成都起跑天津接力，大悅城再申商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs

2026年7月10日，大悅城控股正式發(fā)布公告，第十二屆董事會第三次會議全票審議通過天津大悅城商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)相關(guān)議案，這一動(dòng)作距離2024年首單華夏大悅城消費(fèi)REIT成功上市，剛好走過兩年時(shí)間。從首單項(xiàng)目用超預(yù)期運(yùn)營數(shù)據(jù)站穩(wěn)市場腳跟，到第二單核心城市標(biāo)桿資產(chǎn)正式啟動(dòng)申報(bào)，大悅城正在用連續(xù)落地的REITs實(shí)踐，為行業(yè)交出一份“存量盤活+增量擴(kuò)張”的全新樣本。

成都樣本：用運(yùn)營實(shí)力跑贏市場預(yù)期

作為首批上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)，成都大悅城從掛牌之初就被市場寄予厚望，而它最終交出的答卷遠(yuǎn)超行業(yè)預(yù)期。2026年一季度運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目期末出租率為96.13%，仍高于首發(fā)招募說明書中96%的同期預(yù)測值，項(xiàng)目當(dāng)期平均租金單價(jià)同比漲幅7.23%，對應(yīng)EBITDA為5379.44萬元，同比增長9.12%，EBITDA Margin提升至59.4%。當(dāng)期項(xiàng)目銷售額同比增長24%、客流同比增長16%，延續(xù)了2016-2025年銷售業(yè)績16.8%的復(fù)合高增態(tài)勢，處于二次高速增長階段。按基金初始募集規(guī)模測算，對應(yīng)一季度的年化分派率達(dá)到5.64%，在同期上市的消費(fèi)類REITs中穩(wěn)居第一梯隊(duì)，徹底打破了部分投資者對商業(yè)地產(chǎn)REITs“依賴地段紅利、后續(xù)增長乏力”的刻板印象。

（成都大悅城實(shí)景圖）

這份亮眼成績的背后，是大悅城沉淀多年的精細(xì)化運(yùn)營能力。項(xiàng)目沒有停留在“收租”的傳統(tǒng)模式里，而是通過持續(xù)的業(yè)態(tài)調(diào)改、首店引入和場景更新，不斷激活年輕消費(fèi)群體的到訪意愿。從落地城市級首店矩陣，到打造主題化沉浸式街區(qū)，再到用數(shù)字化工具精準(zhǔn)匹配品牌與客群需求，成都大悅城實(shí)現(xiàn)了租金水平和客流質(zhì)量的雙向提升，證明了優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)完全可以在存量時(shí)代走出獨(dú)立行情。這份從0到1的REITs發(fā)行與存續(xù)管理經(jīng)驗(yàn)，也為大悅城后續(xù)的資產(chǎn)證券化之路打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

天津接力：核心城市標(biāo)桿資產(chǎn)再入囊中

如果說成都項(xiàng)目是大悅城REITs的“開門紅”，那么此次公告中正式啟動(dòng)申報(bào)的天津大悅城，就是這套成熟模式的第二次精準(zhǔn)復(fù)制。根據(jù)公告披露信息，該項(xiàng)目以中糧置業(yè)為原始權(quán)益人，聯(lián)合華夏基金、中信證券搭建完整產(chǎn)品架構(gòu)，底層資產(chǎn)為位于天津南開區(qū)南門外大街的核心商圈購物中心，完全承接了首單REITs的成熟發(fā)行邏輯。

（天津大悅城實(shí)景圖）

作為天津老城廂商圈的地標(biāo)項(xiàng)目，天津大悅城早已是北方市場公認(rèn)的商業(yè)標(biāo)桿，2026年上半年就落地了35家城市級首店、旗艦店，覆蓋餐飲、二次元文創(chuàng)、潮流零售等多個(gè)賽道，用“首店經(jīng)濟(jì)”持續(xù)構(gòu)建差異化競爭力。不同于行業(yè)內(nèi)常見的“填空式招商”，天津大悅城建立了“首店破空白+圈層抓客群+情緒做產(chǎn)品+場景定選址”的四維招商體系，依托五大特色主題空間反向匹配品牌需求，讓每一家新入駐品牌都能找到適配的客群土壤。即便周邊區(qū)域新增商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)入市，這套常態(tài)化品牌迭代機(jī)制依然能有效對沖競爭沖擊，保持項(xiàng)目的客流活力與租金韌性。從資產(chǎn)質(zhì)地來看，天津大悅城完全承接了成都項(xiàng)目的運(yùn)營優(yōu)勢，是又一個(gè)具備長期穩(wěn)定現(xiàn)金流、擁有持續(xù)增值潛力的核心商業(yè)資產(chǎn)。

閉環(huán)成型：穿越周期的商業(yè)新范式

從成都REITs成功發(fā)行，到天津項(xiàng)目正式啟動(dòng)申報(bào)，大悅城正在完成一次關(guān)鍵的模式躍遷。公告同時(shí)披露，該REITs相關(guān)議案將于7月27日提交公司2026年第一次臨時(shí)股東大會審議，標(biāo)志著項(xiàng)目正式進(jìn)入落地沖刺階段。過去，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍陷入“重資產(chǎn)持有、資金沉淀、擴(kuò)張受限”的循環(huán)，而REITs的出現(xiàn)，為行業(yè)打開了全新的空間。大悅城依托自身“開發(fā)+運(yùn)營”的雙能力優(yōu)勢，已經(jīng)摸索出一套完整的路徑：通過成熟的商管體系把培育期商業(yè)項(xiàng)目打磨成穩(wěn)定盈利的核心資產(chǎn)，再通過REITs發(fā)行實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)上市退出，將回籠的低成本資金重新投入到新項(xiàng)目的拓展與存量資產(chǎn)的升級改造中。

2025年末，大悅城有息負(fù)債同比壓降39億元，一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅23%，2026年4月30億元公司債實(shí)現(xiàn)全額接續(xù)，充足的債務(wù)安全墊為這套模式提供了穩(wěn)固支撐。從成都大悅城到青羊大悅城的籌備，市場已經(jīng)看到了 “培育-證券化-再投資”的正向滾動(dòng)，這不再是單個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)變現(xiàn)，而是一套可復(fù)制、可循環(huán)的全生命周期資產(chǎn)管理體系。

當(dāng)行業(yè)還在討論商業(yè)地產(chǎn)如何穿越周期時(shí)，大悅城已經(jīng)交出了自己的答案：以強(qiáng)大運(yùn)營能力為底座，以REITs為連接器，最終打通“投融建管退”的完整閉環(huán)。這條路徑，不僅讓大悅城自身獲得了穿越行業(yè)調(diào)整期的穩(wěn)定動(dòng)力，也為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)探索出一條存量時(shí)代的高質(zhì)量發(fā)展新范式。

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