天津開(kāi)發(fā)商還是少做點(diǎn)水景吧

01

近日，我所在樓棟的業(yè)主群吵翻了。

起因是樓棟附近的一處水景，交付8年后，淪為了大爺大娘的晨練區(qū)域。

很多鄰居表示，每天早晨六點(diǎn)多就開(kāi)始“廣播”，不堪其擾。

有人翻出了當(dāng)年的宣傳口徑和廣告畫面，是這樣的：

透過(guò)古樸的圓形窗欞望去，一池碧水在陽(yáng)光下波光粼粼。

可現(xiàn)實(shí)卻給了狠狠一擊，規(guī)劃中的一池碧水消失不見(jiàn)，取而代之的，是擾民的晨練。

02

針對(duì)這件事，我分別咨詢了品牌房企副總和法務(wù)負(fù)責(zé)人。

為什么交付時(shí)的鏡面水景，隨著時(shí)間的推移，變成了如此場(chǎng)景？

1）地產(chǎn)移交物業(yè)后，大面積靜水面蒸發(fā)量很大，總得補(bǔ)水，水景循環(huán)泵開(kāi)一天，水電費(fèi)都不低。

尤其是電費(fèi)，水景的電費(fèi)單獨(dú)掛表計(jì)量，基本比住宅用電貴一倍。

2）人工水景確實(shí)費(fèi)錢，如果泵壞了換泵也挺貴的。與此同時(shí)，水景池底也總得清理。

3）交付后，如果水景壞了，物業(yè)負(fù)責(zé)維修，因?yàn)?strong>地產(chǎn)質(zhì)保一般都只有一年。

4）大面積靜水面是最費(fèi)錢的， 噴泉、涌泉之類的要實(shí)惠得多。

5）很多樓盤賣完房子，大面積水景就關(guān)了，本身就是營(yíng)銷道具。

6）天津今后的小區(qū)基本都是以洋房或者小高層為主，戶數(shù)有限，總的物業(yè)費(fèi)很難負(fù)擔(dān)大面積會(huì)所和水景的運(yùn)營(yíng)成本。

水景關(guān)了，大爺大娘在這上面晨練，萬(wàn)一出事，物業(yè)有責(zé)任嗎？

1）假設(shè)存在安全隱患，且物業(yè)也沒(méi)有在周邊做好安全提示，那么物業(yè)是需要承擔(dān)一定責(zé)任的。

如果大爺大娘在水景上晨練意外摔傷，按照責(zé)任劃分，物業(yè)將承擔(dān)10%-20%的責(zé)任（假設(shè)有責(zé)任）。

作為成年人，大爺大娘將自行承擔(dān)大部分責(zé)任。

2）必要時(shí)，街道居委會(huì)介入?yún)f(xié)調(diào)噪音問(wèn)題。

如果實(shí)在攔不住，物業(yè)要做的是，做好圍欄和安全提示，這樣基本能免責(zé)。

在此背景下，如果出現(xiàn)意外摔傷，只能自認(rèn)倒霉。

此外，我還了解到，如果始終無(wú)法調(diào)解，該區(qū)域附近受影響的樓棟業(yè)主，可以主張物業(yè)費(fèi)打折。

而這只是一個(gè)縮影。

未來(lái)更多設(shè)計(jì)大面積水景的樓盤交付，也將會(huì)陸續(xù)暴露問(wèn)題。

03

忠言逆耳，有些話，不吐不快。

建議買房人——

1）實(shí)景示范區(qū)滿水景觀、噴泉全開(kāi)，可提升樓盤顏值和溢價(jià)，但本質(zhì)上是營(yíng)銷道具，不是長(zhǎng)效社區(qū)配套。

交付后，高昂的水景養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，讓很多物業(yè)拒絕開(kāi)放全部水景，所以小區(qū)內(nèi)的水景面積未必越大越好。

而且，越是大面積的水景，后期維護(hù)成本越高。

2）市面上大面積水景的全新盤，的確是很好看，但開(kāi)發(fā)商是不管后期維護(hù)的，交付后水景的維護(hù)成本都?jí)涸谖飿I(yè)頭上。

大功率噴泉水泵、循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)24小時(shí)運(yùn)行耗電極大，加上水分蒸發(fā)需要持續(xù)補(bǔ)水、定期整體換水，日常能耗超乎想象。

再加上水泵、管線、水下電氣易老化銹蝕、結(jié)垢堵塞，維修更換費(fèi)用不低；動(dòng)用維修基金大修流程繁瑣，長(zhǎng)期拖修，直至徹底癱瘓。

甚至有些住宅項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)超過(guò)10塊，物業(yè)才可能有足夠的能力來(lái)維護(hù)大面積水景及會(huì)所。

否則，物業(yè)無(wú)力承擔(dān)持續(xù)水電/維保費(fèi)用，最后的結(jié)局都是，逐步停水排空。

久而久之，變成一塊平整空曠硬地。

如果物業(yè)場(chǎng)地管控缺失，就可能會(huì)被周邊中老年居民用來(lái)打太極、跳廣場(chǎng)舞、做操……久而久之形成固定習(xí)慣，造成功能錯(cuò)配，徹底失去水景功能。

而硬質(zhì)旱池的石材長(zhǎng)期日曬老化破損，存在絆倒摔傷隱患，老年人可經(jīng)不起摔，后果可想而知。

3）90%的大面積水景，都是要荒廢的。

原始合同往往并未明確水景全年開(kāi)放標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)可自行調(diào)整開(kāi)放模式，長(zhǎng)此以往，很多水景將逐步變成旱池。

這個(gè)真相，你越早知道越好。

04

良藥苦口，開(kāi)發(fā)商不要給物業(yè)埋雷。

銷售階段，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，但交付后，整體移交物業(yè)，卻沒(méi)有預(yù)留長(zhǎng)期水景運(yùn)維的專項(xiàng)資金，于是導(dǎo)致成本壓力直接轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)。

建議開(kāi)發(fā)商——

1）建設(shè)人造水景，一定要從實(shí)際出發(fā)，量力而行。短期好看利于營(yíng)銷賣房，但長(zhǎng)期來(lái)看，破敗水景會(huì)拉低小區(qū)整體品質(zhì)。

2）與其做大面積水景，還不如做成可進(jìn)入的草坪，讓孩子們盡情撒歡更有價(jià)值。

3）在小區(qū)主入口或者重要景觀節(jié)點(diǎn)做點(diǎn)小疊水或者涌泉，撐一撐門面足以，這樣最后的運(yùn)營(yíng)成本也不會(huì)太高。

對(duì)于大面積水景的設(shè)計(jì)，建議各大開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎評(píng)估，買房人也要慎重選擇，以長(zhǎng)期主義的眼光做出置業(yè)決策，切忌頭腦發(fā)熱。