曹德旺沒騙人！2026年還在囤房的人，五年后可能要拍大腿

這段時間刷到好多樓市數據，不少人還在說樓市要回暖，趕緊多囤幾套坐等升值。可翻完最新的官方數據，再想起曹德旺好幾年前說的那番話，真的忍不住一身冷汗。當年他勸大家多余房子趕緊賣，被一堆人罵不懂行，現在看來，這話簡直是提前開了上帝視角。

2026年7月中上旬，國家統計局副局長毛盛勇在國新辦發布會上說，房地產市場供需關系在逐步改善，一線城市房價已經連續四個月環比上漲。同一天易居研究院也出了數據，北京上海廣州深圳等8個重點城市，二手房掛牌量比去年同期少了19%。光看這倆數據，不少人已經開始喊房價要漲了，可別著急下結論，還有個更扎心的數字沒說。15個典型城市到6月底，二手房掛牌總量還有190萬套，賣出去的那點，不過是池子里舀出去一勺，水照樣深不見底。

這事放出來，不少老網友應該想起曹德旺早年間說的那些話。早在2017到2018年，全國人民都擠在售樓處通宵搖號搶房的時候，這位玻璃大王就直接潑了冷水。他說房子就是磚頭水泥，沒什么投資價值，手里多余的趕緊賣。那時候沒人信他啊，上市公司都在忙著囤房，所有人都覺得買房才是穩賺不賠的買賣，曹德旺這番話直接被當成外行唱衰，扣了一堆帽子。

他可不是隨口說說蹭熱度，連自己親妹妹都沒放過。妹妹手里握著好幾套房子，堅信房子能保值抗通脹，他苦口婆心勸了好多次，讓妹妹趁早出手。他當時還半開玩笑說，以后多余的房子賣不掉租不出去，年年還要交物業費維修費，空著就是個燙手包袱。他自己更是說到做到，一輩子只留一套自住，早年投資地產虧了三個億之后，就再也不碰房地產這塊了。

到2023年底，他又拿自己老家福清說事，說當地房價從每平米上萬跌到幾千塊，到處都是空房子賣不掉。2024年他直接點破了樓市最核心的問題，現在65歲以上老人超過兩個億，新生兒不到一千萬，真正要買房的年輕人越來越少。這話放到2026年的今天聽，每一句都踩在點子上，半點兒錯沒有。

說回2026年的樓市，中指研究院的數據擺在這里，上半年百城二手住宅價格累計跌了2.9%。雖說跌幅比去年下半年收窄了一點，但跌了就是跌了，沒什么好洗的。三四線城市更難，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，不少地方甚至超過了50個月，等于要四年多才能賣完。

燕郊就是擺到眼前的活生生例子。2026年7月，潮白人家小區一套102平米的精裝三居室，掛牌價才59.8萬，算下來單價才5862塊。放到九年前，同樣的戶型成交價能到418萬，巔峰時候單價四萬多，現在跌到五千多，跌幅超過八成五。別說首付跌沒了，欠銀行的貸款一分都不能少，照樣得按月還，這種憋屈誰遇上誰難受。

曹德旺當年說過一句話，有錢人都好幾套房子，真正需要房子的人又沒錢，以后你多余的房子打算賣給誰。現在看這句話真的比預言還準。全國擁有兩套及以上住宅的家庭占比超過42%，空置的住宅總量超過1.2億套，夠3.6億人住。房子比需要的人還多，接盤俠上哪兒找去。

不少人可能會杠，現在政策不是一直在救市嗎？救市是沒錯，但救的是什么，你得拎清。2026年7月國務院批復印發了《擴大消費“十五五”規劃》，把住房消費歸到大宗耐用消費品，還排在了第一位。聽起來像是天大的利好，可仔細看內容，政策重心放在好房子建設、老舊住房改造、提升物業服務這塊。說白了就是推動存量運營和品質升級，不是讓你囤個幾套等著漲價發財。

再說城市更新，未來五年少說能撬動15萬億投資，絕大多數錢都投去了地下管網、老舊小區改造、公園和醫療配套。和商品房沾邊的城中村改造、存量收儲，收購價固定在市場價的八五到九折，收過去直接轉成保租房和人才房。國家隊進場是來托穩市場的，不是來給你囤的房子抬轎子接盤的。

換購住房的個人所得稅退稅政策延長到2027年底，好多地方還出了賣舊買新的補貼。你得看明白，這些政策是給你換優質資產搭方便的，不是給那些非優質房產托底。政策是幫你把手里差的換成好的，不是讓你把差的捂在手里等漲價。

就算你不急著賣，捂在手里的成本現在也越來越高。不管住不住，物業費一分不能少，北方還有供暖費，老舊小區動不動換管道換電梯，所有費用都是按戶攤。一套房子一年幾千塊看著不多，手里三五套加起來，一年就是小幾萬出去了。更坑的是租金回報，多數三四線城市和遠郊小區，租金回報率不到1.8%，連大額存單和國債都比不過。

物業費、維修費、空置損耗年年都要出，房子早就不是那種躺賺的被動收入了，變成了年年要往里貼錢的負資產。現在不少地方都出現了以租養貸倒掛的情況，收的租金連月供都覆蓋不了，每個月還要從工資里掏錢養房子。拿工資養一堆磚頭水泥，想想都憋屈。

當然也不是說所有房子都不能碰，現在樓市分化得特別厲害。一線和強二線核心城市，有扎實的產業基礎，還能不斷吸引外來人口流入，需求韌性還是挺足的。2026年上半年，上海二手房價格連續四個月環比上漲，深圳六月也轉漲了，三到六月一線城市新房價格月環比漲幅在0.1%到0.2%之間，核心地段配套成熟的房子，依舊有市場支撐。

可遠郊、縣城、人口一直往外流的三四線城市，完全是另一個樣子。三四線城市非核心地段的房子，成交周期普遍超過180天，不少降價四成都沒人問。2025年，全國三四線城市人口凈流出312萬人。人都走光了，房子留給誰接盤啊。

曹德旺說過，房子是用來住的，不是用來炒的，炒到天價終會回落。2026年的樓市，正在用一個個冰冷的數字驗證這個判斷。那些現在還抱著囤房等翻身想法的人，五年之后回頭看，大概率真的要拍大腿。不是拍大腿慶幸賺了，是拍大腿后悔沒早出手。

參考資料：央視新聞 擴大消費“十五五”規劃印發