核心城市持續(xù)深耕，保持投融資的持續(xù)穩(wěn)定。

小編不禁感慨，浙江真的是藏龍臥虎的地方。浙系資本無論走在哪里，都必定有發(fā)光的地方。

中西部的進(jìn)階：精準(zhǔn)操盤，差異突圍

多數(shù)頭部房企經(jīng)歷了一輪組織調(diào)整過后，中西部區(qū)域往往都是重災(zāi)區(qū)，利潤(rùn)稀薄是基本面，管控范圍過大導(dǎo)致組織臃腫。

特別是很多房企把早期西南區(qū)域與華中區(qū)域進(jìn)行了合并，涉及十個(gè)核心城市，加上近兩年成渝處于混戰(zhàn)狀態(tài)，多數(shù)頭部房企在中西部都力不從心。

相反，很多總部位于成渝或湘江的中小民企，在這一輪迎來了突圍，可以說都是輕裝上陣，早期城市布局精選，這一輪剛好彌補(bǔ)了市場(chǎng)需求。

就在很多頭部房企減少了中西部重點(diǎn)城市投資之際，來自成渝的，海成集團(tuán)、遠(yuǎn)達(dá)、邦泰逆勢(shì)布局重慶與云貴川，把頭部房企幾乎放棄的城市，做到了持續(xù)深耕。

先說說重慶本土房企海成集團(tuán)，典型的后重慶時(shí)代的超級(jí)巨無霸民企，重慶沒有了金科，沒有了融創(chuàng)，渝派江湖已經(jīng)團(tuán)滅，就連龍湖都沒有那么激進(jìn)。

這一時(shí)期，央企巨頭們都忙著清理庫與精打細(xì)算，這一批資金實(shí)力強(qiáng)悍的民營(yíng)黑馬開啟了一輪擴(kuò)張，專攻“小而美”項(xiàng)目，做新品爆款，搶占這一批新規(guī)改善需求。

2025年開始，海成集團(tuán)在重慶多次出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，這是一家早期專注縣城市場(chǎng)開發(fā)的中小民企，但是其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不算新兵，已經(jīng)有20多年的行業(yè)沉淀。

近一年海成已經(jīng)全面進(jìn)駐重慶主城區(qū)，海成集團(tuán)源自萬州的一家中小房企，在龍湖等巨頭盤踞的重慶主城區(qū)，五年內(nèi)躋身前十，甚至還干成了大重慶的面積銷冠。

證明中小房企并不是只能靠“外線低價(jià)”求生，同樣能與頭部房企正面“扳手腕”，在行業(yè)下半場(chǎng)贏得一席之地。

海成的打法，在于“穩(wěn)健資金盤+品質(zhì)好房子+超強(qiáng)性價(jià)比”的三重協(xié)同，使其能夠正面出擊，打出自己的一片天地。

四川邦泰就更是超級(jí)兇猛了，在這一輪行業(yè)變革中，不僅僅沒有倒下，反而更加激進(jìn)，直接全國(guó)性布局，迎來了新“新四川一哥”的美譽(yù)。

翻開邦泰拿地的軌跡我們可以發(fā)現(xiàn)，不僅僅是二線城市，也會(huì)有強(qiáng)三線城市，但是開發(fā)邏輯都是短平快，中小地塊的產(chǎn)品進(jìn)化論。

這一絕招目前來看仍然非常受用，彼時(shí)傳統(tǒng)巨頭已經(jīng)很難持續(xù)布局二三線城市，剛好這一市場(chǎng)空白需要填補(bǔ)，邦泰的機(jī)會(huì)來了。

在云南昆明，湖南長(zhǎng)沙，廣西南寧，江西南昌等，邦泰都開啟了超級(jí)深耕戰(zhàn)略，短短一年時(shí)間就推出多個(gè)爆款，成為了房企陣營(yíng)中今年上半年極少數(shù)還有增長(zhǎng)的百億級(jí)民營(yíng)。

在華中地區(qū)，特別是湖南湖北兩省，近兩年可謂是大房企夭折的重點(diǎn)地區(qū)之一，早期的武漢也是跌幅最大的省會(huì)城市。

在隔壁的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，一直以來都是處于薄利狀態(tài)，房?jī)r(jià)跌幅與漲幅永遠(yuǎn)可控，市場(chǎng)好的時(shí)候，想要在長(zhǎng)沙賺大錢相當(dāng)困難。

近兩年，除去極少數(shù)頭部央企深耕長(zhǎng)沙以外，在這座網(wǎng)紅城市也迎來了中小民企逆襲的機(jī)會(huì)，來自湖南永州的中小民企嘉信地產(chǎn)，強(qiáng)勢(shì)入席。

就在剛過去的6.26日，經(jīng)歷40輪鏖戰(zhàn)后，嘉信地產(chǎn)以12.12億元拿下這塊地，溢價(jià)率38.98%，成交樓面價(jià)10841元/平方米，直接刷新了濱江新城板塊的宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

現(xiàn)階段民企想要分一杯羹，很顯然必須要差異化競(jìng)爭(zhēng)，避開傳統(tǒng)高總價(jià)的一線城市，布局具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口流入的省會(huì)城市，突出靈活機(jī)動(dòng)性，突圍，并非沒有可能。

注重布局策略，與傳統(tǒng)早期規(guī)模化發(fā)展的策略形成了較大差異，‘少而精’+精準(zhǔn)產(chǎn)品投放+深耕某一片區(qū)，已經(jīng)成為中小民企操盤的核心思路。

湖南嘉信地產(chǎn)與重慶海成，幾乎走的同一個(gè)路線；縣城起家，逐步走向省會(huì)與市區(qū)核心布局，低杠桿策略的加持，讓此類中小民企在新市場(chǎng)打出了屬于自家的名號(hào)。

民營(yíng)房企“卷土重來”

2026年上半年，確實(shí)出現(xiàn)過多次奇跡。

頂豪市場(chǎng)依靠這一波科技新貴的獨(dú)立行情，迎來了新一輪大爆發(fā)，一線城市豪宅市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)。

另外一邊，民營(yíng)房企軍團(tuán)看到了希望，百強(qiáng)房企民企數(shù)量止跌回升，14家區(qū)域黑馬逆勢(shì)增長(zhǎng)46%，樓市上演"國(guó)資守大盤、民企做精耕"的罕見雙向運(yùn)動(dòng)。

現(xiàn)在的地產(chǎn)江湖，國(guó)央企與民營(yíng)房企都找到了各自的發(fā)展方向，這種“國(guó)資守大盤、民企做精耕”的格局，或許才是行業(yè)走向健康、成熟的標(biāo)志。

房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，故事才開始變得精彩。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，17年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。